摘要：房?jī)r(jià)一波上漲之后必然會(huì)有所回落，但其真實(shí)走勢(shì)卻往往難以預(yù)測(cè)，何時(shí)停漲何時(shí)下跌難以預(yù)知。有關(guān)部門(mén)和相關(guān)城市必須密切監(jiān)控市場(chǎng)情況，在不良跡象剛剛冒頭時(shí)，就應(yīng)該立即出手調(diào)控，以避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累。

        樓市上半年成績(jī)單出爐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，商品房成交“量?jī)r(jià)齊升”，土地成交量跌價(jià)漲，房地產(chǎn)庫(kù)存同比回落，房企資金狀況好轉(zhuǎn)，各主要指標(biāo)均顯示上半年樓市呈升溫態(tài)勢(shì)。

        在度過(guò)了去年相對(duì)低迷的調(diào)整期之后，今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)頻出、奇觀連連。先是以深圳為領(lǐng)頭羊，一線城市房?jī)r(jià)快速飆升并創(chuàng)出新高，然后是二線熱點(diǎn)樓市迅速跟進(jìn)、量?jī)r(jià)齊升。受一線城市房?jī)r(jià)高、限購(gòu)等因素影響，3月份后購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向二線城市及一線城市周邊地區(qū)，所謂樓市“四小龍”應(yīng)運(yùn)而生。伴隨熱點(diǎn)樓市房?jī)r(jià)猛漲，土地市場(chǎng)上則是“地王”頻現(xiàn)，而這又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

        政策刺激是本輪樓市上漲的主要引爆因素。去年年底，房地產(chǎn)去庫(kù)存被確定為2016年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)，之后，降低首付比例、降契稅等鼓勵(lì)購(gòu)房措施先后出臺(tái)，一線和部分二線樓市隨即被激活。然而，上半年樓市雖然火熱，同時(shí)存在的城市間嚴(yán)重分化現(xiàn)象，則表明房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策意圖并未充分實(shí)現(xiàn)。三四線城市原本是本輪去庫(kù)存的重點(diǎn)，但是它們中的大部分在政策利好出盡的情況下，仍在庫(kù)存的泥潭中“掙扎”，甚至是越陷越深。

        一二線熱點(diǎn)樓市對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的，首先是截流作用。一二線城市聚集的各類優(yōu)質(zhì)資源對(duì)購(gòu)房者具有相當(dāng)吸引力，在追漲心理的作用下，會(huì)有更多三四線城市居民涌入熱點(diǎn)樓市。這種截流現(xiàn)象對(duì)三四線城市本身構(gòu)成了嚴(yán)重的消費(fèi)轉(zhuǎn)移，這將讓相關(guān)城市未來(lái)的房地產(chǎn)去庫(kù)存變得愈發(fā)困難。

        在截流之外，一二線樓市對(duì)三四線城市的另一個(gè)重要副作用，則是忽悠。上半年，一線和部分二線城市量?jī)r(jià)齊升，這種美好光景讓那些困頓的三四線城市浮想聯(lián)翩，不禁做起了樓市輪漲的美夢(mèng)，于是一些不景氣城市繼續(xù)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度。數(shù)據(jù)顯示，在庫(kù)存大量積壓的背景下，上半年三四線城市的開(kāi)發(fā)投資增速竟然高過(guò)熱點(diǎn)樓市。這意味著，樓市不景氣的三四線城市舊貨未去，新庫(kù)存將繼續(xù)生成。

        部分地區(qū)樓市房?jī)r(jià)大漲是明顯有害的，下半年熱點(diǎn)城市繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控收緊政策的概率很大，但是，相關(guān)城市的樓市會(huì)隨之迅速降溫嗎？恐怕未必。過(guò)去十幾年里，中國(guó)樓市一路長(zhǎng)牛，幾次調(diào)控政策打壓產(chǎn)生的威力非同小可，但市場(chǎng)自身的力量也令人嘆為觀止。上半年熱點(diǎn)地區(qū)樓市量?jī)r(jià)齊升，到目前為止帶來(lái)了兩個(gè)重要后果，一個(gè)有目共睹是房?jī)r(jià)大漲，另一個(gè)相對(duì)隱性的則是熱點(diǎn)城市庫(kù)存大減。目前一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位盤(pán)整、需求不減，在這些因素的共同作用下，即將來(lái)臨的“金九銀十”也許會(huì)讓樓市博弈白熱化。

        房?jī)r(jià)一波上漲之后必然會(huì)有所回落，但其真實(shí)走勢(shì)卻往往難以預(yù)測(cè)，何時(shí)停漲何時(shí)下跌難以預(yù)知。有關(guān)部門(mén)和相關(guān)城市必須密切監(jiān)控市場(chǎng)情況，在不良跡象剛剛冒頭時(shí)，就應(yīng)該立即出手調(diào)控，以避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累。同時(shí)，對(duì)于庫(kù)存持續(xù)升高的三四線城市，有關(guān)部門(mén)對(duì)其可能出現(xiàn)的房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，也必須高度關(guān)注，做好準(zhǔn)備以避免金融融資違約風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。十幾年的大牛市讓中國(guó)房?jī)r(jià)總體步入高位，所謂高處不勝寒，監(jiān)管者及市場(chǎng)各方參與者理應(yīng)加倍謹(jǐn)慎，做好對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)對(duì)事宜。