摘要：房價(jià)不斷攀升，一線城市新一輪調(diào)控政策應(yīng)聲出臺。一線樓市房價(jià)上漲的背后原因是什么？本輪收緊政策是否對癥？未來市場走勢如何？剛需、改善、投資等不同需求的買房人眼下該如何出手？

    新聞背景

    一線樓市調(diào)控靴子落地

    今年春節(jié)之后，伴隨系列寬松政策刺激，一線城市樓市率先反彈。到3月底，已呈現(xiàn)全面爆發(fā)的局勢。

    國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1月房價(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國房價(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。到了2月，暴漲的態(tài)勢更加明顯。進(jìn)入3月，樓市則全面井噴。

    二手房市場表現(xiàn)與新房市場類似。中原監(jiān)測的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，3月的周均成交水平較去年“3·30新政”后的周均值上升62%。

    3月底，上海、深圳等熱點(diǎn)城市出臺收縮性樓市政策，上周末，一線城市市場的先導(dǎo)指標(biāo)集體下滑。盡管個(gè)別城市由于政策從緊出現(xiàn)成交量下滑，但是上周的各地新房市場整體依然表現(xiàn)較好。中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周（剔除清明影響）新建住宅成交面積較3月的周均值上升10%，較去年的周均值（剔除春節(jié)影響）上升55%。

    最受市場關(guān)注的滬深兩地，在新政出臺后，上周市場均出現(xiàn)顯著回落（均較3月周均值下降28%），然而與歷年的周均水平相比，上海上周的成交水平仍屬平穩(wěn)，深圳相對而言則成交下滑明顯。其他一些政策收緊的城市，如蘇州、南京、武漢等地，其成交水平均未受影響，依然處于市場高位。

    熱點(diǎn)問答

    多因素促使一線城市房價(jià)上漲

    相關(guān)媒體：一線樓市房價(jià)上漲的背后，有哪些深層次原因？

    沈力男：中國樓市的政策市特征非常明顯。從去年初開始，持續(xù)的貨幣政策放松及房地產(chǎn)去庫存，讓全國樓市“陽光普照”，而一線城市的反彈和升溫往往要比其他城市更快。就像水和油的沸點(diǎn)不同一樣，在遇熱之后，不同城市的反應(yīng)也是不同的。

    基于貨幣和人口因素，再加上城市資源、產(chǎn)業(yè)等助推，一線城市在持續(xù)政策刺激效應(yīng)之下，很快便達(dá)到了“沸點(diǎn)”。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：高房價(jià)可以用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需矛盾來解釋。需求部分：一線城市人口基數(shù)大，對商品房需求量十分巨大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給量，在這種情況下房子成為了高價(jià)奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應(yīng)土地日益減少，拿地成本的持續(xù)走高推高了新房房價(jià)；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。在這種供需長期失衡的狀態(tài)下遇上寬松貨幣政策，價(jià)格上漲成為了必然。

     嚴(yán)躍進(jìn)：一線城市房價(jià)上漲，恰是遇到了六個(gè)周期交匯的時(shí)期。第一個(gè)是信貸周期，信貸從2015年開始持續(xù)寬松，到了2016年第一季度，各類寬松效應(yīng)疊加，釋放大規(guī)模的流動性。第二是投資周期，現(xiàn)在基本處于投資節(jié)奏持續(xù)放緩的底部，進(jìn)而使得潛在的供應(yīng)量顯得不足。第三個(gè)是去庫存周期，到2016年第一季度，去庫存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平。第四個(gè)是金融創(chuàng)新周期，2013年開始的各類金融創(chuàng)新在2016年第一季度出現(xiàn)了一個(gè)高潮，各類金融創(chuàng)新工具非常多。第五個(gè)是財(cái)政政策的寬松期，通過各類財(cái)稅手段的持續(xù)寬松化，使得購房市場的稅費(fèi)成本非常低，改善型購房需求積極釋放。第六個(gè)是房價(jià)上漲的成熟期，2015年一線城市房價(jià)開始上漲，到了2016年初，房價(jià)上漲的趨勢非常明確，進(jìn)而促使看漲預(yù)期持續(xù)增加。

