摘要：在土地市場，“地王”大規(guī)模涌現之時，一線城市土地供應遞減。抓住國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經成為房企突破高地價之困的最有效武器。

       6月12日，在萬科和深圳地鐵聯合舉辦的論壇上透露出這樣一個信息：萬科將根據城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，期望通過這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問題。在萬科簽署的戰(zhàn)略協(xié)議內容中，有一部分是通過和中軌集團的合作，為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項目提供資金支持。開發(fā)商參與軌道交通PPP，有著怎樣的門檻？后來者是否也能按此模式操作？

       在土地市場，“地王”大規(guī)模涌現之時，抓住國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機，在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經成為房企突破高地價之困的最有效武器。那么，長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通，迅速破局高地價之困嗎？開發(fā)商的下一輪機會，是否在城鎮(zhèn)化這一范圍內，還可以精確到都市圈這個區(qū)域？

       “地王熱”一直持續(xù)到了6月，據中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，以一二線城市為例，6月首周就拍出12宗“地王”，其總成交金額高達327.5億元。一線和部分二線城市的土地資源稀缺，成為地價快速上漲的重要原因。

       在6月12日萬科與深圳地鐵集團（以下簡稱深鐵）聯合舉行的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，有信息顯示，萬科將圍繞地鐵深耕城市，根據國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，提供配套服務，期望通過這一方式，一舉打破土地資源匱乏的問題。

       此舉引起熱議，有業(yè)界人士問，長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通，迅速破局高地價之困嗎？

       困境：熱點城市土地供應越來越少

       在這一輪“地王”熱中，國企扮演著重要角色。房地產與金融資深評論人黃立沖向相關媒體表示，國企在融資方面具有優(yōu)勢，融資成本更低，表現在土地市場，對同一塊土地的價格預期高于其他房企。

       同時，貨幣超發(fā)，大量資金入市，也直接助長了土地以及樓市的泡沫。

       業(yè)內知名房地產分析師表示，從以往經驗看，“地王熱”都出現在樓市熱銷之后。去年樓市銷售狀況好，房企需要補庫存，而在回歸一二線城市的需求下，房企扎堆在一二線城市，資金大量涌入。

       據相關媒體觀察，“地王熱”是多重因素共同作用的結果，一線城市土地供應日漸收縮也是現實。

       近日，國土資源部召開座談會稱，“十三五”時期，將壓縮我國新增建設用地總量，新增建設用地總量控制在3256萬畝，較“十二五”減少669萬畝�！笆�三五”期間，全國新增建設用地總量平均每年減少100多萬畝，以后還將延續(xù)這一趨勢。

       北京“十三五規(guī)劃”提到，要實現城鄉(xiāng)建設用地負增長，北京土地供應量連續(xù)第六年下降。2009年發(fā)布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃》（2006~2020年）草案要求，到2020年，深圳建設用地將從“微增長”逐步到“零增長”或“負增長”。

       從近年的供地情況來看，2014年起一線城市住宅計劃供地就呈現零增長，甚至負增長局面。2016年，廣州住宅供地計劃也呈現下降的趨勢。

       而從實際完成率來看，土地供應量大打折扣。北京的統(tǒng)計數據顯示，近5年中除2013年完成供地計劃外，其余年份均未完成供地計劃，近兩年的完成率為60%左右。

       供地的減少，造成一線城市土地資源日趨緊張，為了獲得土地，開發(fā)商不得不高價拿地。在一線城市無地可拿之下，房企扎堆轉戰(zhàn)周邊的二線城市，造成了一線以及部分二線城市“地王”頻出的局面。

       早在2014年1月，國土資源部部長姜大明曾表示，今后將逐步調減東部地區(qū)新增建設用地供應。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。這些城市中就有“地王”頻現的一線城市以及熱點二線城市，如蘇州、南京、合肥等地。

       近期，國家發(fā)改委發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）提到包括上海、蘇州、南京、杭州在內的一二線城市都屬于過度開發(fā)城市，粗放式、無節(jié)制的過度開發(fā)，新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大，嚴重影響到區(qū)域國土空間的整體結構和利用效率。

