摘要：據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算表明，若2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同去年持平，而房地產(chǎn)銷售收入增長(zhǎng)10%，預(yù)計(jì)到2016年末，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率將進(jìn)一步提升至79%，整體庫(kù)存量則達(dá)到70萬(wàn)億。在后市走向并不確定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨存貨與負(fù)債的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

       房地產(chǎn)企業(yè)在本輪的補(bǔ)倉(cāng)，正引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)。

       有機(jī)構(gòu)指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不斷提升，意味著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪“補(bǔ)倉(cāng)期”。其中，高價(jià)地和“地王”頻出的現(xiàn)實(shí)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)倉(cāng)意愿之強(qiáng)烈，甚至到了不計(jì)成本的地步。

       但高華證券的測(cè)算表明，若2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同去年持平，而房地產(chǎn)銷售收入增長(zhǎng)10%，預(yù)計(jì)到2016年末，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率將進(jìn)一步提升至79%，整體庫(kù)存量則達(dá)到70萬(wàn)億。在后市走向并不確定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨存貨與負(fù)債的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

       “新擴(kuò)張周期”到來(lái)

       高華證券認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出周期性運(yùn)行的特征，這種周期分為四個(gè)階段：放緩、收縮、復(fù)蘇、擴(kuò)張，分別代表了市場(chǎng)下行、步入低谷、緩慢復(fù)蘇、房企補(bǔ)倉(cāng)四個(gè)階段。

       上述機(jī)構(gòu)指出，以周期性運(yùn)行特征較強(qiáng)的40個(gè)大城市為例，自2010年底以來(lái)，我國(guó)共經(jīng)歷兩輪周期。

       第一輪周期從2010年底持續(xù)至2013年第三季度。其中，2010年底至2011年底，市場(chǎng)處于放緩和收縮階段，其間，市場(chǎng)成交量和價(jià)格平穩(wěn)下行。從2011年底開(kāi)始，市場(chǎng)先后進(jìn)入復(fù)蘇和擴(kuò)張階段，不僅量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，庫(kù)存和新開(kāi)工面積也不斷提高。直到2013年第三季度，市場(chǎng)再度放緩，并進(jìn)入第二輪周期。

       第二輪周期的放緩和收縮階段同樣短暫，從2013年第三季度延續(xù)至2014年第三季度，量?jī)r(jià)齊跌成為這一階段主旋律。此后，市場(chǎng)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇期。在交易量于2015年四季度達(dá)到高峰后，轉(zhuǎn)而進(jìn)入擴(kuò)張階段。

       從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這一階段的特征為，房?jī)r(jià)高企不下，市場(chǎng)交易量平穩(wěn)下行。房地產(chǎn)企業(yè)則不斷攻城略地，進(jìn)入補(bǔ)倉(cāng)期。高華證券認(rèn)為，如今，這一擴(kuò)張周期仍未結(jié)束。

       本輪擴(kuò)張的力度著實(shí)不小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月25日，今年全國(guó)50大房企拿地總金額達(dá)到3887億元，平均拿地成本為6283元/平方米，同比上漲48.4%。

       同期，全國(guó)“單地塊價(jià)格超過(guò)5億、溢價(jià)率超過(guò)40%”的地塊達(dá)到152宗，遠(yuǎn)超去年全年的95宗。若算上此后鄭州、合肥等地的土地交易，以及6月2日的“一日四地王”（北京三宗、深圳一宗），該數(shù)據(jù)還將進(jìn)一步刷新。

       這也說(shuō)明，在本輪的“新擴(kuò)張周期”中，房企拿地意愿強(qiáng)烈，拿地成本空前高企。不少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地金額，超出了同期的銷售額。

       有分析指出，這與當(dāng)前市場(chǎng)所處的大背景有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化特征明顯，房企拿地集中在一線城市和核心二線城市，戰(zhàn)場(chǎng)縮小，爭(zhēng)奪更加激烈。另一方面，由于融資環(huán)境向好，房企擁有充足的資金實(shí)力和擴(kuò)張資本。

       雙重風(fēng)險(xiǎn)

       此輪擴(kuò)張周期正在使房地產(chǎn)業(yè)的庫(kù)存規(guī)模不斷提高。盡管統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的可售房源庫(kù)存正在減少，但算上新增的土地規(guī)模，總體庫(kù)存實(shí)際上是在增加。

       高華證券指出，假設(shè)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與去年持平（95979億元）、房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)10%，預(yù)計(jì)到今年年底，整體行業(yè)的未售庫(kù)存（包括未開(kāi)發(fā)土地）約為人民幣26萬(wàn)億元，若全部完工，對(duì)應(yīng)的銷售額約為70萬(wàn)億元。而在2015年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額約為8.7萬(wàn)億。

       這一數(shù)值也有可能是階段性高點(diǎn)。按照該機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，本輪擴(kuò)張周期可能延續(xù)到2016年四季度至2017年一季度，然后市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的放緩。

       這種情況將帶來(lái)兩點(diǎn)較為直接的風(fēng)險(xiǎn)。

       其一為負(fù)債率高企。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率平均為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。其中，房企大規(guī)模擴(kuò)張和土地成本高企，被認(rèn)為是負(fù)債率高企的主因。

       2016年以來(lái)，這兩點(diǎn)因素并未有根本改變，反而繼續(xù)強(qiáng)化。有分析認(rèn)為，若市場(chǎng)銷售不能有明顯改善，負(fù)債率還將進(jìn)一步提高。

       另一重風(fēng)險(xiǎn)則是后續(xù)市場(chǎng)的不確定性。高華證券指出，在之前的周期中，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的因素正在弱化。具體表現(xiàn)為：房貸利率繼續(xù)下降的空間有限，且部分城市房?jī)r(jià)的加速上漲，已經(jīng)完全抵消了房貸利率下降的影響；政策進(jìn)一步放松的空間有限，部分一二線城市甚至開(kāi)始收緊政策；社會(huì)融資規(guī)模增速呈放緩趨勢(shì)，預(yù)計(jì)5-12月份的同比增幅為-8%。

       該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，城市外來(lái)人口增速和這一群體的收入增速可能都將繼續(xù)放緩。

       在這些因素的影響下，從今年年底開(kāi)始，市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的收縮期和放緩期。多數(shù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告還指出，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，2016年誕生的眾多高價(jià)地項(xiàng)目將可能陷入滯銷的困境。與此同時(shí)，房企負(fù)債提升、利潤(rùn)率下降的勢(shì)頭將不可避免。