摘要：2016年上半年樓市持續(xù)火爆狀態(tài)，房價、地價上漲，地王頻頻出現(xiàn)。社科院預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期，下半年房價增幅將回落。

       樓市調(diào)整的步子似乎越來越近了。日前社科院發(fā)表報告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。事實上，從近期各地所發(fā)生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。

       社科院

       下半年房價增幅將回落

       眼下，房價持續(xù)上漲、地價依然亢奮，政府智囊機構(gòu)開始發(fā)出了不同的聲音。在中國社科院7月6日發(fā)布的《中國住房2016中期報告》中，社科院預測房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。

       “調(diào)整可能遲到，但不會缺席。”社科院的報告認為，持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后�；�于過去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗以及影響因素變化對未來趨勢的預判，從2016年下半年至明年第二季度的時間段內(nèi)，房價增幅將呈現(xiàn)回落趨勢。報告指出，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

       事實上，自5月份開始，已相繼有地產(chǎn)商預判下半年樓市成交量會調(diào)整。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在最近一次的公開活動上就表示，下半年的房子一定沒有上半年賣得好，“市場風險已經(jīng)非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。”。新城控股高級副總裁歐陽捷也多次撰文表示，下半年房價漲幅將收窄。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市未來一年的房價可能不會漲超過50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使得風險非常大。

       社科院報告認為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺總體穩(wěn)妥,從而使市場和投資從緩慢到快速回升,去庫存成效明顯,但仍有需改進空間。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇。

       資金面

       房企面臨資金風險 地王或有生死抉擇

       近期多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國房價環(huán)比漲幅已在收窄，這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產(chǎn)中介機構(gòu)反映，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比下降，下半年市場將降溫。

       而在一手市場，不少業(yè)內(nèi)人士擔心，由于前期市場高溫透支了大量需求，市場后續(xù)需求不足，房企資金鏈回籠也會減緩。有證券機構(gòu)預計，2016年下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。而從累計數(shù)據(jù)來看，1-6月成交面積同比增長32.94%，相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。

       而對于房企而言，另一個資金來源———開發(fā)貸，也不斷在收緊。一家股份制銀行三季度的重點項目表顯示，除了超大型房企項目，在十幾頁表格中，竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項目。據(jù)透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會被上報，即便如此，還要在審批會上反復討論和分析風險。而一些小銀行2016年上半年連一筆開發(fā)貸都沒有放。銀行業(yè)內(nèi)人士預計，下半年銀行開發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點關(guān)注開發(fā)貸風險。

       “今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀錄�！睆埡陚フJ為，上半年制造了無數(shù)話題的“地王”房企，其潛在風險尤其需要關(guān)注。尤其是那些實力有限而又‘高溢價’拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風險�！霸跇鞘邢掳肽陮⑦M入調(diào)整期的背景下，‘地王’或面臨生與死的抉擇�！�

       政策面

       多個熱點城市為樓市降溫

       而多個樓市過熱城市政策收緊也在悄悄展開。7月9日，廈門國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了樓市信貸調(diào)控政策，“認房又認貸”。廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化，對于名下有一套房但未結(jié)清貸款的，或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。此外，停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

       對于此次廈門調(diào)控政策的出臺，被解讀為要給持續(xù)高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀錄，一度引起購房恐慌，目前島外房價已邁入3萬以上時代，島內(nèi)豪宅項目開盤價格達7萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，新政重啟“認房又認貸”，對改善及投資客打擊較大。

       據(jù)相關(guān)媒體觀察，自從3月25日上海出臺了“滬九條”樓市新政后，北京、深圳也已收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也從7月1日起提高首付比例，從這些城市政策面變化的趨勢來看，都是通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高、政策面預期收緊與市場調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風險。

       “央行等相關(guān)部門已開始對熱點城市進行調(diào)研，儲備政策已經(jīng)準備充分，只不過等待時機發(fā)布而已�！睆埡陚ヮA計，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。合肥已經(jīng)出臺樓市調(diào)控政策，7月1日開始正式執(zhí)行，南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。