摘要：2016年在房地產(chǎn)庫存化情況下，各地為了促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，二三線城市頻出樓市降溫政策，一城一策將成為趨勢。

       在3月份上海、深圳加碼調控后，最近房價上漲最迅速的合肥、廈門等二線城市也都出臺了限貸政策，為火熱的樓市降溫。業(yè)內專家預計，因為庫存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區(qū)，庫存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。未來若強二線城市房價漲幅仍然過快，或將有更多城市效仿出臺限購限貸等政策穩(wěn)定市場。

       二線城市信貸收緊

       據(jù)新華社報道，7月11日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局消息稱，為支持剛性購房需求和合理改善性住房需求，抑制投機性購房，廈門市將于7月15日起調整住房信貸政策。

       廈門市明確，調整商業(yè)性個人住房信貸政策。購房家庭名下在本市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25%；在本市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例為30%；名下有１筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%；名下有2筆購房貸款未結清的不予受理貸款申請。

       6月24日，合肥發(fā)布《關于進一步做好我市房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，自7月1日起正式限貸。商品房最低首付比例為25%，二套房的首付比例提高至40%，對應的是名下有房無貸的情況，而如果名下有房有貸款，則再購房首付比例為50%。對于三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公積金貸款。同時加大土地供應，對地王現(xiàn)象進行嚴控，要求提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時限：在合肥市各區(qū)縣（除縣級巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”（即樓面地價超過當?shù)貧v史最高成交單價）的，開發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。

       “廈門、合肥出臺樓市新政，主要與近期價格上漲較快有關。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：合肥5月份房價環(huán)比漲幅高達5.1%，同比漲幅高達23.3%，廈門漲幅5月份高達5.5%，全國第一。整體看，類似廈門、合肥這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。

       更多城市或跟進

       自上半年以來，合肥、廈門、蘇州、南京等地樓市表現(xiàn)火熱，房價地價均領漲全國。廈門、合肥百城價格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩月超過5%。此前合肥已多次表態(tài)，若房價繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調控措施。

       業(yè)內專家表示，此次限貸政策出臺將對合肥、廈門樓市起到降溫作用，特別是對外來投資投機需求產(chǎn)生較大影響，也將對其他價格漲幅過快的城市產(chǎn)生引領，未來若強二線城市房價漲幅仍然過快，或將有更多城市效仿出臺限購限貸等政策穩(wěn)定市場。此前南京蘇州已出臺限價政策，6月南京再重申將嚴格執(zhí)行三大舉措以加大樓市供應量，包括嚴格執(zhí)行一次性3萬平方米上市申報政策規(guī)定、督促開發(fā)企業(yè)加快在建項目尤其是在建住宅項目的開發(fā)建設進度以盡快形成上市量、查處捂盤惜售等行為。

       張大偉分析稱，調控趨勢出現(xiàn)了明顯改變，在過去的一年多，房地產(chǎn)市場調控的主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區(qū)，庫存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。

       一城一策將成趨勢

       張大偉預計，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎上，調控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括上海深圳的升級限購及部分城市的信貸收緊。未來房地產(chǎn)調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。

       中國指數(shù)研究院報告顯示，在經(jīng)濟下行壓力仍存、宏觀環(huán)境不穩(wěn)定性加劇的背景下，未來總體宏觀政策仍將以穩(wěn)為主。當前一線城市成交相對放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲，大部分二線及三四線城市庫存壓力仍加劇。在此背景下，根據(jù)城市實際分類指導以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是政府施策考量重點。

       報告預計，大部分城市將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調節(jié)供應、實施供給側改革以加快樓市庫存去化，穩(wěn)定市場預期，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境，而熱點城市及部分城市熱點區(qū)域將迎來更具差異化的政策，合肥已出臺限貸政策，南京、蘇州也限制房價地價上漲，天津、武漢、青島等下調公積金貸款限額，未來或有更多城市效仿上海實施房地產(chǎn)金融審慎管理�？傮w而言，未來宏觀政策環(huán)境將繼續(xù)保持穩(wěn)定，而地方政策則在此基礎上進一步靈活調整以適應市場變化，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。