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摘要:市場對刺激政策重回樓市表示出了高度的關(guān)注和不認(rèn)可,資本市場壓力持續(xù)上升,“聰明”的資金樓市套現(xiàn)后外流趨向明顯。而要想使“轉(zhuǎn)型、升級”能有實(shí)質(zhì)推進(jìn),僅僅放棄房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還需要切實(shí)降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本的吸引力,全力引導(dǎo)全社會重歸實(shí)業(yè)。
自2014年四季度以來,地方政府迫于去庫存壓力,紛紛加大了對樓市的金融和政策支持力度。2015年樓市“雙限”政策逐步放開,各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)了回暖局面,部分地區(qū)樓市再度上演火爆局面,不僅房價(jià)呈現(xiàn)久壓后的報(bào)復(fù)性上漲,而且“日光盤”重現(xiàn),開發(fā)商惜售現(xiàn)象再現(xiàn),深圳等部分城市出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲,并再度引起樓市投機(jī)熱潮,“恐慌性”購房現(xiàn)象又大面積呈現(xiàn)。
相關(guān)媒體不解,前期一直宣稱的樓市高庫存壓力怎么倏忽之間變成了房源不足?雖然中央政府再度收緊地產(chǎn)政策,并在多種場合表示不會回到樓市刺激的老路,盡管房地產(chǎn)政策得到了及時(shí)修正,但是房價(jià)在我國這二十多年似乎總是易漲難跌。從全國30城市住房周成交面積指標(biāo)看,在經(jīng)歷春節(jié)期間的短暫回落后,周成交規(guī)模再度上漲,并迅速上升到歷史高位,4月全國30城市住房周成交面積一度創(chuàng)下突破700萬平方米的歷史新高,5月雖有所回落但仍在高位,并顯著高于正常年景的均值范圍。
從成交量上看,受季節(jié)性因素和持續(xù)近4年的“雙限”政策陸續(xù)放開影響,我國住房市場成交呈現(xiàn)逐漸增長態(tài)勢。一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行超預(yù)期低迷的情況,讓各地“保增長”的壓力空前增大,多地為此陸續(xù)出臺了支持樓市復(fù)蘇的新政,房地產(chǎn)市場不斷受到政策利好提振。持續(xù)多年的高房價(jià),也已讓居民對高房價(jià)有了較強(qiáng)的適應(yīng)力。從交易規(guī)模上看,當(dāng)前的成交規(guī)模仍然超越正常均值范圍。
2016年春節(jié)后,鑒于樓市限制政策放松后樓市的火熱局面,各地對樓市政策重又收緊。但5月的房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)了成交高位態(tài)勢,并呈慣性上揚(yáng),當(dāng)期成交達(dá)到歷史新高。無論是國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù),還是民間機(jī)構(gòu)發(fā)布的各類房價(jià)數(shù)據(jù),都表明各地的房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢并未停止。據(jù)5月31日中國指數(shù)研究院發(fā)布的5月住宅市場“百城價(jià)格指數(shù)”,環(huán)比上漲1.70%,同比上漲10.34%,漲幅相比前期還在擴(kuò)大,并保持2015年8月以來持續(xù)10月的“雙漲”態(tài)勢。
房地產(chǎn)政策重回樓市降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本吸引力
5月,各地新推地塊增多,“地王”現(xiàn)象再度頻現(xiàn),并創(chuàng)新高。無論是居民感受,還是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),均表明當(dāng)前樓市仍然處在“高燒”狀態(tài)!最近的4月 70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,樓市環(huán)比上漲的家數(shù)繼續(xù)增加,達(dá)到了65個;同比一、二線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大,三線城市由降轉(zhuǎn)升。
