摘要：近日，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布策略報(bào)告，對(duì)下半年樓市進(jìn)行預(yù)判。大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，樓市進(jìn)入小周期高點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年成交量將有所回落，到年末甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但在當(dāng)前的寬松貨幣環(huán)境下，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

       從長(zhǎng)期來(lái)看，整體供需關(guān)系的改善，以及人口紅利的終結(jié)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“成熟期”。未來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)幅度、房?jī)r(jià)走勢(shì)等都將趨于平緩。

       需求已透支

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積47954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比前4月回落3.3%;商品房銷售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2%。

       這是2016年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速首次出現(xiàn)下滑。而在統(tǒng)計(jì)局公布上述數(shù)據(jù)之前，一線城市和部分二線城市都傳出成交量下降的消息。其中，部分一線城市市場(chǎng)的走低，從4月份就已出現(xiàn)。

       按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎的解讀，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動(dòng)。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6%，銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。

       事實(shí)上，這兩種因素也將成為下半年市場(chǎng)的決定性因素。廣發(fā)證券近日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2016年下半年，行業(yè)整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。

       理由在于，本輪成交量的大幅上升，改善型需求（首改+再改）是重要的貢獻(xiàn)來(lái)源。特別是在重點(diǎn)二線省會(huì)城市，大戶型高總價(jià)住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續(xù)3-4個(gè)季度入市后，需要重新積累培育一段時(shí)間，才會(huì)有新一輪需求入市。

       此外，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，政策收緊地區(qū)的成交回落速度很快。具體而言，一線城市成交面積下滑幅度將會(huì)較大；二線城市在改善型需求釋放充分后，成交上升持續(xù)性減弱；三四線城市由于供需基本面限制（需求不足，庫(kù)存過(guò)剩）依然難有大的起色。

       野村證券中國(guó)地產(chǎn)研究部主管高劍鋒甚至認(rèn)為，2016年年末或2017年年初，市場(chǎng)成交量的增速可能成為負(fù)值。因?yàn)槿ツ甑缀徒衲瓿�，交易量處于絕對(duì)值的高位。

       平安證券的報(bào)告同樣指出，下半年隨著基數(shù)抬升及部分需求透支，預(yù)計(jì)銷售同比增速將逐步收斂。但鑒于當(dāng)前寬松的貨幣環(huán)境，投資和銷售都很難出現(xiàn)斷崖式下跌。

       從房?jī)r(jià)上看，廣發(fā)證券認(rèn)為，下半年大中城市房?jī)r(jià)整體仍將保持環(huán)比溫和上升，但升幅將逐步放緩。分城市來(lái)看，一線城市和重點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)升勢(shì)較強(qiáng)；三四線城市則因去化周期長(zhǎng)，房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上升動(dòng)力。

       中長(zhǎng)期拐點(diǎn)已至

       若拉長(zhǎng)周期來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能進(jìn)入另一個(gè)階段。

       招商證券將我國(guó)樓市的發(fā)展分為四個(gè)周期。前三個(gè)周期分別為1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正處于第四個(gè)周期的“上半場(chǎng)”。招商證券認(rèn)為，本輪周期起于2014年下半年的限購(gòu)正式退出，隨后的提高信貸杠桿和降息等一系列政策動(dòng)作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入較為寬松的貨幣環(huán)境中。如今雖然行業(yè)政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性收緊，但未來(lái)幾年宏觀大環(huán)境（經(jīng)濟(jì)基本面和流動(dòng)性）不會(huì)發(fā)生顯著變化，因此周期尚未結(jié)束。

       按照上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，以及土地價(jià)格不斷攀高的特征，證明當(dāng)前正處于該周期內(nèi)的小高點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著宏觀政策的逐漸成熟，量?jī)r(jià)調(diào)整幅度將會(huì)減小。

       廣發(fā)證券則認(rèn)為，在大周期層面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期。具體表現(xiàn)在，人口紅利（年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布）快速爆發(fā)期過(guò)后，新房的需求逐步下降。

       數(shù)據(jù)顯示，在2012年-2013年之后，我國(guó)戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1，說(shuō)明整體供需已基本平衡。同時(shí)，過(guò)去十年中，新房的銷售面積年復(fù)合增速在逐年放緩。說(shuō)明在一個(gè)新的長(zhǎng)周期內(nèi)，市場(chǎng)波動(dòng)的幅度正在減弱。

       平安證券則提出另一組數(shù)據(jù)：目前我國(guó)戶籍城鎮(zhèn)人口人均居住面積為32平方米，已達(dá)到日本90年代后期水平。但由于常住人口未納入統(tǒng)計(jì)，因此實(shí)際居住面積可能略高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。按照城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的需求計(jì)算，2010年-2015年的總需求為13.1億平方米，2015年-2020年下降至12.7億平方米。也即，行業(yè)正逐步邁過(guò)中長(zhǎng)期需求頂點(diǎn)，景氣度將逐漸向下。

       平安證券認(rèn)為，當(dāng)全局性的供大于求來(lái)臨時(shí)，放松貨幣政策并不會(huì)有顯著的需求提振效果，反而會(huì)加速風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，未來(lái)三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)仍然值得關(guān)注。

       從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著土地等成本的提升，以及行業(yè)利潤(rùn)率整體下滑，將有越來(lái)越多的企業(yè)放棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并啟動(dòng)多元化轉(zhuǎn)型。

       其中，不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域的資管市場(chǎng)被普遍看好。根據(jù)BCG中國(guó)的預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)資管市場(chǎng)資產(chǎn)總規(guī)模將達(dá)174萬(wàn)億元人民幣，這相當(dāng)于當(dāng)前房地產(chǎn)年銷售額的20倍以上。其認(rèn)為，這將成為未來(lái)房企轉(zhuǎn)型的主要方向。