摘要：稅務(wù)總局網(wǎng)站上出臺(tái)的7個(gè)細(xì)則文件，5個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》。

    7個(gè)細(xì)則文件5個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)受到空前重視，這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國(guó)家對(duì)此的重視程度。另外，細(xì)則下面有“相關(guān)政策解讀”，應(yīng)該是官方看到了上一輪傳播中，許多媒體拋開(kāi)了繁雜的條文，給出了自己的簡(jiǎn)版解讀，這次稅務(wù)總局順應(yīng)民意，給出自己的簡(jiǎn)板解讀，說(shuō)明了稅務(wù)總局對(duì)傳播的重視。

    政策非常靈活，覺(jué)得老政策對(duì)自己有利的可以趕緊去簽合同

    《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條 ：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。點(diǎn) 評(píng)↓↓↓之前大家一直爭(zhēng)論如果沒(méi)有施工許可證怎么辦，現(xiàn)在結(jié)論出來(lái)“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺(jué)得老的計(jì)稅辦法對(duì)自己有利，或者自己短時(shí)間內(nèi)無(wú)法做好營(yíng)改增準(zhǔn)備的企業(yè)，可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計(jì)稅，給自己一個(gè)緩沖期。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應(yīng)該會(huì)迅速冷卻降低。對(duì)于性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)，因?yàn)橐粋�(gè)證書(shū)的存在與否來(lái)判定企業(yè)是否能進(jìn)入過(guò)渡期政策的圈，本身就沒(méi)有體現(xiàn)稅收的公平性。但事實(shí)上雖然《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》公告解決了很多實(shí)際問(wèn)題，比如對(duì)老項(xiàng)目進(jìn)行了深入定義，但依然沒(méi)有完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的全部增值稅疑問(wèn)。

    國(guó)稅機(jī)關(guān)可以代開(kāi)增值稅專(zhuān)用票，彌合了一處鏈條斷裂

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條：小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)�！都{稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票�！都{稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。點(diǎn) 評(píng)↓↓↓之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游是小規(guī)模納稅人無(wú)法開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，現(xiàn)在可以代開(kāi)的政策出臺(tái)后，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合�，F(xiàn)實(shí)中仍存在博弈，不過(guò)作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因?yàn)橐?guī)模小沒(méi)有資格開(kāi)不了票的問(wèn)題了。

    改變項(xiàng)目性質(zhì)，或者對(duì)在建老項(xiàng)目、存量房進(jìn)行精雕細(xì)琢，都非常利好

    《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第三條： 納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。第五條 購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。第七條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。第九條 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。點(diǎn) 評(píng)↓↓↓之前各地為了去庫(kù)存，紛紛出臺(tái)了可以改變項(xiàng)目性質(zhì)、土地性質(zhì)的規(guī)定。而如果要把寫(xiě)字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅無(wú)疑都要進(jìn)行大量的變動(dòng)，相信足以滿(mǎn)足“50%”的條件，從而享受二年抵扣的政策。而許多房地產(chǎn)在建“老項(xiàng)目”，施工許可證上的時(shí)間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺(jué)得新政對(duì)自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量資產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)，對(duì)盤(pán)活存量，翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對(duì)步入存量房時(shí)代的一線城市影響巨大。

    縣、市、區(qū)果然是一個(gè)級(jí)別，直轄市和計(jì)劃單列市有待出臺(tái)地方細(xì)則

    《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第二條：本辦法所稱(chēng)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，是指單位和個(gè)體工商戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)。納稅人在同一直轄市、計(jì)劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否適用本辦法。其他個(gè)人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用本辦法。點(diǎn) 評(píng)↓↓↓之前大家一直疑惑跨區(qū)域到底怎么算，現(xiàn)在明確了，“縣（市、區(qū)）”果然是一個(gè)級(jí)別，但直轄市、計(jì)劃單列市有待出臺(tái)地方細(xì)則。