摘要：從房地產(chǎn)企業(yè)一季度業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，開(kāi)發(fā)商趁新政調(diào)控前跑量迅猛，其中一二線(xiàn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)率較高。一季度的房企項(xiàng)目的快速去化，導(dǎo)致房企“補(bǔ)貨”力度加大，房企集體猛砸錢(qián)拿地補(bǔ)貨。

    正在經(jīng)受股權(quán)之爭(zhēng)的萬(wàn)科，并不影響其銷(xiāo)售成績(jī)。4月27日晚萬(wàn)科披露的2016年第一季度報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入146億元，同比增長(zhǎng)64.3% ；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.3億元，同比增長(zhǎng)28.1%。萬(wàn)科A一季度銷(xiāo)售增速為近5年來(lái)同期最高。一季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積545.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，期內(nèi)銷(xiāo)售呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

    相關(guān)媒體從萬(wàn)科處獲悉，截至4月27日2016年簽約額已經(jīng)超過(guò)1000億元，其中上海萬(wàn)科銷(xiāo)售額占比近300億元。

    另一家龍頭企業(yè)，恒大地產(chǎn)第一季度累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)656.7億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售均價(jià)分別約為750.4萬(wàn)平方米及每平方米 8751元。2016年1月份至3月份期間的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額、面積及均價(jià)較2015年同期分別增長(zhǎng)115.0%、85.9%及15.7%。

    保利地產(chǎn)第一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額 451.25 億元、簽約面積 343.52 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) 131.35% 和 117.19%。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止日前，公布2016年一季度報(bào)的滬深地產(chǎn)上市公司合計(jì)有35家，這35家房企在2016年一季度的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了872.8億，同比漲幅高達(dá)42.6%，35個(gè)企業(yè)中只有12家企業(yè)營(yíng)收下滑，在市場(chǎng)升溫的基礎(chǔ)下，2/3的企業(yè)成交上升。

    房地產(chǎn)企業(yè)一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)飄紅，和整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況相一致。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國(guó)商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2.18億平米，同比上升35.6%，和2014年一季度相比上升22.3%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額16,133.0億元，同比增長(zhǎng)60.3%。全國(guó)住宅新開(kāi)工面積結(jié)束了自2014年年初以來(lái)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，一季度同比增長(zhǎng)14.8%。

    有不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，整體來(lái)看，一季度房企業(yè)績(jī)飄紅，主要源自于一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：以京滬廣深、南京蘇州等為代表的15個(gè)一二線(xiàn)城市，在3月單月庫(kù)存面積3月為8645萬(wàn)平米。相比2月份的9116萬(wàn)平米環(huán)比降低了5.2%，減少就達(dá)到了470萬(wàn)平米。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存變化依然是非常不均衡。一二線(xiàn)城市減少，三四線(xiàn)增加。

    有不愿具名開(kāi)發(fā)商表示，一季度數(shù)據(jù)有一定滯后性，上海、深圳、蘇州等地調(diào)控新政均是3月底以后。在此輪新政出臺(tái)前，開(kāi)發(fā)商對(duì)于新政對(duì)市場(chǎng)影響已有預(yù)期，因此在一季度加緊推盤(pán)，購(gòu)房者也借著新政前最后一波利好入市，導(dǎo)致一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)井噴。預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增速會(huì)遠(yuǎn)低于一季度。但整體看，一二線(xiàn)雖然面臨調(diào)控，特別是二線(xiàn)城市，庫(kù)存還在繼續(xù)走低。而沒(méi)有調(diào)控的三四線(xiàn)城市，庫(kù)存依然高企。

    一季度的房企項(xiàng)目的快速去化，導(dǎo)致房企“補(bǔ)貨”力度加大。

    萬(wàn)科為例，在開(kāi)發(fā)投資方面，一季度公司新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目42個(gè)，規(guī)劃建筑面積約725.9萬(wàn)平方米，為當(dāng)期銷(xiāo)售面積的133%。一季度新增項(xiàng)目按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約484.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目的整體權(quán)益比例約66.7%。萬(wàn)科稱(chēng)，由于新增項(xiàng)目中一二線(xiàn)城市占比較高，一季度公司新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約6729元/平方米，較去年全年有所上升。

    保利地產(chǎn)也加大補(bǔ)充土地資源，一季度新拓展項(xiàng)目 21 個(gè)，新增容積率面積 460萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 85%，權(quán)益比例 66%，其中一、二線(xiàn)城市占比 62%。

    有國(guó)企開(kāi)發(fā)商高層透露，市場(chǎng)去化較快，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商后續(xù)土地儲(chǔ)備壓力較大。這也是近來(lái)一二線(xiàn)城市土地競(jìng)拍較為激烈的原因。

    但整體來(lái)看，出于市場(chǎng)和避險(xiǎn)考慮，房企投資力度集中于一二線(xiàn)城市，土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致土地溢價(jià)走高，推高房企的拿地成本，進(jìn)一步壓縮房企的利潤(rùn)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2016年一季度雖然一二線(xiàn)城市火爆，但因?yàn)?015年開(kāi)始的地王，地價(jià)透支了房企的利潤(rùn)。2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年，跌破10%，在2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%，在2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%。數(shù)字顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。房企營(yíng)收增加，但利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅，房企利潤(rùn)率明顯下調(diào)。大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都明顯下調(diào)。2016年一季度6-7%的房企凈利潤(rùn)率已經(jīng)是歷史最低，即使在后續(xù)大房企公布業(yè)績(jī)后，預(yù)計(jì)行業(yè)平均利潤(rùn)率也僅在8%上下。