摘要：100萬至300萬為剛需，300萬至500萬為改善盤，800萬以上成為豪宅，這幾年市場約定俗成的“門檻”在上周發(fā)生了變化。將近400套800萬的房源一天內(nèi)被搶購一空，甚至比幾年前的剛需盤還要搶手。為何今年的改善盤可以出現(xiàn)一個，被秒殺一個呢？一下子哪兒冒出那么多“有錢人”？業(yè)內(nèi)人士指出，貨幣貶值和資產(chǎn)慌讓很多購房人急于將手中的錢“花出去”，一因為“地王”帶來的漲價預期也讓這些需求在加快入市。二則賣舊房買新房需求造就了大批手拿現(xiàn)金的“有錢人”……另一方面，未來政策的不確定性與資金回籠的壓力讓開發(fā)商不敢與市場“賭”走向，借目前的形勢落袋為安，成了很多開發(fā)商的選擇。

        產(chǎn)品迎合市場需求定價 激活潛在購買力

        據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，首開華潤城(樓盤資料) 開盤當日實現(xiàn)日光，售出358套房源，單日銷售金額達30億元。這一成績位列北京商品房住宅開盤銷售紀錄的歷史第二，僅次于2013年中建國際港(樓盤資料) 創(chuàng)下的37.9億元的開盤紀錄。

        雖然分別占據(jù)著史上開盤紀錄的冠亞軍位置，但三年前的紀錄創(chuàng)造軌跡與如今的首開華潤城完全不同。彼時，中建國際港開盤一次性推出了1462套房源，戶型覆蓋了88-160平方米的二至四居，套均價格260萬元。而首開華潤城套均價格是其三倍有余，而推出的房源數(shù)量僅為其四分之一。二者創(chuàng)造紀錄的軌跡也正好反映了三年間北京樓市的轉變。日光盤從剛需轉向了改善，像“搶白菜一樣”的買房，從剛需盤向各類樓盤擴散。

        對于首開華潤城此次開盤取得的成績，業(yè)內(nèi)人士普遍認為無法復制，但首開華潤城確實是近期熱銷項目中的一個樣本。首開華潤城首期開盤主力戶型為110-141平方米的三居，均價在7萬元/平方米，總價千萬元以內(nèi)。這類產(chǎn)品設計與當下改善型人群的主要購房需求高度契合，回顧上半年熱銷的改善盤，基本也都具備此類特征。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首開華潤城的產(chǎn)品的確激活了區(qū)域內(nèi)的部分購房需求，包括得房率等都做到了目前的極致。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也將產(chǎn)品解讀為這一現(xiàn)象級樓盤出現(xiàn)的主要原因，郭毅認為，適度的產(chǎn)品戶型設計剛好迎合了首次改善人群的需求，可以覆蓋的客群范圍比較大。

        除了產(chǎn)品本身外，首開華潤城同樣具備今年熱銷項目的另一重要特征，地王環(huán)繞。首先，首開華潤城本身就是北京歷史上的總價地王，是四環(huán)沿線近五年來供應的最大住宅地塊。另外，首開華潤城周邊更多地王云集，樓面價最高的葛洲壩地塊，商品房樓面單價已達75000元/平方米。張大偉分析認為，南城包括南四環(huán)在內(nèi)最近一年出了20多塊地王，使得區(qū)域內(nèi)購房者對房價上漲有明確的預期，這種地王帶來的抬升心理是造就首開華潤城現(xiàn)象的重要原因。與周邊地王樓面價接近的優(yōu)質產(chǎn)品售價，激活了目標客戶的潛在購買力。

        資產(chǎn)慌下配置房產(chǎn)仍是主流 開發(fā)商借機跑量

        除了產(chǎn)品和區(qū)域特征以外，時機對于一個樓盤創(chuàng)造歷史也至關重要。在限購仍在持續(xù)的北京樓市，騰挪購房資格對于改善型的購房人仍是一件麻煩事。為何購房人仍愿意花費功夫去折騰，背后不僅是改善居住品質的需求。

