摘要：據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年二線城市房價領(lǐng)漲全國，土地市場一片火爆，地王頻出。專家表示，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

       中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年一線城市土地出讓金合計(jì)1461.75億元，同比下調(diào)了17.3%，但成交面積降幅更大。二線城市合計(jì)成交金額為6139.12億元，同比漲幅達(dá)到了56%，成交面積則出現(xiàn)了微跌。

       四城市預(yù)計(jì)面臨調(diào)控升級

       統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，上半年地王數(shù)量達(dá)到了198宗，而2015年地王數(shù)量只有95宗。從整體來看，二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。事實(shí)上，地價超過房價的勢頭已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市。

       從城市來看，蘇州、南京、杭州、合肥四大城市的土地出讓金排名全國前四，樓面價上漲數(shù)倍，蘇州、南京的土地出讓金上漲高達(dá)867%和466%。

       中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：不僅房價漲幅明顯，四個城市也是2016年地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域，這幾個城市本身的供需結(jié)構(gòu)決定其領(lǐng)漲全國。廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處于明顯加速去化過程中，四個二線城市庫存合計(jì)1207萬平方米，同比1月份的1650萬平方米下調(diào)了27%。而一線城市只下調(diào)了6%，預(yù)計(jì)這些城市很快面臨升級的調(diào)控措施。

       從新建商品房數(shù)據(jù)中可以看出，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京等城市的房價單月上漲超過3%，漲幅驚人。從同比漲幅來看，除深圳、上海依然處于全國前二外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國第六。

       二線城市風(fēng)險(xiǎn)增大

       按照目前這些地王的土地價格，未來入市后，房價至少上漲80%－100%。即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一二線城市房價上漲50%以上。在部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯瘋狂的土地市場。

       對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：

       首先，土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。目前市場上創(chuàng)造地王的基本是上市企業(yè)＋國企，資金實(shí)力更強(qiáng)，資金成本更低。對未來市場波動的抗壓、抵御能力也更強(qiáng)。在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。

       其次，地王蔓延，很多之前剛需的區(qū)域，都出現(xiàn)了地王。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預(yù)期都要在每平方米6萬元＋，導(dǎo)致市場全面高端化。未來新上市的商品房定價出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)�會供�?yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價有明顯影響。

       第三，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。

       值得注意的是，現(xiàn)在房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預(yù)計(jì)2016年房企競爭土地會越來越激烈，但未來一年房價是不是會出現(xiàn)大幅度上漲，地王入市的難度有多大，將成為2016－2017年最大的疑問。

       張大偉認(rèn)為，市場的豪宅化開始，一線城市地價飛漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價已經(jīng)全面超過每平方米3.7萬元。在這種情況下，未來豪宅化難以避免，房企未來運(yùn)營的難度越來越大。從整體市場來看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求都是“7090”用地，但該政策并沒有抑制地王出現(xiàn)。未來剛需已經(jīng)只能在二手房市場，房企競爭依然激烈。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來兩年房價上漲100%以上，這些地王才能上市。

       此外，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，特別是南京、合肥、廈門、蘇州“四小龍”將成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。