摘要:進(jìn)入5月份，全國多地掀起一輪拍地?zé)岢�。包括上�！?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">北京、合肥、南京、杭州、武漢等在內(nèi)的一二線城市土地拍賣火爆，呈現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)（樓面價(jià)）、高溢價(jià)的“三高”特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前5個(gè)月，一線城市和核心二線城市已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)39個(gè)總價(jià)地王、81個(gè)單價(jià)地王。非理性的土地市場(chǎng)，令不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂。哪些因素造成這一輪地價(jià)如此瘋漲？地價(jià)攀升存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)于商品房市場(chǎng)又會(huì)帶來哪些影響？

       新聞背景

       土地交易再掀熱潮

       依托市場(chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)，地王率先在部分熱點(diǎn)二線城市抬頭。

       數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，300個(gè)城市土地成交16092萬平方米，同比減少12%，出讓金4408億元，同比增加4%。從北上廣深等一線城市來看，由于供地計(jì)劃推出較晚，一定程度上也導(dǎo)致前4個(gè)月一線城市土地出讓節(jié)奏出現(xiàn)明顯放緩。但進(jìn)入5月之后，伴隨多宗地塊的集中入市，一線城市地王頻出，與此同時(shí)，二線城市的熱點(diǎn)也繼續(xù)提升。

       同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月，北上廣深等一線城市出現(xiàn)10個(gè)總價(jià)地王（按照總價(jià)40億元以上的地塊來計(jì)算），其中北京2個(gè)、上海6個(gè)、深圳2個(gè)；同樣，一線城市也有12個(gè)樓板價(jià)地王（按照2.5萬元/平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）成交，其中，北京3個(gè)、上海8個(gè)、深圳1個(gè)。

       前5個(gè)月，二線城市當(dāng)中，出現(xiàn)29個(gè)總價(jià)地王（按照總價(jià)30億元以上的地塊來計(jì)算），其中南京13個(gè)、蘇州7個(gè)、杭州3個(gè)；同樣，二線城市也有69個(gè)樓板價(jià)地王（按照1.5萬元/平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）成交，其中，杭州15個(gè)、蘇州15個(gè)、南京12個(gè)。

       總的來看，2016年1-5月一線城市、二線城市出現(xiàn)39個(gè)總價(jià)地王、81個(gè)樓板價(jià)地王。另據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年以來，22個(gè)熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。而在上一個(gè)“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

       業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，6月地價(jià)仍將繼續(xù)攀升。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前3天，20大標(biāo)桿房企拿地金額合計(jì)高達(dá)244.65億元，從拿地均價(jià)看，6月以來，標(biāo)桿房企獲得的75.69萬平方米土地，平均樓面價(jià)高達(dá)3.23萬元/平方米，而2016年前5個(gè)月平均樓面價(jià)僅有4800元/平方米，提升了6倍還多。

       對(duì)話專家

       1.供應(yīng)少、不差錢造成高地價(jià)

       媒體：什么邏輯支撐這一輪地價(jià)如此瘋漲？

       新城控股副高級(jí)總裁歐陽捷：支撐地價(jià)瘋漲的邏輯有三：一是供求失衡。地王都出現(xiàn)在熱點(diǎn)一二線城市，而這些城市住房供求都是失衡的。二是大水漫灌，貨幣超發(fā)。對(duì)應(yīng)于錢的一切東西都變得值錢，不動(dòng)產(chǎn)更加值錢。三是一些國企資金充沛，只有拿地才不會(huì)導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，而且土地價(jià)格越高凈資產(chǎn)越高。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：目前拿地的房企，基本上是國企或央企性質(zhì)，這和此類企業(yè)近期財(cái)務(wù)層面可利用的資金較多有關(guān)。應(yīng)該說是他們看到了此類城市尤其是一線城市土地價(jià)值持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。另外，如果有閑錢不投資，那么可能后續(xù)相關(guān)投資策略不會(huì)太獨(dú)立，因?yàn)閷?shí)際情況是很多國企如果地產(chǎn)業(yè)務(wù)太少或太單一，很容易在國企內(nèi)部業(yè)務(wù)整合中被撤銷相應(yīng)的地產(chǎn)投資資格。國企主動(dòng)拿土地項(xiàng)目，既增加了長期投資的比重，同時(shí)也增加了后續(xù)房地產(chǎn)投資增值帶來的潛在收益。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：上述城市地王頻現(xiàn)有以下幾個(gè)原因，一是這些城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)無房可售局面，雖然也出臺(tái)了調(diào)控措施，但調(diào)控手段較為溫和，這在一定程度上助長了企業(yè)在土地市場(chǎng)上拿地王的熱情；二是各地此輪推出的地塊還不錯(cuò)，比如4月份蘇州推出的18宗土地、5月底合肥推出的地塊，都是因?yàn)榈囟尾诲e(cuò)而受到房企的追捧；三是在市場(chǎng)已出現(xiàn)供不應(yīng)求的背景下，地方政府有意控制土地出讓節(jié)奏，比如南京，使土地市場(chǎng)保持相對(duì)熱度，并且在土地市場(chǎng)明顯頻現(xiàn)地王后并沒有主動(dòng)出手制止。 

