摘要：去庫(kù)存目前依舊是樓市急需解決的問(wèn)題。國(guó)家信息中心經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究中心副總經(jīng)理、高級(jí)研究員彭輝關(guān)于樓市去庫(kù)存提出了自己的觀點(diǎn)，呼吁取消住房限購(gòu)政策，鼓勵(lì)房企降價(jià)。

       國(guó)家信息中心經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究中心副總經(jīng)理、高級(jí)研究員彭輝日前呼吁“因城施策”，取消過(guò)時(shí)的住房限制性措施。同時(shí)，政府讓渡部分利益，以緩解房企開(kāi)發(fā)成本剛性上漲的壓力，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)。

       貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社7月26日共同發(fā)布《貴州房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：貴州房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.3（2016）》。彭輝在藍(lán)皮書(shū)中撰文認(rèn)為，2015年，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)寬松的政策環(huán)境，全國(guó)樓市銷(xiāo)售“量?jī)r(jià)齊升”，部分熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售行情重回火爆。盡管如此，困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的去庫(kù)存問(wèn)題尚未解決，樓市區(qū)域分化的局面仍在加劇，開(kāi)發(fā)投資低迷的態(tài)勢(shì)未見(jiàn)改善，儼然成為拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。

       當(dāng)前的樓市庫(kù)存到底有多大？藍(lán)皮書(shū)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，全國(guó)商品房待售面積為7.3億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，相當(dāng)于2007～2010年末的商品房待售面積之和。

       “此外，還有更為龐大的施工在建項(xiàng)目未來(lái)將成為新增供應(yīng)。截至2015年末，全國(guó)商品房施工面積為73.6億平方米，再創(chuàng)歷史新高，若不考慮未開(kāi)工土地建筑面積，商品房待售面積與施工面積兩者合計(jì)約80.9億平方米�！迸磔x說(shuō)，即便按照2013年13億平方米的年最高商品房銷(xiāo)售面積估算，也要6年左右的時(shí)間才能消化現(xiàn)有潛在庫(kù)存。

       彭輝說(shuō)，目前去庫(kù)存重心在非熱點(diǎn)城市。從新房庫(kù)存積壓來(lái)看，一線城市庫(kù)存去化取得積極進(jìn)展，二線城市庫(kù)存壓力有所緩解，三線城市庫(kù)存壓力依然巨大。截至2015年12月末，一線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比降至8.8個(gè)月，總體進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段；二線城市存銷(xiāo)比降至11.6個(gè)月，基本恢復(fù)合理水平；三線城市存銷(xiāo)比依然高達(dá)19.0個(gè)月，庫(kù)存去化效果總體不佳，三線城市庫(kù)存積壓是當(dāng)前樓市“供大于求”的集中體現(xiàn)。

       “投資低迷態(tài)勢(shì)未見(jiàn)改善，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)首先要穩(wěn)定樓市�！迸磔x認(rèn)為，由于庫(kù)存積壓、市場(chǎng)分化等問(wèn)題仍在加劇，再加上資金緊張等因素的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心總體不高。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，但目前對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用已大大下降。

       藍(lán)皮書(shū)公布的數(shù)據(jù)顯示，從銷(xiāo)售端來(lái)看，2015年，商品房銷(xiāo)售額為8.7萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)14.4%，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)3.8%，增速較上年同期提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。但從開(kāi)發(fā)端來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低迷嚴(yán)重拖累了上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。2015年，建筑、建材、鋼鐵、家具工業(yè)增加值同比分別增長(zhǎng)6.8%、6.5%、5.4%、6.9%，均為近年來(lái)最低增速。

       “在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足、下行壓力加大的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)如果再失速下滑，或成為壓倒經(jīng)濟(jì)的‘最后一根稻草’�！迸磔x認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效購(gòu)房需求；繼續(xù)加大信貸支持；用足用好住房公積金；積極調(diào)整財(cái)稅政策，加大交易稅費(fèi)減免力度。

       彭輝認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)問(wèn)題并非全局性的供過(guò)于求，而是區(qū)域分化背景下的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。由于各地庫(kù)存及供需狀況存在較大差異，“一刀切”式的調(diào)控手段已不再適用。除一、二線熱點(diǎn)城市外，非熱點(diǎn)城市應(yīng)積極取消過(guò)時(shí)的限制性措施，尤其是取消對(duì)多套房購(gòu)買(mǎi)的行政及信貸限制，取消此前的戶型比例限制，放寬非戶籍人口購(gòu)房租房的資格限制等。

       同時(shí)，面對(duì)新房庫(kù)存緊張及日趨豪宅化等問(wèn)題，一線城市應(yīng)致力于優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。通過(guò)加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

       在降低房?jī)r(jià)方面，彭輝認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)一般都是形勢(shì)所逼或政府要求，主動(dòng)降價(jià)的可能性相對(duì)較小。在此情況下，未來(lái)需要政府讓渡部分利益，以緩解房企開(kāi)發(fā)成本剛性上漲的壓力，繼而逐步恢復(fù)其投資信心。實(shí)際上，只有開(kāi)發(fā)成本下降，企業(yè)的利潤(rùn)空間得到一定的保證，其調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略的彈性才可能提高。

       “從目前來(lái)看，對(duì)企業(yè)減稅降負(fù)是最可行的措施，而這也是供給側(cè)改革的重要組成部分�！迸磔x說(shuō)，進(jìn)入去庫(kù)存化的新階段后，購(gòu)房者將更注重性價(jià)比、住宅品質(zhì)和配套服務(wù)等，資金實(shí)力雄厚、營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、住宅品質(zhì)優(yōu)良的品牌房企將脫穎而出，獲得更大的市場(chǎng)份額；而以往盲目舉債拿地、不注重產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的傳統(tǒng)房企則將因庫(kù)存去化不力、資金鏈斷裂而被市場(chǎng)淘汰。

       彭輝認(rèn)為，在此過(guò)程中，為防止中小房企資金鏈斷裂帶來(lái)的大面積違約及爛尾，應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的品牌房企擇優(yōu)對(duì)這些中小房企進(jìn)行兼并重組，以憑借其資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新等盤(pán)活和改造現(xiàn)有土地和項(xiàng)目，最終實(shí)現(xiàn)順利去化。