摘要：2016年初，一、二線城市接力出現(xiàn)樓市上漲，房?jī)r(jià)攀升，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，而三、四線城市去庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，樓市兩極分化。隨著部分熱點(diǎn)城市受到政策收緊影響，成交經(jīng)歷了短暫下滑，但隨著新政的逐步消化，目前市場(chǎng)又出現(xiàn)積極反彈。但下半年開始國(guó)家調(diào)控政策可能降臨。

       房?jī)r(jià)飛漲、成交激增、日光盤頻現(xiàn)、高價(jià)地頻出……當(dāng)京滬廣深等一線城市房?jī)r(jià)開始階段性回調(diào)，部分二線熱點(diǎn)城市已經(jīng)迅速接棒，正成為市場(chǎng)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。4月以來，部分熱點(diǎn)城市受到政策收緊影響，成交經(jīng)歷了短暫下滑，但隨著新政的逐步消化，目前市場(chǎng)又出現(xiàn)積極反彈。新建商品住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量激增，且多數(shù)城市漲幅明顯擴(kuò)大。

       熱點(diǎn)二線城市量?jī)r(jià)齊漲

       在蘇州園區(qū)擁有兩套兩居室房源的王小姐，原打算賣掉其中一套再加錢在同區(qū)域內(nèi)換成一套三居室，不過，從2015年年初至今，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)翻番，高額的換房成本，讓王小姐最終放棄換房的念頭。

      “如果在2015年年初換房的話，我只需要再支付額外50萬(wàn)-100萬(wàn)元的差價(jià)即可，但現(xiàn)在來看，換房的成本至少翻了一番，我需要再額外支付200萬(wàn)元左右”。王小姐告訴媒體，她身邊也有朋友為了換更大面積的房子，把蘇州園區(qū)的房子賣掉再換到周邊價(jià)格稍低的區(qū)域。

      由于蘇州園區(qū)的整體規(guī)劃較好，因此房?jī)r(jià)漲幅要比其他版塊更為明顯。不過，王小姐說，就蘇州整體市場(chǎng)來說，一套普通二手房源，在2015年年初買入和現(xiàn)在買入相對(duì)比的話，成本至少翻番。

      在過去的一年時(shí)間里，蘇州樓市成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，據(jù)新浪樂居蘇州站新房中心統(tǒng)計(jì)，相比2015年初，蘇州房?jī)r(jià)上漲了64.97%，由2015年1月的10944元上漲到今年4月的18054元；成交量上漲39.2%，由2015年1月的5268套上漲到今年4月的7333套。其中，今年3月房?jī)r(jià)漲幅最為明顯。

      進(jìn)入5月之后，雖然成交量相比之前有明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅也沒有數(shù)月前生猛，但房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。

      供求失衡價(jià)格大漲

      房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲的，不止蘇州。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，3月新建商品住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量明顯增加，達(dá)62個(gè)，為近兩年來房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的月份。

       且多數(shù)城市漲幅擴(kuò)大，有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅高于上月，47個(gè)城市二手住宅價(jià)格漲幅高于上月。從漲幅居前的城市來看，合肥、廈門表現(xiàn)最為搶眼，3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過一線城市以及南京等地。合肥目前的庫(kù)存消化周期僅為2個(gè)月，供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，且合肥九區(qū)近期地價(jià)漲幅顯著，也直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

      “合肥年初項(xiàng)目捂盤惜售，推售節(jié)奏嚴(yán)重放緩，積累的大量客戶在3月集中爆發(fā)”，合肥中原研究中心高級(jí)經(jīng)理駱芳芳表示，合肥市場(chǎng)成交火爆，這一方面是由于宏觀政策、信貸環(huán)境的寬松；另外一方面是由于地價(jià)高漲、低庫(kù)存等情況推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升，部分區(qū)域新房?jī)r(jià)格漲幅以及二手房?jī)r(jià)格最高漲幅可達(dá)30%，市場(chǎng)經(jīng)歷了先“價(jià)”后“量”的過程。市場(chǎng)一度出現(xiàn)“無房可賣”，導(dǎo)致待入市和觀望客戶開始恐慌入市。

      從中原監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目以及客戶情況來看，進(jìn)入4月，客戶的積極性較前期略微放緩但仍處于高位，月初政府出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)相關(guān)政策，意圖是想穩(wěn)市場(chǎng)，但短期內(nèi)看，新政對(duì)市場(chǎng)并沒有大的影響。在沒有新的嚴(yán)格政策出臺(tái)的情況下，上半年市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)“無房可賣”的緊張局面，下半年隨著推售量加大，市場(chǎng)將逐步穩(wěn)定。

      土地市場(chǎng)風(fēng)生水起

      二線城市的火爆不僅局限于商品房市場(chǎng)上“日光盤”的頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)風(fēng)生水起之勢(shì)，住宅類用地地王頻出。

      在過去，高價(jià)地一直是一線城市的代名詞，但是2016年以來，二線城市的高價(jià)地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣會(huì)上，濱湖區(qū)一宗地塊以居住地塊2400萬(wàn)元/畝、商業(yè)地塊(限定)135萬(wàn)元/畝，總價(jià)76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，刷新了合肥土地成交總價(jià)紀(jì)錄。除此之外，4月28日，合肥共計(jì)113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價(jià)高于10000元/平方米，且溢價(jià)率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價(jià)高于一萬(wàn)元，此次就占據(jù)五席。

      在4月7、8日兩天，蘇州13塊地進(jìn)行拍賣，樓面價(jià)最高達(dá)2.87萬(wàn)/平方米，最高溢價(jià)率超300%，兩天內(nèi)賣地收入達(dá)251億。而2015年全年，蘇州賣地的總收入為599億，已是歷史最高水平。

      據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月，全國(guó)賣地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三個(gè)二線城市：南京市、蘇州和鄭州，其中南京以481億元問鼎全國(guó)，而2015年同期僅為107億元，漲幅高達(dá)351%。排名第二的蘇州市，前五個(gè)月賣地收入為459億元，其漲幅高達(dá)781%，2015年同期僅為52億元。而這個(gè)漲幅也是這20個(gè)城市中最高的漲幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

      商品房市場(chǎng)的火熱成交以及一線城市供應(yīng)的匱乏，是大量房企爭(zhēng)先到二線城市搶地的主要原因。

      數(shù)據(jù)顯示，4月二線城市合計(jì)土地出讓676宗土地，土地出讓金達(dá)到1224.73億元，環(huán)比上漲29%，同比漲幅達(dá)227%。成交樓面均價(jià)2607.73元/平方米，平均溢價(jià)率61.85%，均創(chuàng)出最高歷史紀(jì)錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。

      調(diào)控漸行漸近

      “2015年多輪救市政策之后，市場(chǎng)需求被激活，上述二線城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在這樣的市場(chǎng)背景下，自住需求和改善需求兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市頻繁出現(xiàn)日光盤現(xiàn)象。

      那么，這些二三線城市樓市日光盤頻現(xiàn)與地王頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？“答案當(dāng)然是否定的”，張宏偉認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等核心二三線城市樓市火爆，三季度或?qū)⒊蔀檫@些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)整期。

      從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，以為過熱的樓市降溫。另外，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。

      張宏偉告訴媒體，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。在多輪救市政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到2016年上半年，也就是說，樓市需求在2015年下半年和2016年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨，2015年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也很有可能就此而止。