       未來將遏制建設用地蔓延趨勢，控制開發(fā)強度，特大城市和大城市建設用地實現由增量擴張向存量挖潛轉變，上海建設用地規(guī)模實現減量化。

       《規(guī)劃》提到，到2020年，基本形成經濟充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架。長三角希望通過規(guī)劃城市群，破解高地價困局，煥發(fā)城市發(fā)展的活力。

       未來國家不僅要在整體上縮減一線城市土地供應，同時會加大過度開發(fā)的一線以及二線城市的調控，這些城市恰恰是“地王”扎堆之處。通過對過度開發(fā)區(qū)域的調控，實現區(qū)域間的均衡發(fā)展，從而抑制“地王”，解決樓市兩極分化。

       對此， 新城控股 高級副總裁歐陽捷認為，解決“地王熱”不是控制土地供應，而需要加大土地供應，在新增供應不足的情況下加大城市更新的力度，提高土地利用效率。

       明源地產研究院資深研究員劉策表示，縮減一線城市以及部分二線城市的土地用地規(guī)模，在城市群內部對過度開發(fā)區(qū)域進行調控，實現土地供應的地區(qū)均衡化發(fā)展，這個做法對于當前的“地王熱”短期影響不大，畢竟僧多粥少的局面短期很難改變。

       通過土地供應的調整不能從根本上改變房企熱衷大城市及核心地段的熱潮，就像現在國家鼓勵房企去三四線城市拿地但是房企都很謹慎一樣，這是市場本身的規(guī)律在發(fā)生作用。

       破局：去一線城市衛(wèi)星城拿地

       有業(yè)內分析師認為，從目前情況來看，房企資金充足，銷售情況良好，短期內“地王熱”不會出現大的變化，將延續(xù)下去。那么如何才能解決一線城市以及部分二線城市土地供應不足的問題，打破“地王熱”的困境？

       6月12日，萬科、深鐵與重慶城市交通開發(fā)投資集團等單位簽署了四項備忘錄，確立了萬科未來重要的發(fā)展方向，圍繞地鐵為城市提供配套服務。通過這一方式，根據國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè)，萬科可以獲得大量優(yōu)質土地，減少過熱的“地王”項目給企業(yè)造成的沖擊，一舉解決土地資源匱乏的問題。

       萬科相關人士在接受相關媒體采訪時表示，不擁抱軌道交通就只能拿“地王”了。一線城市土地有限，依靠軌道交通，將部分城市功能外移，能夠有效緩解大城市病。未來將迎來軌道交通10年鉑金時代，萬科看好都市經濟圈興起。

       在一線城市的衛(wèi)星城拿地，似乎已經成為房企突破高地價之困的最有效武器。

       那么，長三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈，真的能通過類似城際軌道交通或者高鐵，迅速破局，解決土地供應不足的問題？

       歐陽捷表示，軌道交通+都市圈是解決“地王熱”的一大方法，都市圈的建設實現城市之間的協(xié)調發(fā)展，各城市之間不再是競爭關系，而是分工不同的各大板塊，相當于擴大了城市的范圍，而軌道交通則解決了往返兩地的時空交流成本，實現資源共享，中心城區(qū)的供地壓力自然能得到緩解。

       業(yè)內分析師表示，房企在一線城市拿地越來越難，與地鐵公司合作有利于在主流城市補充庫存，是當前一線城市土地供應不足困境下的不錯選擇。

       該分析師認為，這也將成為今后的大趨勢，就拿北京和上海來說，人口飽和，產業(yè)外遷是必須的，通過資源整合，把過剩的資源向外轉移，為新的需求騰出空間，解決中心城市擁堵的問題。國際上很多大都市的經驗證明，這是行之有效的方法。

       高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋表示，依靠軌道交通建立都市圈，可以供應的土地范圍就更大了，可以解決一部分一線城市土地供應不足的情況。依靠軌道可以縮短都市圈的時間距離，便利了城區(qū)之間的聯系。

       但陳厚橋認為，目前尚不能確定“軌道交通+都市圈”的做法能夠成為未來的趨勢，仍需要時間檢驗。畢竟城市之間存在壁壘，在資源共享方面存在一定的障礙。另外就業(yè)以及居住距離是否符合心理預期，衛(wèi)星城的基礎設施建設、配套完善都需要時間去檢驗。