摘要:樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市銷售火熱，而三四線市場依然去庫存壓力大。業(yè)內(nèi)專家表示，去庫存需長短結(jié)合，因城因時(shí)施策。

　　自中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一以來，各地去庫存措施頻出。但從目前情況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續(xù)加劇，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個月，即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個月。去庫存將是一場“持久戰(zhàn)”�！　　　　　�

    樓市分化趨勢加劇

    “當(dāng)前住宅市場步入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代，樓市分化趨勢加劇，一二線城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離，而三四線市場依然深陷泥潭�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3％。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。

    從區(qū)域來看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬、1495萬和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3％、25.5％和－9.3％，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現(xiàn)負(fù)增長。

    同策咨詢研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷比為32.07個月，雖同比下降14％，但依舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間15個月，大部分三四線城市去庫存壓力仍大。

    去庫存效果大打折扣

    面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫存的發(fā)力點(diǎn)。但目前來看，市場反應(yīng)與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">土地供應(yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

    福建三明市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹，6年來，公司共開發(fā)了17萬平方米的樓盤，至今還有8萬多平方米的庫存。記者在福鼎市看到，常住人口30萬左右的縣級市，在售樓盤近20個，一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。在該市建設(shè)局總工程師江曉鳴看來，去化效果差強(qiáng)人意，除了需求不振、一些戶型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過快過多，導(dǎo)致供需錯位。

    中國指數(shù)研究院分析師劉雪瑞舉例說，河北唐山經(jīng)營性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年。

    中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，三四線城市一方面存在供應(yīng)過剩，房屋和土地存量過高；另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等影響，人口增長慢甚至負(fù)增長，導(dǎo)致樓市供大于求。

    去庫存需長短結(jié)合

    業(yè)內(nèi)專家表示，面對如此規(guī)模且有增無減的庫存，各地政府應(yīng)有“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存需長短結(jié)合，因城因時(shí)施策。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性過剩的大格局下，三四線城市去庫存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看，在嚴(yán)控土地入市的同時(shí)，對庫存進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)多用途用房，增加適銷對路的產(chǎn)品等；長遠(yuǎn)看，加快推動產(chǎn)城融合和戶籍制度改革，增加城市就業(yè)崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實(shí)現(xiàn)三四線樓市的良性循環(huán)。化解三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此，專家建議把農(nóng)民工、個體工商戶等納入公積金保障范圍。

    從長遠(yuǎn)來看，三四線城市還要在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專家指出，提高農(nóng)民工進(jìn)城購房意愿，推進(jìn)戶籍制度改革是關(guān)鍵。