摘要：2016年全國(guó)樓市出現(xiàn)冷熱不均局面，一二線城市樓市火爆，樓市整體成交量持續(xù)上漲；三四線城市樓市一直不溫不火，去庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大。專家表示，普惠制政策不利于三四線城市去化，樓市需因城施策。

　　2016年上半年，全國(guó)各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫(kù)存的三四線城市，庫(kù)存不降反增，壓力進(jìn)一步增大；不該去庫(kù)存的一線城市，則火熱異常，庫(kù)存告警；二線城市快速升溫，量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)甚至超過(guò)一線城市。

　　政策帶來(lái)樓市整體持續(xù)增溫

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，2015年330新政以來(lái)的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購(gòu)房需求集中釋放，樓市量?jī)r(jià)齊漲。

　　1.2015年至今已有6次降準(zhǔn)、5次降息，寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。

　　2. 330新政、219新政、營(yíng)改增實(shí)施，稅收的減免、交易限制的放松，刺激了購(gòu)房需求增加。

　　3.商業(yè)貸款、公積金政策有所松動(dòng)，區(qū)域限購(gòu)政策引發(fā)的末班車效應(yīng)，使得市場(chǎng)需求被大量釋放。

　　一線城市樓市的持續(xù)高溫，量?jī)r(jià)齊漲，使得一線城市開(kāi)始收緊樓市政策，滬九條、深六條先后出臺(tái)，北京通州，及環(huán)京區(qū)域，也實(shí)施了更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

　　各線城市表現(xiàn)分化

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心對(duì)北京、上海、深圳、南京、蘇州、成都、佛山、廊坊、紹興等城市的研究統(tǒng)計(jì)，2015年330新政后，全國(guó)樓市就已經(jīng)開(kāi)始整體升溫，尤其是四季度開(kāi)始升溫態(tài)勢(shì)更加明顯，但一、二、三四線城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。

　　首先，樓市整體成交量持續(xù)上漲， 一線城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度，一線城市開(kāi)始略有降溫，二線城市則接過(guò)了量?jī)r(jià)齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線城市，雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動(dòng)下量?jī)r(jià)齊漲，但其它大部分三四線城市起色不大。

　　其次，330新政后一二線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，2015年四季度更是加速上漲，三四線城市則漲幅有限、波動(dòng)頻繁。不過(guò)，進(jìn)入2016年二季度后，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩。

　　近期市場(chǎng)整體分為兩個(gè)階段

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表認(rèn)為，從2015年四季度到今年二季度，全國(guó)樓市總體可以分為兩個(gè)階段。

　　第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場(chǎng)火熱，量?jī)r(jià)齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長(zhǎng)。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫(kù)存效果甚微。

　　第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購(gòu)政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量逐步下降，房?jī)r(jià)漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對(duì)寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量?jī)r(jià)齊漲，出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱勢(shì)頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫(kù)存積壓的困局，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。

　　2016年下半年或?qū)⒔禍?/strong>

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開(kāi)始下降，下半年市場(chǎng)有望降溫

　　胡景暉表示，由于前期的市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，市場(chǎng)的后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有的各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

　　而在外溢需求，以及補(bǔ)漲的趨勢(shì)推動(dòng)下，如果不針對(duì)樓市過(guò)熱的二線城市出臺(tái)政策，那么已經(jīng)過(guò)熱的二線城市的樓市還將繼續(xù)瘋狂，引發(fā)更多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　在現(xiàn)有普惠制的政策基調(diào)下，三四線城市去庫(kù)存的難題恐仍將不能得到有效解決，庫(kù)存壓力或進(jìn)一步加大。

　　普惠制政策不利于三四線城市去化，樓市需因城施策

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心研究表明，自2014年930政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市新房庫(kù)存下降明顯，但三四線城市的庫(kù)存壓力不降反增。

　　胡景暉表示，從市場(chǎng)的實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對(duì)“去庫(kù)存”起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫(kù)存的三四線城市庫(kù)存壓力越來(lái)越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。

　　胡景暉認(rèn)為，三四線城市本身對(duì)人口吸引較弱，因此在普惠的利好政策很難解決城市庫(kù)存不平衡問(wèn)題，反而會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加不平衡，未來(lái)政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對(duì)待。

　　胡景暉認(rèn)為，為解決目前樓市嚴(yán)重的去庫(kù)存不均衡的問(wèn)題，未來(lái)的樓市政策應(yīng)當(dāng)從以下方面著力。

　　1.摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實(shí)行的這種全國(guó)普惠制的降息減稅的貨幣和稅收政策，會(huì)讓不均衡的情況更加不均衡。

　　2.因城施策 區(qū)域政策差別化。一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持政策平穩(wěn)；二線城市可以針對(duì)樓市過(guò)熱的區(qū)域果斷出臺(tái)針對(duì)性政策；三四線城市則需要加大去庫(kù)存力度。

　　3.三四線城市吸引人口流入。應(yīng)盡快推進(jìn)三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，完善教育、醫(yī)療等公共資源配套，用優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和公共資源配套吸引人口流入，真正實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。

　　4.著力解決夾心層住宅需求�！笆袌�(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”也存在嚴(yán)重問(wèn)題，地王使得市場(chǎng)豪宅化，有能力支付高端豪宅的購(gòu)房需求不超15%，政府能力范圍內(nèi)保障房能覆蓋的需求也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都?jí)虿簧希�需要著重解決。