摘要：今日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)將開始“營改增”，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。相關(guān)媒體了解到，從稅率、征收率、不含稅價轉(zhuǎn)換和進(jìn)項抵扣情況等方面來測算對各行業(yè)的稅負(fù)影響，本期主要介紹房地產(chǎn)行業(yè)。

    政策變動

    適用稅率11% 抵扣后稅負(fù)降低

    據(jù)介紹，作為對營業(yè)稅貢獻(xiàn)最大的房地產(chǎn)業(yè)，“營改增”所帶來的影響也是最大的。房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)的適用稅率為11%，高于營業(yè)稅的5%，但可以抵扣進(jìn)項稅額，抵扣后稅負(fù)降低。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售老項目或采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項目若選用一般計稅方法，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)業(yè)的小規(guī)模納稅人以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。一般納稅人銷售今日前自建或者取得的不動產(chǎn)可選用簡易計稅方法。

    稅負(fù)影響

    按一般計稅法 短期稅負(fù)降43%

    按照簡易計稅方法的公式：應(yīng)納稅額計算公式是應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。因征收率為5%，與營業(yè)稅稅率相同，主要減負(fù)在于含稅銷售額需換算為不含稅銷售額，測算出與原營業(yè)稅政策相比稅負(fù)下降4.76個百分點。

    如用一般計稅方法，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)房地產(chǎn)項目的預(yù)征率為3%，比按照5%征收營業(yè)稅的稅率下降2個百分點，短期稅負(fù)下降約43%。

    銷售完工產(chǎn)品的適用稅率為11%。納稅人在計算應(yīng)納稅款時，既可以扣除土地價款，也可以抵扣建筑安裝、市政配套等各項成本費用支出的進(jìn)項稅額。據(jù)統(tǒng)計，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)可抵扣進(jìn)項的開發(fā)成本費用約占總成本的77%。其中：建筑安裝成本占40%，土地款占15%，市政、配套成本占7%，前期費用5%，銷售代理及廣告費用5%，其他5%。在以上進(jìn)項及土地款發(fā)票都可以取得的前提下，測算出稅負(fù)降幅達(dá)31.4個百分點。如80%的發(fā)票可以取得，測算出稅負(fù)降幅7.7個百分點。

    數(shù)據(jù)

    去年房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅40.94億元

    據(jù)了解，2015年，惠州市房地產(chǎn)業(yè)納稅人實現(xiàn)的收入約837.77億元，繳納的營業(yè)稅40.94億元。

    考慮到房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期較長，短期內(nèi)大部分的房地產(chǎn)業(yè)納稅人都是銷售2016年4月30日以前開工或取得的不動產(chǎn)，一般選擇簡易計稅方法計稅，測算出減收約2億元，稅負(fù)下降4.76個百分點。