摘要：在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，近期各地依然“地王”頻出。不少?lài)?guó)有房企和上市公司在融資成本和渠道上占有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)押注房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)而高價(jià)拿地。

        就目前來(lái)看，隨著“地王”的不斷現(xiàn)身，房?jī)r(jià)未來(lái)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)似乎不容置疑，但房地產(chǎn)是“看天吃飯”的市場(chǎng)，很大程度上取決于政策變化。如果房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，那么抑制投資投機(jī)的房地產(chǎn)全面新政可能會(huì)隨之而來(lái)，從目前已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控的北京、上海、深圳一線城市擴(kuò)展至二線城市。更為猛烈的宏觀調(diào)控何時(shí)會(huì)出手，主要取決于兩個(gè)變量，一是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)確立，二是出現(xiàn)通脹或通脹苗頭。

        從歷史來(lái)看，“地王”頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和景氣，相反，在某種情況下意味著一輪危險(xiǎn)的賭博。如果把房地產(chǎn)商和“地王”比作一對(duì)戀人，不妨回想一下，在歷年來(lái)的房地產(chǎn)全面調(diào)控之前，開(kāi)發(fā)商在面對(duì)土地市場(chǎng)時(shí)，對(duì)于前景總是設(shè)想得過(guò)于美好，就像一對(duì)涉世不深的戀人，總覺(jué)得蜜月是婚后生活的常態(tài)；一旦調(diào)控收緊，婚期臨近，才意識(shí)到柴米油鹽是生活的本質(zhì)，于是就有了這些“地王戀情”的種種結(jié)局：如前些年毀約的綠城上海地王，咬牙迎娶的北辰長(zhǎng)沙地王，傳言“退婚”的保利廣州地王……幾乎每一輪調(diào)控，都是在“地王”頻現(xiàn)之后，然后就是那些之前高調(diào)拿地的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始對(duì)“地王”拋棄，類(lèi)似的教訓(xùn)其實(shí)并不久遠(yuǎn)。

        而那些高調(diào)拿下地王的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論具備怎樣的背景，所謂“不差錢(qián)”，都不能忘記一個(gè)道理：面粉轉(zhuǎn)換成面包，終究是要賣(mài)出去的。中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國(guó)50家大型房企合計(jì)拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)48.4%。而另一組公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自4月下旬以來(lái)，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)周成交量出現(xiàn)震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模已下降50%。

        拿地成本的持續(xù)抬升，與房地產(chǎn)終端銷(xiāo)售市場(chǎng)的遇冷，意味著房地產(chǎn)供求形勢(shì)正在發(fā)生變化。而地王項(xiàng)目還存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、營(yíng)銷(xiāo)成本高等瓶頸，這些隱性成本會(huì)加劇地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投入負(fù)荷。一旦出現(xiàn)政策風(fēng)向變化，開(kāi)發(fā)商資金鏈就面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

        因此，“地王”的頻繁出現(xiàn)，某些自恃擁有特殊背景的國(guó)有房企或者上市公司，或許內(nèi)心深處還保留著房?jī)r(jià)形勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)的預(yù)期，但可能更指明了一個(gè)方向，那就是“地王”出現(xiàn)就意味著泡沫的存在，而每一次泡沫的破滅，最終都會(huì)引發(fā)一場(chǎng)悲劇，追漲的開(kāi)發(fā)商能夠成為幸免者嗎？未必！