       2.城市地價(jià)分化加劇

       媒體：土地市場(chǎng)是否出現(xiàn)了過熱的表現(xiàn)？

       新城控股副高級(jí)總裁歐陽捷：很明顯，這些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)過熱必然導(dǎo)致土地更加稀缺，國家發(fā)改委等九部委局明確提出：“用地供需矛盾特別突出地區(qū)，要嚴(yán)格設(shè)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量控制目標(biāo)”，更意味著這些熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)過熱現(xiàn)象難以扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，土地過熱現(xiàn)象還會(huì)向一些目前看起來供求關(guān)系弱平衡的城市繼續(xù)蔓延。

       嚴(yán)躍進(jìn)：目前企業(yè)投資圈定的城市約在10個(gè)左右，而后如果要平衡城市之間的土地市場(chǎng)熱度，那么讓一些非熱點(diǎn)二線城市成為房企積極進(jìn)入的區(qū)域，顯得非常有必要。這樣，城市投資價(jià)值得到均衡了，房企拿地就會(huì)趨于均衡。只有這樣，整個(gè)土地市場(chǎng)才會(huì)均衡、平穩(wěn)地發(fā)展，而不是部分地方特別熱，而部分地方的土地?zé)o人問津。

       一些非熱點(diǎn)的二線城市包括南昌、長沙、貴陽、石家莊、沈陽、南寧等城市土地市場(chǎng)并不太熱，但后續(xù)投資機(jī)會(huì)還是比較大的。后續(xù)此類城市在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和土地開發(fā)方面需要做一些新的動(dòng)作。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場(chǎng)中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是2016年的供地計(jì)劃來看，其實(shí)并無太多增加供應(yīng)的做法。從這個(gè)角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，地王仍然會(huì)頻出。

       3.部分房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

       媒體：地價(jià)攀升存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

       新城控股副高級(jí)總裁歐陽捷：土地稀缺必然使得地價(jià)攀升，地價(jià)攀升的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：

       一是推高房?jī)r(jià)導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在一些熱點(diǎn)城市，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例已經(jīng)超過30%，甚至有的高達(dá)40%，推高了房?jī)r(jià)。

       二是減少需求形成有價(jià)無市。過高的房?jī)r(jià)必然導(dǎo)致需求要么被抑制、要么被擠走（移師海外），市場(chǎng)萎縮。

       三是土地價(jià)值虛高資不抵債。高地價(jià)雖然會(huì)形成資產(chǎn)凈值高，但只是紙面財(cái)富，一旦房?jī)r(jià)下調(diào)，土地資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也會(huì)縮水。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：地王增加，既說明房企投資拿地的積極性是在增加的，也說明目前房企不差錢。當(dāng)然一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，很多房企實(shí)際上面臨后續(xù)產(chǎn)品定價(jià)的難題，對(duì)于此類地王項(xiàng)目來說，后續(xù)增加了項(xiàng)目開發(fā)周期放緩等風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，高價(jià)拿地將使得房企解套獲利的模式成為關(guān)注點(diǎn)，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的營銷是極大的考驗(yàn)。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：一線城市和核心二三線城市“日光盤”頻現(xiàn)與地王頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。由于政策面收緊與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素，市場(chǎng)將很快進(jìn)入調(diào)整周期。在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，這四類企業(yè)受影響預(yù)計(jì)會(huì)比較大，極有可能已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

       4.下半年或迎樓市調(diào)整周期

       媒體：會(huì)對(duì)樓市帶來哪些影響？

       新城控股副高級(jí)總裁歐陽捷：貨幣寬松難以緩解，使樓市成為投資避險(xiǎn)與資本保值增值的不二選擇，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的趨勢(shì)不會(huì)變。對(duì)于非熱點(diǎn)但供求關(guān)系弱平衡的城市，資金回流向這些城市，創(chuàng)造新的地王，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的壓力。

       供大于求的更多是三四線城市，在降準(zhǔn)降息降首付的貨幣政策刺激下，成交量明顯上升，房?jī)r(jià)小幅上漲，刺激新開工面積增加，導(dǎo)致庫存不減反增，意味著未來這些城市房?jī)r(jià)上漲的不可持續(xù)。

       研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：下半年土地市場(chǎng)或降溫，這和目前公司債發(fā)行收緊、房企土地儲(chǔ)備到位等有關(guān)系，尤其是銀行信貸將開始收緊。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：如今樓市調(diào)控政策基調(diào)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市出現(xiàn)過熱狀況，哪個(gè)城市將面臨調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

       從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到2016年上半年，下半年開始，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中調(diào)整極有可能會(huì)來臨。