摘要：房屋土地使用年限到了,該如何續(xù)期?對(duì)于補(bǔ)交地價(jià)是否會(huì)越調(diào)越高?繼4月18日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)向有關(guān)媒體公布了《關(guān)于深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說明》之后,4月20日,深圳市規(guī)土委召集記者舉辦媒體答疑會(huì)。記者從會(huì)上獲悉,1982年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》首次提出,通過行政劃撥方式供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地,均有相應(yīng)的土地使用年期,這是深圳市目前已經(jīng)到期土地續(xù)期的主要原因。這批行政劃撥用地約有78平方公里。

    而對(duì)于手持50年產(chǎn)權(quán)住宅紅本的業(yè)主,如果是在1995年9月18日前與當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃和國(guó)土局簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同書》的,可自動(dòng)順延至國(guó)家法定最高年期不用補(bǔ)交地價(jià)。

    劃撥土地:各種土地使用年期各不同

    深圳是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者。1982年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》首次明確,通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地,并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期,如工業(yè)用地30年,商業(yè)用地20年,商品住宅用地50年等。這與國(guó)家規(guī)定的行政劃撥“無償無限期”不同,這也是深圳目前已經(jīng)到期土地需要續(xù)期的主要原因。

    根據(jù)深圳市規(guī)土委4月18日公布的《關(guān)于深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說明》,“一次性補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35%”僅針對(duì)最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性等用地。

    【案例】30年地價(jià):61704元

    羅湖國(guó)際商業(yè)大廈北座1902房,建筑面積66.73平方米,為辦公商品房,土地使用年限20年,2001年12月31日到期。2007年3月,業(yè)主深圳亞洲實(shí)業(yè)股份有限公司申請(qǐng)土地使用年期從20年延長(zhǎng)至50年。按照辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的35%計(jì)收該房產(chǎn)延期30年的地價(jià),共計(jì)61704元,新的到期日為2031年12月31日。據(jù)介紹,業(yè)主補(bǔ)交地價(jià)可以在到期時(shí)補(bǔ),也可以立刻去補(bǔ)。補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為基準(zhǔn)地價(jià)的35%,那是否意味著越早補(bǔ)交越劃算呢?陳麗君說,深圳自2001年以來共調(diào)整了6次基準(zhǔn)地價(jià),最近一次在2013年。基準(zhǔn)地價(jià)漲幅有嚴(yán)格的計(jì)算公式,基本等于通脹。

    出讓土地:使用最高年期按國(guó)家規(guī)定

    1996年深圳市政府依據(jù)市人大決定,發(fā)布了《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》。公告規(guī)定:凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,其土地使用最高年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年,這是深圳市目前有關(guān)土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定。

    【案例】

    福田區(qū)香蜜二村04棟A3房位于B201-0006宗地內(nèi)。而這宗地已簽訂深地合字(92)072號(hào)土地使用權(quán)出讓合同書,用途為住宅,使用年期50年,從1992年4月8日到2042年4月7日止。2016年1月,深圳市規(guī)土委回復(fù)業(yè)主的咨詢復(fù)函稱:根據(jù)1996年《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》,B201-0006宗地內(nèi)住宅用途的土地使用年限可順延至70年。

    出讓土地使用權(quán)續(xù)期的時(shí)間分割線

    1995年9月18日前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的此類土地將可以順延至國(guó)家法定最高年期,自動(dòng)順延不用補(bǔ)交地價(jià)。比如說手持50年產(chǎn)權(quán)住宅紅本的業(yè)主,如果需要,可以直接到業(yè)務(wù)部門更換成70年紅本。

    1995年9月18日后(含18日)簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的對(duì)于此類土地在土地使用權(quán)到期后,如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題,陳麗君表示深圳市規(guī)土委正在按照國(guó)土資源部部署研究這方面的政策。

    深圳環(huán)宇大廈的土地使用年期截至2022年2月3日為止,或許將成為深圳最早一批達(dá)到現(xiàn)行最高使用年限的物業(yè)。2022年之前,深圳能否出臺(tái)相應(yīng)的續(xù)期細(xì)則?值得期待。

    題記:土地續(xù)期“深圳模式”值得期待

    100萬元買了個(gè)20年產(chǎn)權(quán)的房子,產(chǎn)權(quán)到期后被通知需要交納30萬~50萬元的“續(xù)期費(fèi)”。 最近,“溫州土地金續(xù)費(fèi)事件”在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。

    4月20日,法制日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章《溫州國(guó)土局不懂的并非只有物權(quán)法》,文章指出:溫州市國(guó)土局官員也不是完全不懂物權(quán)法,而是更精通斂財(cái)術(shù),因?yàn)樗麄冎�道物�?quán)法對(duì)如何續(xù)期沒有明確規(guī)定,便試圖打著方便群眾的幌子,參照國(guó)有土地出讓的做法,繼續(xù)用土地來賺錢。歸根到底,溫州市國(guó)土局官員是不懂憲法和立法法。在法無授權(quán)、不具資格、沒有經(jīng)過任何法律程序的前提下,就自說自話、隨心所欲地解釋法律,試圖高額收費(fèi),這是違法行政。

    深圳目前的土地延期案例基本都是按照基準(zhǔn)地價(jià)35%來征收。所謂基準(zhǔn)地價(jià),簡(jiǎn)單來說就是土地初始價(jià),即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后,政府確定的平均價(jià)格。目前深圳的最新基準(zhǔn)地價(jià)為2013年公布,各區(qū)不同。以深圳地段最為核心的福田區(qū)的住宅用地為例,2013年新的基準(zhǔn)地價(jià)最高為5317元/平方米,最低為1356元/平方米。相比深圳福田區(qū)動(dòng)輒6萬元起的樓價(jià),補(bǔ)交的地價(jià)并不高昂。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,深圳模式比較溫和,因而也能較快為業(yè)主所接受。

    1980年,中國(guó)最早的商品房——東湖麗苑亮相深圳,拉開了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的大幕。住宅土地70年到期后該怎么辦?深圳官方目前正在研究政策。誕生最早商品房的深圳,能否繼續(xù)創(chuàng)造土地續(xù)期“深圳模式”呢?我們將拭目以待。