摘要：針對(duì)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市過(guò)熱情形，近期屢屢傳出要對(duì)樓市熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲調(diào)控的聲音。種種跡象顯示，新一輪針對(duì)熱點(diǎn)城市的降溫槍聲已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)。一個(gè)問(wèn)題是，假如嚴(yán)厲調(diào)控政策出手，熱點(diǎn)城市樓市是否會(huì)降溫？

　　   樓市熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲調(diào)控的雷聲漸近。7月26日，有消息傳，南京擬出臺(tái)新版限貸政策，三套房直接停貸。蘇州可能與南京同步出臺(tái)限貸政策的消息也持續(xù)發(fā)酵。在北京，“適度提高第二套非普通商品住房首付款比例”的政策建議也被解讀為北京將很快實(shí)施的樓市新政，一時(shí)間引得輿論熱翻天。

　　   盡管，南京、蘇州是否出臺(tái)限貸新政，官方并未給出具體澄清。北京的第二套非普通商品住房首付款提高亦被權(quán)威人士澄清，只是建議政策，并不代表要具體執(zhí)行，“八字還沒(méi)有一撇”。

　　   不過(guò)，種種跡象顯示，新一輪針對(duì)熱點(diǎn)城市的降溫槍聲已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)。一個(gè)問(wèn)題是，假如嚴(yán)厲調(diào)控政策出手，熱點(diǎn)城市樓市是否會(huì)降溫？

　　   限貸傳聞風(fēng)起

　   　傳言中的南京限貸政策版本是這樣的：首套房首付比例將提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停貸。此外，征信系統(tǒng)顯示已結(jié)清二套以上也算二套房，僅限南京市區(qū)。隨即，有消息證實(shí)，人民銀行南京分行已就此召開(kāi)緊急會(huì)議。并確認(rèn)新政內(nèi)容基本屬實(shí)，但具體執(zhí)行日期未定。

　   　事實(shí)上，針對(duì)樓市過(guò)熱問(wèn)題，4月份，一線(xiàn)城市上海（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）都相繼出臺(tái)收緊的調(diào)控政策。北京因已是“史上最嚴(yán)厲政策”而僥幸“躲過(guò)此劫”，不過(guò)，關(guān)于商住停售、限購(gòu)等的傳言不停攪動(dòng)市場(chǎng)，令市場(chǎng)多有不安。日前，北京市住建委發(fā)布的年度白皮書(shū)稱(chēng)，將適度提高第二套非普通商品住房首付款比例。盡管這只是可能采用的建議，并非真要實(shí)施的政策，但這也是間接給市場(chǎng)釋放信號(hào)——市場(chǎng)不能熱得不像話(huà)，政府已經(jīng)準(zhǔn)備了很多儲(chǔ)備政策。

　   　針對(duì)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的收緊調(diào)控政策也有先例。一個(gè)多月前，合肥就出臺(tái)了限貸政策，規(guī)定三套房首付提高至60%。廈門(mén)亦宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，盡管此政策一出臺(tái)就被人行廈門(mén)中心支行提出不滿(mǎn)，最終只保留了提高住房公積金信貸政策。（職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款）

　　   投資客離場(chǎng)？

　   　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南京、蘇州版的新政如果嚴(yán)格實(shí)施的話(huà)，將起到立竿見(jiàn)影的效果。因?yàn)槭站o信貸，短期勢(shì)必“打擊”市場(chǎng)信心，一部分買(mǎi)房人會(huì)陷入觀(guān)望，“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”現(xiàn)象有望減少。另外，南京、蘇州的新政對(duì)其他熱點(diǎn)城市亦有示范效應(yīng)，不排除其他城市效法。

　　   南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，限貸干預(yù)最大的是投資客。通過(guò)提高投資客貸款成本來(lái)抑制投資需求，對(duì)市場(chǎng)影響，一定程度上有利于市場(chǎng)降溫。但是短期內(nèi)南京一房難求的局面還是難以得到根本性改觀(guān)。庫(kù)存較少，消化周期兩個(gè)月不到，一房難求局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。從調(diào)控收緊的其他城市看，上海深圳限貸升級(jí)后的表現(xiàn)，有利于市場(chǎng)適度降溫，但是也需要一定的時(shí)間才能冷卻。合肥也執(zhí)行了限貸政策，但是合肥供需關(guān)系過(guò)于緊張，效果還不是非常明顯。限貸出臺(tái)一個(gè)多月了，但是目前合肥市場(chǎng)依然火熱，房子依舊不好買(mǎi)。建議南京融合其他城市經(jīng)驗(yàn)，再做判斷。

　　   也有人士認(rèn)為，不視實(shí)際情況出臺(tái)限貸政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成挫傷。南京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曾新駿就對(duì)媒體表示，南京市場(chǎng)火爆的根源，在于庫(kù)存較少，市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)。如果從限購(gòu)、限貸方面進(jìn)行調(diào)控，強(qiáng)行打壓，并不是緩解目前供不應(yīng)求局面的最好方法。在他看來(lái)，從政策及市場(chǎng)供需層面分析，下一步最有可能做出政策調(diào)整的，還是土地出讓市場(chǎng)的“熔斷機(jī)制”。

　　   一個(gè)事實(shí)是，不管南京、蘇州的限貸政策最終是否出臺(tái)，下半年，針對(duì)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控，肯定政府是要出招整治的。

　　   7月26日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，其中就喊話(huà)要抑制資產(chǎn)泡沫，直指下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　   　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，消化周期在6個(gè)月以下，絕對(duì)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)漲幅位居前列的城市都是出臺(tái)限制性政策的大熱門(mén)。三項(xiàng)條件都滿(mǎn)足的城市肯定要出臺(tái)限制性政策，廈門(mén)、南京、杭州、蘇州均是如此；符合兩個(gè)條件的城市也在政策收緊的候選之列，合肥、福州、武漢以上點(diǎn)名的這些城市，現(xiàn)在都要小心“政策收緊”來(lái)襲。