摘要：5月9日權威人士再次通過《人民日報》“問診”當前中國經(jīng)濟形勢。針對房地產(chǎn)，經(jīng)濟學專家提出，部分去庫存主要受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來達到短期內經(jīng)濟穩(wěn)增長需求，但從中長期來看，房地產(chǎn)市場確實需要通過推進城鎮(zhèn)化來達到進一步去庫存的目的。

      當下，通過降首付、降利率等樓市“高杠桿”手法已經(jīng)受到質疑。權威人士對于房地產(chǎn)市場“高杠桿”的擔憂，更像是對未來政策走勢的一種預告。而部分開發(fā)商已經(jīng)開始意識到當前樓市的問題所在，在一片紅火的市場大環(huán)境下，已經(jīng)有品牌開發(fā)商在營銷上以“降價”等促銷的方式賣房而并非借力信貸杠桿。

      加杠桿去庫存引擔憂

      5月9日權威人士通過《人民日報》“問診”中國經(jīng)濟形勢。在這一篇名為《開局首季問大勢》的報道中，權威人士就提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”的觀點，建議要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應該通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。這篇報道登出后引起了業(yè)內的廣泛關注，分析人士指出，這番論調反映出了當下房地產(chǎn)市場一個普遍性的問題，那就是在信貸和貨幣寬松政策之下，行業(yè)的“虛火”已經(jīng)越來越明顯。

      4月15日，國家統(tǒng)計局公布2016年第一季度GDP數(shù)據(jù)：一季度國內生產(chǎn)總值158526億元，以2015年價格計算，今年一季度GDP增量為9851億元，比上年同期多增222億元。其中房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻非常明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比上年全年加快5.2個百分點。僅2016年1-3月，全國商品房銷售面積為24299萬平方米，同比增長33.1%，銷售額為18524億元，同比增長54.1%，兩項指標均創(chuàng)歷史同期新高，房地產(chǎn)市場的需求端呈現(xiàn)出明顯的回暖狀態(tài)。

      然而這種快速的上漲背后卻是借力于貨幣寬松的“高杠桿”。摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學家章俊就指出，“從一季度房地產(chǎn)市場情況來看，部分去庫存主要是受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來達到短期內經(jīng)濟穩(wěn)增長需求�！比欢�這并非是長期健康的市場方式，而國內樓市的去庫存也不應該僅由“高杠桿”來完成。章俊認為，“從中長期來看，房地產(chǎn)市場需要通過推進城鎮(zhèn)化來達到進一步去庫存的目的�！�

      何為“高杠桿”？

      在人民日報刊登的專訪中，權威人士兩次提到了房地產(chǎn)市場存在“泡沫”，這顯然超出了各方預期。特別是在列舉我國經(jīng)濟面臨的九大風險點時，房地產(chǎn)泡沫僅位列于民營企業(yè)投資大幅下降風險之后，甚至超出過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務等風險點，排名第二。

      對于房地產(chǎn)行業(yè)的“高杠桿”從去年開始就已經(jīng)被一些業(yè)內專家所提及。而在今年，特別是信貸政策寬松后，這一說法更為突出。有專家提出，樓市原本就是一個加杠桿比較多和比較高的行業(yè)。但是并非所有的杠桿行為都是不可取的。如降首付、降利率、增加按揭貸款額度等這些常規(guī)性的置業(yè)杠桿對于市場而言是健康的，可以有助于去庫存。然而像一些場外配資等加高杠桿的行為把杠桿加得過高，的確值得警醒。

      相關媒體發(fā)現(xiàn)，從去年開始，廣州不少樓盤都引入了“金融合作”。正常而言，傳統(tǒng)的貸款置業(yè)是首付三成，最低兩成，銀行或者公積金貸款七成或者八成這樣的方式進行操作。然而，“金融合作”則可能將買家需要支付的三成首付也轉變成“貸款”的方式，不少樓盤可以做到一成首付甚至零首付。而這些產(chǎn)品往往都是通過地產(chǎn)中介公司完成。如鏈家、中原集團等房地產(chǎn)中介推出的首付貸、過橋貸等產(chǎn)品，一般支付首付的一半即可購房，使得購房者資金杠桿比例從1∶5（按照20%的首付比例計算）上升至1∶10，加上資金借貸環(huán)節(jié)增加導致的資金成本上漲，購房者還貸的風險大大增加。

      有專家就指出，像這類型的高杠桿會導致資產(chǎn)輪動加快，相關市場急漲急跌，不僅影響到經(jīng)濟復蘇的進度，甚至會進一步加大風險�！岸虝r間內，購房者看到房價上漲，愿意承受高成本，但隨著庫存壓力的再度顯現(xiàn)，房價很可能重新回落，特別是二三線城市。若市場泡沫破裂，棄貸、違約情況增加，對中國經(jīng)濟將會產(chǎn)生破壞性的打擊。”

      “高杠桿”警示或影響后市政策

      權威人士通過《人民日報》發(fā)表的對于房地產(chǎn)市場“高杠桿”的擔憂，對于當下的房地產(chǎn)市場而言似乎并非只是簡單觀點，更像是對政策走勢的一種預告。

      事實上，從3月底以來，房地產(chǎn)政策的走向已經(jīng)開始轉變，一線大城市的政策不斷收緊，三四線城市市場的去庫存進程加快，都預示著房地產(chǎn)已經(jīng)不再被單純地作為拉動經(jīng)濟的動力，而開始回歸其自然屬性。

      從近一個多月的政策變化就可以看出些許端倪。3月底北上深等一線大城市收緊樓市政策穩(wěn)樓市，而近期一些三四線城市更是頻出政策“清庫存”。就在5月9日權威人士在人民日報發(fā)表“高杠桿”擔憂的第二天，中山就傳出“調控”的消息。商品房成交價超過8000元/平方米的項目需要預約網(wǎng)簽。這表示，像中山這樣近期房價上漲過快的三四線城市，也開始“穩(wěn)房價”。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就指出，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段表現(xiàn)來看，每當市場出現(xiàn)過熱時，全國性的調控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那也就意味著，哪個城市當前出現(xiàn)過熱的狀況，那個城市或將面臨調控的風險。

      開發(fā)商營銷變陣積極回應

      2016年以來，在寬松的信貸政策之下，開發(fā)商的日子的確過得不錯。但是在整體火爆的市場之下，早已有房企對于政策的轉變表示擔憂。而此次，權威人士通過黨報發(fā)表對于樓市“加杠桿”的擔憂，已經(jīng)引起了部分企業(yè)的關注，從而迅速地改變營銷策略。

      就在分析出現(xiàn)的當天，就已經(jīng)有企業(yè)作出反應。恒大地產(chǎn)就宣布，自5月9日起，恒大地產(chǎn)在布局國內的170多座城市、400多個大型樓盤中全面啟動“全國樓盤8折大優(yōu)惠”限時促銷活動。相關媒體了解到，此次全國性的8折優(yōu)惠，并非是企業(yè)單純的“沖業(yè)績”。事實上，恒大地產(chǎn)今年1-4月，恒大地產(chǎn)集團的銷售數(shù)據(jù)非常的靚麗，累計銷售額高達887億元，創(chuàng)同階段銷量歷史新高，并完成全年銷售任務的45%。有業(yè)內資深人士指出，恒大恰恰選擇在這個時間祭出“8折大招”，顯然是其政策敏感性的表現(xiàn)。甚至有分析稱，在權威人士剛指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”的時候，房企亮出“8折大招”，“看來樓市之‘瘋’要到頭了�！