        近期人民幣兌美元匯率呈下行趨勢，英國脫歐也致使整個金融市場發(fā)生異動。普通購房人對于手中持有的現(xiàn)金貶值預期不斷上升。錢存在銀行里，無處投資，資產(chǎn)該如何進行配置，成為困擾很多中產(chǎn)階級家庭的難題。

        在這樣的背景下，經(jīng)驗認證的最簡單保值的投資品房產(chǎn)在多方比較下仍是普通投資者最愛的選擇。張大偉表示，資金潮下的資產(chǎn)慌是目前很多樓盤熱銷的重要原因，不論是自住還是投資，對于普通大眾來說，除了房地產(chǎn)沒有更好的投資保值渠道。在這種資產(chǎn)配置需求下，像首開華潤城等均好性比較高的項目，自然會受到市場的追捧。

        對資產(chǎn)保值的需求致使購房人大量融入市場，而開發(fā)商也在借此機會密集出貨。近兩月，對商住產(chǎn)品限購的傳言和商住調(diào)控的預期讓商住產(chǎn)品搶占了市場的頭條，當這一熱潮逐漸退去后，進入下半年，改善型產(chǎn)品也在集中上市。除了首開華潤城外，京西和南部地區(qū)很多項目都在加快入市節(jié)奏，雖然傳統(tǒng)的金九銀十已經(jīng)有所褪色，但在三季度實現(xiàn)銷量的突破為全年業(yè)績完成提供保障也成了不少開發(fā)商的共同選擇。

        左手賣房右手買房 換出來的改善需求

        面對越來越高的價格新房仍舊熱銷不斷，那購房需求都來自哪里呢？事實上很多人都是通過左手賣房右手買房完成了換房改善。

        家住西二環(huán)金泰城麗灣的孔先生近日將他住了5年的一套兩居室交給了中介掛牌，在某房產(chǎn)中介的網(wǎng)站上，這套87平方米的房子標價625萬元，并用鮮紅的字體標注為“急售”�？紫壬�告訴北京青年報記者，他已經(jīng)在西南四環(huán)定了一套新房，總價接近900萬元，如今房子的定金已經(jīng)交付，開發(fā)商承諾將房子保留到8月中旬，因此在這段時間，他急需賣掉這套老房子來湊夠新房子的首付款。

        “目前以房換房的客戶確實非常多，其中每3個掛牌售房的房主就有一個是要著急回籠資金補貼新房的�！辨溂业禺a(chǎn)菜戶營附近一家門店經(jīng)理李波（化名）告訴北青報記者，現(xiàn)在新房的銷售速度讓人心慌，不少計劃“以小換大”的改善型購房人發(fā)現(xiàn)，就在賣老房子的這個空當兒，新房子的價格又上漲了，所以很多客戶都是先把新房子的定金交下，然后賣老房子來填補剩余的款項，為此，很多買房人一邊賣房一邊買房，甚至有人三天之內(nèi)就完成了交易。

        不過，李波也表示，急售并不代表著“甩賣”，像孔先生的這套房源掛牌價是625萬，但他最多只接受5萬元的溢價，620萬是他的底線。

        此外，商住樓熱潮逐漸退去后，開發(fā)商也將更多的精力放在了吸引改善型購房人上。大興一樓盤的售樓處近日也正在積極準備月底的加推開盤，與往次開盤不同的是，該項目的本次加推主要是大平方米的房源。

        上述項目負責人介紹說，由于目前出手購房的以改善型客戶為主，客戶對于居住空間有更高的要求，希望有更寬的活動空間，希望有相對獨立的私密空間，希望有諸如嬰兒房、書房之類的功能空間，而這樣的購房新特點也將持續(xù)一段時間。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，供應慌導致了土地供應越來越少，可供選擇的項目也越來越少，北京的商品房住宅上半年的平均單套成交價格已經(jīng)達到了519萬元，這就導致800萬左右的產(chǎn)品，已經(jīng)不能算是豪宅了，只能算作是改善型房源了，同時改善型房源的價格天花板，也被推高至800萬元。

        因此，有業(yè)內(nèi)人士就建議當前有換房需求的購房人，改善型的賣房和買房之間的時間差不能長，更要有效地控制“空檔期”的資金風險，避免出現(xiàn)“斷檔”的困局。