摘要：市場對刺激政策重回樓市表示出了高度的關(guān)注和不認(rèn)可，資本市場壓力持續(xù)上升，“聰明”的資金樓市套現(xiàn)后外流趨向明顯。而要想使“轉(zhuǎn)型、升級”能有實(shí)質(zhì)推進(jìn)，僅僅放棄房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要切實(shí)降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本的吸引力，全力引導(dǎo)全社會重歸實(shí)業(yè)。

       自2014年四季度以來，地方政府迫于去庫存壓力，紛紛加大了對樓市的金融和政策支持力度。2015年樓市“雙限”政策逐步放開，各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)了回暖局面，部分地區(qū)樓市再度上演火爆局面，不僅房價(jià)呈現(xiàn)久壓后的報(bào)復(fù)性上漲，而且“日光盤”重現(xiàn)，開發(fā)商惜售現(xiàn)象再現(xiàn)，深圳等部分城市出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲，并再度引起樓市投機(jī)熱潮，“恐慌性”購房現(xiàn)象又大面積呈現(xiàn)。

       相關(guān)媒體不解，前期一直宣稱的樓市高庫存壓力怎么倏忽之間變成了房源不足？雖然中央政府再度收緊地產(chǎn)政策，并在多種場合表示不會回到樓市刺激的老路，盡管房地產(chǎn)政策得到了及時(shí)修正，但是房價(jià)在我國這二十多年似乎總是易漲難跌。從全國30城市住房周成交面積指標(biāo)看，在經(jīng)歷春節(jié)期間的短暫回落后，周成交規(guī)模再度上漲，并迅速上升到歷史高位，4月全國30城市住房周成交面積一度創(chuàng)下突破700萬平方米的歷史新高，5月雖有所回落但仍在高位，并顯著高于正常年景的均值范圍。

       從成交量上看，受季節(jié)性因素和持續(xù)近4年的“雙限”政策陸續(xù)放開影響，我國住房市場成交呈現(xiàn)逐漸增長態(tài)勢。一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行超預(yù)期低迷的情況，讓各地“保增長”的壓力空前增大，多地為此陸續(xù)出臺了支持樓市復(fù)蘇的新政，房地產(chǎn)市場不斷受到政策利好提振。持續(xù)多年的高房價(jià)，也已讓居民對高房價(jià)有了較強(qiáng)的適應(yīng)力。從交易規(guī)模上看，當(dāng)前的成交規(guī)模仍然超越正常均值范圍。

       2016年春節(jié)后，鑒于樓市限制政策放松后樓市的火熱局面，各地對樓市政策重又收緊。但5月的房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)了成交高位態(tài)勢，并呈慣性上揚(yáng)，當(dāng)期成交達(dá)到歷史新高。無論是國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù)，還是民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的各類房價(jià)數(shù)據(jù)，都表明各地的房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢并未停止。據(jù)5月31日中國指數(shù)研究院發(fā)布的5月住宅市場“百城價(jià)格指數(shù)”，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，漲幅相比前期還在擴(kuò)大，并保持2015年8月以來持續(xù)10月的“雙漲”態(tài)勢。

       房地產(chǎn)政策重回樓市降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本吸引力

       5月，各地新推地塊增多，“地王”現(xiàn)象再度頻現(xiàn)，并創(chuàng)新高。無論是居民感受，還是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，均表明當(dāng)前樓市仍然處在“高燒”狀態(tài)！最近的4月 70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，樓市環(huán)比上漲的家數(shù)繼續(xù)增加，達(dá)到了65個；同比一、二線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，三線城市由降轉(zhuǎn)升。

       顯然，5月樓市成交仍然處于量價(jià)齊升階段。2015年以來，樓市活躍度的重新上升，帶來了房價(jià)的再度全面回升：先是一線的暴漲，繼而是二、三線城市的跟隨上漲。2015年12月，在滯后半年后，二線城市房價(jià)也呈現(xiàn)了同比上漲態(tài)勢；2016年3月，三線城市房價(jià)同比也開始轉(zhuǎn)正。從房價(jià)走勢上看，一、二、三線城市間的分化態(tài)勢開始削減，房價(jià)先后進(jìn)入上漲模式，一線城市更是進(jìn)入“恐慌性”上漲狀態(tài)。對樓市，記者一直堅(jiān)持以下觀點(diǎn)：貨幣不收，房價(jià)難降。顯然，中國貨幣過分充裕狀態(tài)，使得樓市投資屬性一直在房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要位置，這使得存在扎實(shí)消費(fèi)需求的一線和部分二線城市，房價(jià)真是易升難降！由于庫存壓力的存在，二、三線城市整體上雖然呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，但從走勢上看，全國房價(jià)的走勢是一致的。

       據(jù)《2016-2021年中國中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及投資潛力研究報(bào)告》介紹，2015年房價(jià)的再度上漲，客觀上對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力增加不少。市場對刺激政策重回樓市表示出了高度的關(guān)注和不認(rèn)可，資本市場壓力持續(xù)上升，“聰明”的資金樓市套現(xiàn)后外流趨向明顯。

       相關(guān)媒體一直認(rèn)為，樓市“高燒”不退是我國貨幣存量過分充裕的結(jié)果，主要還是一種貨幣現(xiàn)象。我國地產(chǎn)市場在政策放松后不僅迅速恢復(fù)了正常，而且很快再度到達(dá)活躍狀態(tài)，顯然這種狀況是我國樓市的投資屬性和金融屬性偏高的結(jié)果。在如此巨量的成交下，還有“去庫存”壓力，足見貨幣存量之充裕。

       相關(guān)媒體之前就認(rèn)為，隨著地產(chǎn)“大拐點(diǎn)”的到來，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮周期已基本結(jié)束，因此未來成交量再上升的概率并不高。前期樓市對庫存擔(dān)憂的情況，導(dǎo)致了對地產(chǎn)行業(yè)刺激政策出臺的變本加厲，樓市成交短期（1至3月）或能維持目前的成交水平。不過，成交規(guī)模拐點(diǎn)應(yīng)該已到來。所以，當(dāng)前樓市成交活躍的狀態(tài)不會持續(xù)，下半年樓市的交易量或?qū)�會回落到正常區(qū)域下方；同時(shí)價(jià)格絕對分化現(xiàn)象將呈現(xiàn)。

       2008年國際金融危機(jī)后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個新階段，經(jīng)濟(jì)增長動力由原先的“要素投入”轉(zhuǎn)向“效率提升”（但還沒進(jìn)入“創(chuàng)新驅(qū)動”階段）。正是這個轉(zhuǎn)變階段，導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)在較長期限內(nèi)都將在“底部徘徊”，即經(jīng)濟(jì)“L”型走勢�！靶�率提升”意味著未來的經(jīng)濟(jì)變革將是“存量調(diào)整”型的。所謂存量變動，就是從舊經(jīng)濟(jì)中發(fā)展出新經(jīng)濟(jì)，是真正的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，顯然這與房地產(chǎn)外延擴(kuò)張型的導(dǎo)向不合。另外，新經(jīng)濟(jì)在成長初期總是較為稚嫩的，而普遍、持續(xù)的樓市“高燒”，將直接推動全社會的商務(wù)成本，顯然也不利于新經(jīng)濟(jì)的培育。轉(zhuǎn)變模式、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，是早在“十一五”期間就提出的目標(biāo)，要想使“轉(zhuǎn)型、升級”不繼續(xù)成為口號，或者有實(shí)質(zhì)推進(jìn)，僅放棄房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位是不夠的，政府還需要切實(shí)降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本的吸引力，全力引導(dǎo)全社會重歸實(shí)業(yè)。