摘要：中國樓市冰火兩重天，一二線城市銷售火爆，打響樓市攻堅戰(zhàn)；三四線城市仍然去庫存壓力大。在2016年3月一線城市樓市出現(xiàn)分化，未來市場可能會進(jìn)入新的平衡。

　　分化,這個市場人士總結(jié)的2015年樓市關(guān)鍵詞,在2016年3月份表現(xiàn)得尤為明顯,不僅在一二線城市和二三線城市之間,一線城市之間也開始出現(xiàn)分化,在上海、廣州、北京樓市成交量同比繼續(xù)增長的同時,深圳出現(xiàn)了下滑。

　　而在業(yè)內(nèi)看來,上海樓市3月份成交量同比上升是慣性的緣故,上升的勢頭估計在4月份會被打斷,深圳下滑的勢頭則會更加明顯。4月份,一線城市樓市成交量分化會更加明顯。

　　現(xiàn)在成交量:廣州升,深圳跌

　　進(jìn)入2016年以來,一線城市樓市表現(xiàn)搶眼,無論是土地還是房子,都出現(xiàn)供需兩旺的局面。到了3月份,這種局面愈加明顯。

　　一線城市之中表現(xiàn)最為突出的是誰?

　　上海。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年3月份,上海一手住宅成交面積突破200萬平方米,達(dá)到了233萬平方米,成交套數(shù)將近1.9萬套。去年同期,上海一手住宅成交面積不過78萬平方米,和今年完全不在同一水平線上。即使是成交量龐大的上海,成交超過百萬平方米的月份并不少見,但是超過200萬平方米的,最近5年來也只有今年的3月份而已。上海上一次成交高峰是去年的12月份,其成交量也只有183萬平方米,和今年3月份依然有50萬平方米的差距。

　　上海之外,廣州的表現(xiàn)也非常突出。3月份,廣州一手住宅成交面積突破百萬平方米,達(dá)到119萬平方米、1.07萬套。相比去年同期的66萬平方米,廣州今年的成交大幅增長了八成。多年來,3月份樓市都是廣州樓市全年成交的風(fēng)向標(biāo),3月份廣州樓市往往會爆發(fā)驚人的消費力。廣州成交量比119萬平方米還高的月份同樣也是3月份,2013年的3月,廣州一手住宅成交量達(dá)到了129萬平方米、1.09萬套。

　　成交量非常龐大的北京,今年3月份的數(shù)據(jù)反而落后于廣州。其53萬平方米、4000多套的成交量,和北京這樣一個成交大戶的身份不算匹配。在最近一年的成交中,北京今年3月份排到了倒數(shù)第三的位置。倒數(shù)第一是今年的2月份,倒數(shù)第二的是去年的3月份。因為去年的基數(shù)比較低,因此今年3月份北京一手住宅成交面積還有五成多的增長。

　　無論大小,上述三個大一線城市的成交量都是同比上升的。唯一例外的是深圳。今年3月份,深圳一手住宅成交面積為46萬平方米,略低于去年同期。作為一年成交量才五六百萬平方米的深圳來說,今年3月份的成交量也不算非常慘淡。

　　未來成交量:市場進(jìn)入新的均衡

　　對于一線城市中深圳成交出現(xiàn)下滑、樓市出現(xiàn)調(diào)整的預(yù)期,其實在去年第四季度就已經(jīng)出現(xiàn)。2015年10月份,就有不少深圳開發(fā)商認(rèn)為樓市會出現(xiàn)調(diào)整;到了12月份,認(rèn)為樓市調(diào)整的情緒再度集中體現(xiàn)。

　　大約半年時間之后,這種預(yù)期終于變?yōu)榱爽F(xiàn)實。“因為上海、深圳調(diào)控政策在3月下旬出臺,因此對3月份整體成交影響不是很大,但如果分階段看,調(diào)控政策出臺之后兩地的成交均出現(xiàn)了下滑。這種勢頭到4月份將會更加明顯�！笨硕�瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究咨詢總監(jiān)曾英杰分析說。

　　事實確實如此。據(jù)深圳一些樓盤營銷負(fù)責(zé)人介紹,3月25日調(diào)控政策出臺之后,市場觀望情緒增加,有些樓盤來訪量減少50%,最厲害的減少七八成。中國指數(shù)研究院上海分院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,調(diào)控之后的3月28日-4月3日,周度成交面積約28萬平方米,環(huán)比下降60%,成交套數(shù)2342套,環(huán)比下降57%。從近八周成交走勢來看,商品住宅市場成交量僅高于春節(jié)假期期間及假期后一周。

　　對于接下來一段時間上海、深圳樓市走勢,廣發(fā)證券研究員樂加棟認(rèn)為“新房成交熱度回落是大概率事件”。國海證券分析師代鵬舉也持相近的觀點:“上海、深圳此次政策調(diào)整的核心為對當(dāng)前購房需求的有效置后以及抑制一部分投資性需求,預(yù)計將使上海及深圳的樓市短期內(nèi)成交有所降溫,政策收緊會放緩房價增速,因城施策只是在當(dāng)前個別城市市場熱度頗高的狀態(tài)下適當(dāng)降溫�！�

　　“廣州、北京兩個后發(fā)一線城市未來成交量還會繼續(xù)保持上升狀態(tài)�！北＠�地產(chǎn)首席研究員吳定金說,除此之外,二線城市的成交量也在提升,中西部、東北部的樓市成交也在回暖�！按饲俺山缓軣岬某鞘谐山涣坑兴�放緩,此前成交較淡的城市成交量開始提升;原先快的現(xiàn)在慢下來了,原先慢的現(xiàn)在快起來了,全國樓市進(jìn)入新的均衡狀態(tài)�！�

　　廣州:“黃金月”成色有待確認(rèn)

　　最近十年,廣州3月份樓市成了全年樓市的風(fēng)向標(biāo)。3月份成交旺,則全年成交旺;3月份成交淡,則全年成交淡。

　　以今年3月份的成交來判斷,2016年會否又是一個豐收年?

　　包括開發(fā)商在內(nèi)的眾多業(yè)內(nèi)人士,對廣州今年樓市成交量并沒有什么擔(dān)憂,“今年廣州取得和平常年份一樣的成交量不會有什么問題�！痹�英杰判斷,但最終能達(dá)到什么樣的高度,關(guān)鍵還得看樓盤定價的態(tài)度。

　　樓盤定價態(tài)度,在4月“黃金月”就會有較為明顯的體現(xiàn)。在3月份成交很好的情況下,樓盤價格有所提升也很正常,這甚至有利于推動樓盤成交,加快消費者出手速度。如果定價過于進(jìn)取,超出了市場預(yù)期,那么廣州消費者可能選擇觀望,又或者選擇到周邊城市購買。因此,4月“黃金月”成色還有待確認(rèn)。