顯然,5月樓市成交仍然處于量價(jià)齊升階段。2015年以來,樓市活躍度的重新上升,帶來了房價(jià)的再度全面回升:先是一線的暴漲,繼而是二、三線城市的跟隨上漲。2015年12月,在滯后半年后,二線城市房價(jià)也呈現(xiàn)了同比上漲態(tài)勢;2016年3月,三線城市房價(jià)同比也開始轉(zhuǎn)正。從房價(jià)走勢上看,一、二、三線城市間的分化態(tài)勢開始削減,房價(jià)先后進(jìn)入上漲模式,一線城市更是進(jìn)入“恐慌性”上漲狀態(tài)。對樓市,記者一直堅(jiān)持以下觀點(diǎn):貨幣不收,房價(jià)難降。顯然,中國貨幣過分充裕狀態(tài),使得樓市投資屬性一直在房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要位置,這使得存在扎實(shí)消費(fèi)需求的一線和部分二線城市,房價(jià)真是易升難降!由于庫存壓力的存在,二、三線城市整體上雖然呈現(xiàn)低迷態(tài)勢,但從走勢上看,全國房價(jià)的走勢是一致的。
據(jù)《2016-2021年中國中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析及投資潛力研究報(bào)告》介紹,2015年房價(jià)的再度上漲,客觀上對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力增加不少。市場對刺激政策重回樓市表示出了高度的關(guān)注和不認(rèn)可,資本市場壓力持續(xù)上升,“聰明”的資金樓市套現(xiàn)后外流趨向明顯。
相關(guān)媒體一直認(rèn)為,樓市“高燒”不退是我國貨幣存量過分充裕的結(jié)果,主要還是一種貨幣現(xiàn)象。我國地產(chǎn)市場在政策放松后不僅迅速恢復(fù)了正常,而且很快再度到達(dá)活躍狀態(tài),顯然這種狀況是我國樓市的投資屬性和金融屬性偏高的結(jié)果。在如此巨量的成交下,還有“去庫存”壓力,足見貨幣存量之充裕。
相關(guān)媒體之前就認(rèn)為,隨著地產(chǎn)“大拐點(diǎn)”的到來,房地產(chǎn)行業(yè)繁榮周期已基本結(jié)束,因此未來成交量再上升的概率并不高。前期樓市對庫存擔(dān)憂的情況,導(dǎo)致了對地產(chǎn)行業(yè)刺激政策出臺的變本加厲,樓市成交短期(1至3月)或能維持目前的成交水平。不過,成交規(guī)模拐點(diǎn)應(yīng)該已到來。所以,當(dāng)前樓市成交活躍的狀態(tài)不會持續(xù),下半年樓市的交易量或?qū)芈涞秸^(qū)域下方;同時(shí)價(jià)格絕對分化現(xiàn)象將呈現(xiàn)。
2008年國際金融危機(jī)后,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個新階段,經(jīng)濟(jì)增長動力由原先的“要素投入”轉(zhuǎn)向“效率提升”(但還沒進(jìn)入“創(chuàng)新驅(qū)動”階段)。正是這個轉(zhuǎn)變階段,導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)在較長期限內(nèi)都將在“底部徘徊”,即經(jīng)濟(jì)“L”型走勢!靶侍嵘币馕吨磥淼慕(jīng)濟(jì)變革將是“存量調(diào)整”型的。所謂存量變動,就是從舊經(jīng)濟(jì)中發(fā)展出新經(jīng)濟(jì),是真正的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級,顯然這與房地產(chǎn)外延擴(kuò)張型的導(dǎo)向不合。另外,新經(jīng)濟(jì)在成長初期總是較為稚嫩的,而普遍、持續(xù)的樓市“高燒”,將直接推動全社會的商務(wù)成本,顯然也不利于新經(jīng)濟(jì)的培育。轉(zhuǎn)變模式、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,是早在“十一五”期間就提出的目標(biāo),要想使“轉(zhuǎn)型、升級”不繼續(xù)成為口號,或者有實(shí)質(zhì)推進(jìn),僅放棄房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位是不夠的,政府還需要切實(shí)降低地產(chǎn)行業(yè)對各路資本的吸引力,全力引導(dǎo)全社會重歸實(shí)業(yè)。