摘要：買房子要交哪些稅？又會產(chǎn)生哪些費用？對于每個購房者而言，都是一個不可忽視的問題。自5月1日起，即將全面推開的營改增試點，也讓好多人擔(dān)心新稅怎么算，交的稅多了還是少了，出租不動產(chǎn)增值稅細則出臺，讓人們又明了不少。

　　今 年3月17日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

　　3月31日，國家稅務(wù)總局制定了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。屆時，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

　　國稅總局出臺新《公告》“營改增”5月1日起正式實施

　　近期，“營改增”成為了樓市熱議的話題。昨日，相關(guān)媒體注意到，國家稅務(wù)總局已制定《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》公告，自2016年5月1日起正式施行。此《公告》明確規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。而取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。此外，《公告》第三條規(guī)定了一般納稅人繳納增值稅的具體實施辦法。

　　比如，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。同時，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　對于小規(guī)模納稅人而言，《公告》規(guī)定單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。而其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），則按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　新政延續(xù)原有稅收優(yōu)惠二手房地產(chǎn)市場態(tài)勢穩(wěn)定

　　營改增全面落地成都后，成都房地產(chǎn)市場將受何影響？二手房市場是否有望平穩(wěn)發(fā)展？對此，鏈家網(wǎng)成都站業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心分析認為，實施細則明確了房地產(chǎn)項目，以扣除土地出讓金后的余額為銷售額，目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔(dān)。其次，開發(fā)商銷售自行開發(fā)的開工日期，在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可適用簡易計稅方法按5%的征收率計稅。建筑商為2016年4月30日前的老建筑工程，提供服務(wù)可適用簡易計稅方法按3%的征收率計稅。而2016年5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項目，才適用于11%的增值稅率。

　　“由于政策剛發(fā)布，對企業(yè)稅負的具體影響要看抵扣空間大小和企業(yè)各項成本構(gòu)成比例等具體情況而定，不同企業(yè)的稅負可能會有增有減，最終對成都房地產(chǎn)的影響也要視后期執(zhí)行情況而定。但從制定的“過渡政策”，可以看出國家穩(wěn)步推進稅收改革，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度�！辨溂揖W(wǎng)成都站業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心相關(guān)負責(zé)人解釋道。算筆賬

　　100萬的房子稅費將減少

　　二手房交易營改增延續(xù)了現(xiàn)行的二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策，部分稅負略微下降，但這個下降額度并不大。相關(guān)媒體算了一筆賬，假如在成都市購買一套不滿2年的房子，購房價為100萬元。

　　新政前除契稅、個稅外，還需繳納營業(yè)稅：房價×5%=5萬，此外附加費為房價×0.6%=0.6萬。新政后，契稅、個稅不變，無營業(yè)稅，增加了增值稅：算下來為4.76萬，通過對比發(fā)現(xiàn)，將減少2400元的支出。

　　成都未來參與市場交易住房分為以下兩類：一是購房年限在2年及以上的住房繼續(xù)享受免稅期限優(yōu)惠，營改增對這部分住房無影響；二是購房年限在2年內(nèi)的住房交易稅負會略有下降，這部分住房五一前后交易會有所波動，呈現(xiàn)先下降后回暖的趨勢。

　　鏈家資深經(jīng)紀人分析認為，2年內(nèi)住房占二手房交易量的比例較小，總體來看，本次營改增對二手房市場整體影響不大，政策延續(xù)了原有的稅收優(yōu)惠，預(yù)期成都二手房市場將持續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢。

　　成都地產(chǎn)界某資深專家認為，如果營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔(dān)肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。