摘要：近期土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線(xiàn)城市高價(jià)地頻出，地價(jià)走勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始向一線(xiàn)城市看齊。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線(xiàn)城市占據(jù)8個(gè)名額，部分二線(xiàn)城市平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上。

        2016年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣(mài)的13幅地塊刷新3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄，而5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣(mài)程序，其中有8宗限價(jià)地塊，這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過(guò)100%。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過(guò)110億元；同樣在4月底，廈門(mén)總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”產(chǎn)生；而5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，其中漢陽(yáng)區(qū)的一宗地塊經(jīng)過(guò)10多家房企50多輪競(jìng)爭(zhēng)后，被9.72億元奪得，溢價(jià)率為173%。寧波、福州等地也相繼出現(xiàn)區(qū)域地王。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)面粉比面包貴的情況。以溢價(jià)率100%作為地王計(jì)算的話(huà)，2016年全國(guó)住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個(gè)地王，其中有90多個(gè)出現(xiàn)在二線(xiàn)城市，價(jià)格非常非常高。目加上一線(xiàn)城市地價(jià)比房?jī)r(jià)還高，整體而言，市場(chǎng)非常瘋狂。

      根據(jù)相關(guān)梳理統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線(xiàn)城市占到了8個(gè)，蘇州、南京、合肥，平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上。

       張大偉指出，第一個(gè)特點(diǎn)是二線(xiàn)城市火熱，它的表現(xiàn)甚至超過(guò)一線(xiàn)城市。第二個(gè)特點(diǎn)是二線(xiàn)城市之間有明顯分化，南京、蘇州、合肥、杭州、廈門(mén)這幾個(gè)城市地王出現(xiàn)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他二線(xiàn)城市的總和。

       某房產(chǎn)投資企業(yè)董事長(zhǎng)前幾日曾向媒體表示，2015年，他們刻意避開(kāi)一線(xiàn)城市過(guò)熱的土地市場(chǎng)，選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等二線(xiàn)核心城市獲取價(jià)格合理的土地，完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局。而近期，一些一線(xiàn)城市相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，尚處在收緊時(shí)期，而部分二線(xiàn)城市暫無(wú)相關(guān)調(diào)控，市場(chǎng)也相對(duì)較熱。

       張大偉分析認(rèn)為，2016年4月公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)一線(xiàn)城市。房?jī)r(jià)上漲的情況下，地價(jià)也是逆推上漲。第二個(gè)原因是和資金推動(dòng)下的供需結(jié)構(gòu)緊張有關(guān)系。在這些出現(xiàn)地王的城市，目前的庫(kù)存非常緊張，基本上去化周期都在2-3個(gè)月，房企有非常迫切補(bǔ)庫(kù)存、補(bǔ)土地的欲望。

      與此同時(shí)，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的壓力，也讓房企將二線(xiàn)城市當(dāng)做拿地布局的主戰(zhàn)場(chǎng)。張大偉認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在選擇進(jìn)入三四線(xiàn)還是比較謹(jǐn)慎的。因?yàn)椴徽搹牧魅肴丝诤?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)去化率來(lái)看，目前一二線(xiàn)城市依然是人口凈流入需求比較旺盛的區(qū)域。即使是出現(xiàn)一定幅度調(diào)整，起碼去化率可以得到保證。但是三四線(xiàn)對(duì)于過(guò)去已經(jīng)出現(xiàn)積壓的城市來(lái)說(shuō)，企業(yè)再拿地的意愿就沒(méi)有那么強(qiáng)烈。

      而在5月18號(hào)，蘇州市國(guó)土局放出“大招”：當(dāng)時(shí)即將拍賣(mài)的10幅地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，超過(guò)報(bào)價(jià)的將終止出讓。而昨天，南京市政府有關(guān)部門(mén)也表示，南京將采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)的“雙控”要求。措施中就包括：實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)��?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

      南京林業(yè)大學(xué)城市和房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)指出，一些熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，目前在全國(guó)樓市的表現(xiàn)非常突出，包括南京、蘇州和合肥等城市，房?jī)r(jià)漲幅高。這樣的情況下，市場(chǎng)有個(gè)預(yù)期，可能一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市會(huì)進(jìn)一步收緊政策。現(xiàn)在市場(chǎng)有個(gè)轉(zhuǎn)向，按照分類(lèi)調(diào)控的精神，一些二線(xiàn)城市是有可能出干預(yù)措施的。