摘要:在多重利好政策刺激下，3月份北京樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月份北京新房共計(jì)成交9189套（含商住兩用，剔除自住房和保障房），成交面積91.24萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲206%、178%，同比上漲163%、137%。價(jià)格方面，3月北京新房成交均價(jià)31967元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比則上漲16%。

　　剛需剛改為成交主力

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，三月份北京市場(chǎng)表現(xiàn)的成交量較為紅火，無(wú)論是同比還是環(huán)比，都出現(xiàn)大幅度攀升，但環(huán)比還要考慮二月份處于春節(jié)月，而去年三月份處于樓市成交低谷期。從這一層面上分析，無(wú)論對(duì)比二月數(shù)據(jù)，還是去年三月數(shù)據(jù)，都并非客觀。

　　郭毅認(rèn)為，雖然目前3月份市場(chǎng)在逐步回暖，回暖的幅度要比數(shù)據(jù)體現(xiàn)得溫和。從價(jià)格漲幅來(lái)看，3月環(huán)比2月還出現(xiàn)了小幅下滑，主要原因在于中低價(jià)位項(xiàng)目的成交占比增加，造成的結(jié)構(gòu)性上漲，由此可看出，目前市場(chǎng)成交的主體還是剛需和剛改類(lèi)產(chǎn)品。

　　三月份成交量的升溫，跟前期寬松的貨幣信貸政策不無(wú)關(guān)系。寬松的貨幣政策，造成市場(chǎng)流動(dòng)性增加，部分流動(dòng)資金進(jìn)入樓市，對(duì)樓市形成助推作用。“目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)六次降準(zhǔn)、降息后，整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)的現(xiàn)金流，包括企業(yè)端和客戶(hù)端，從銀行獲得房貸來(lái)看，有了大幅度增長(zhǎng)，1月份新增信貸創(chuàng)新高，可以看出這一趨勢(shì)。此外，前期降首付和降利率等調(diào)控政策的寬松，也對(duì)樓市形成大幅度助推。”郭毅說(shuō)。

　　此外，在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，由于目前一線城市及一線城市周邊輻射的城市，樓市基本上處于供不應(yīng)求的狀況，3月份也有調(diào)控政策預(yù)期落地情況。整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)出為了規(guī)避調(diào)控政策收緊，盡快跑量的特征。

　　二手房成交量?jī)r(jià)齊增

　　在全國(guó)“去庫(kù)存”的政策大方向下，自去年下半年以來(lái)，受到政策、信貸等多方面利好疊加，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)不斷升溫的局面。3月份，北京二手房成交量突破3萬(wàn)套。

　　根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，3月份北京二手住宅網(wǎng)簽量32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。3月在鏈家成交的二手住宅成交均價(jià)為39286元/平方米，同比上漲14.5%，環(huán)比上漲4.3%。

　　在機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)看來(lái)，自去年3·30政策出臺(tái)后，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年的需求釋放，目前初步顯現(xiàn)出降溫的趨勢(shì)。隨著利好政策邊際效應(yīng)的逐步減弱，加之政府穩(wěn)定樓市的政策大方向不變，未來(lái)隨著市場(chǎng)理性的回歸，樓市交易或?qū)⒅鸩浇禍兀�趨于穩(wěn)定。

　　預(yù)期

　　未來(lái)樓市漲幅趨緩

　　接下來(lái)的四五月份，由于一線城市調(diào)控政策收緊已成新趨勢(shì)，雖然北京沒(méi)有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但整體趨勢(shì)來(lái)看依然會(huì)收緊。因此，郭毅認(rèn)為，接下來(lái)無(wú)論是成交量和成交價(jià)格，雖然會(huì)保持一個(gè)相對(duì)熱度，但漲幅有可能趨緩，不會(huì)保持繼續(xù)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　郭毅認(rèn)為，從目前整體調(diào)控政策來(lái)看，依然保持因地施策、分類(lèi)調(diào)控的調(diào)控方向，一線城市緊縮的政策難以改變，而三四線城市由于庫(kù)存壓力較大，依然會(huì)保持相對(duì)寬松的調(diào)控趨勢(shì)。因此，一二線城市和三四線城市之間，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是調(diào)控政策方向，都會(huì)出現(xiàn)二元分化的局面。