    短期內(nèi)市場會出現(xiàn)調(diào)整

    相關(guān)媒體：本輪收緊政策的出臺，是否做到了對癥下藥？能否有效抑制房價(jià)？

    沈力男：應(yīng)該說這輪政策是對癥的。對于過熱的樓市來說，限購是最管用、見效最快的政策，與其他提高購買門檻的限制性政策相比，限購直接將眾多購買力“摁”在門外。以北京市場為例，在這輪上漲通道里，北京之所以漲幅明顯低于滬深，就是因?yàn)楸本┮恢痹趫?zhí)行最嚴(yán)格的限購政策。再加上提高首付比例等輔助手段，購房的成本被進(jìn)一步抬高。這些政策出臺之后，會給這一波行情降降溫，對短期投機(jī)客的離場，作用尤其明顯。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：本輪收緊政策一定程度上抑制了購房需求，大量投資性購房被擋在門外的同時(shí)，也有大批剛需和改善難以進(jìn)入市場。不符合購房資格且處在購房流程但尚未網(wǎng)簽的購房者被大量退房，價(jià)格上漲趨勢受到抑制。但要注意的是限購政策對市場的影響——需求并沒有減少只是暫時(shí)被遏制，北京早在2011年就開始五年限購，但其間房價(jià)也有過多次反彈。

    嚴(yán)躍進(jìn)：應(yīng)該說近期房價(jià)方面低調(diào)多了，“低調(diào)”是指各類盲目定高價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)消除了，但由于一線城市庫存規(guī)模實(shí)際上還在減弱，所以根據(jù)目前的供求關(guān)系，其實(shí)價(jià)格繼續(xù)上漲依然是有充分的理由。

    北京預(yù)計(jì)不會出臺新政策

    相關(guān)媒體：若調(diào)控?zé)o明顯成效，下一步還會有哪些政策出臺？北京會不會出臺新政？

    沈力男：預(yù)計(jì)這輪收緊政策會在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)對過熱的市場形成打壓。由于全國各地的市場表現(xiàn)不同，因此未來政策也會呈現(xiàn)明顯的分化，過熱時(shí)進(jìn)行適度收緊，過冷時(shí)繼續(xù)注資去庫存，因城施策、穩(wěn)健發(fā)展，是政策的初衷和目標(biāo)。由于北京的房價(jià)漲幅在過去一段時(shí)間之內(nèi)并不十分突出，而且已經(jīng)在執(zhí)行最嚴(yán)格的限購，因此預(yù)計(jì)未來不會再有特別的新政策出臺。

    嚴(yán)躍進(jìn)：事實(shí)上，一線城市也有比較明顯的區(qū)域差異，部分郊區(qū)市場也有高庫存的壓力。建議未來通過差別化、分區(qū)的調(diào)控政策來抑制房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動，以及實(shí)現(xiàn)去庫存的目的。

    買房人根據(jù)自身特點(diǎn)順勢而為

    相關(guān)媒體：對于剛需、改善、投資等各種需求的買房人來說，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

     沈力男：對于各種需求的買房人來說，最好的建議就是根據(jù)自身的特點(diǎn)，順勢而為、順其自然。對于剛需來說，只要有購買力，就可以隨時(shí)出手，而且剛需的選擇面很廣，現(xiàn)在二手房的交易非常活躍，地鐵的通達(dá)也足以考慮各個(gè)區(qū)域的新房項(xiàng)目。對于投資者來說，只要有購買資格，目前在一線城市買房是沒有問題的。改善型購房需求更是沒有窮盡的，只要是家庭人口需要、有資金實(shí)力，就可以擇機(jī)入市。

    楊現(xiàn)領(lǐng)：對于剛需來說，如果現(xiàn)階段可以借助杠桿有能力進(jìn)入市場，不需要太過猶豫，因?yàn)閺拈L期趨勢上看，房價(jià)是上漲的。對于賣一買一的改善型需求來說，要注意換房的時(shí)間以及交易過程的順滑。對于投資性購房需求來說，一線城市限購嚴(yán)格，杠桿收緊，對于熱衷于房產(chǎn)投資的人來說，可以選擇其他有升值價(jià)值的區(qū)域，或者轉(zhuǎn)向其他類型的房產(chǎn)投資形式，比如資管方面。

    嚴(yán)躍進(jìn)：對于剛需購房者來說，若有條件購房，那么應(yīng)該積極入市，不需要太考慮價(jià)格的因素，而需要考慮信貸等層面的因素。對于改善型購房者來說，在換房的時(shí)候一定要警惕政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。而對于投資客來說，后續(xù)租賃市場應(yīng)該是比較熱的，尤其是購房市場政策比較緊的時(shí)候更是如此。

    各地政策一覽

    上海：自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上；再次購買普通自住房的，其首付款比例不低于50%，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，禁止首付貸款。

    深圳：自購房之日前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低三成，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成。

    北京：北京市國土局掛出兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的宅地，掛牌文件中明確規(guī)定：本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。