摘要：房地產(chǎn)等四行業(yè)將于5月1日起實(shí)施營改增的消息出來后，各種“分析”都出來了。比如有些分析稱，將來二手房增值越多，繳稅就會越多，甚至可能會翻倍，趕緊趁增值稅沒實(shí)施賣房吧，省得花冤枉錢……然而，這些分析都是錯(cuò)的！來，今天咱聽聽正確的。

    不靠譜的傳言

    這些分析是不是很眼熟

    先瞅瞅網(wǎng)絡(luò)上這些文章的標(biāo)題：《營改增最新政策：營改增后，二手房增值越多繳稅可能越多！》，《二手房交易營改增后稅率或翻倍》，《“營改增”：房子沒升值就不用繳稅》……

    這些觀點(diǎn)歸納起來有如下共同點(diǎn)：

    房屋增值越多，可能繳稅越多，并且經(jīng)過計(jì)算，如果增值翻番，繳增值稅就要比原來繳營業(yè)稅繳得多。在計(jì)算營業(yè)稅時(shí)，不少都以5.5%或5.6%的稅率計(jì)算（顯然是把營業(yè)稅的附加稅給算進(jìn)去了）。計(jì)算增值稅時(shí)，按11%的稅率計(jì)算。

    這其中，還有人采訪了某知名財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院的教授。教授說，營改增落地后，增值稅的計(jì)算需要綜合考慮買入價(jià)和售出價(jià)，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉，雖然11%的稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體有增有減。

    在鄭州的一個(gè)微信群里，一位網(wǎng)名為“郝××”的群友發(fā)帖，“溫馨提示：鄭州市二手（房）交易在契稅降低的情況下又減免了營業(yè)稅。內(nèi)部消息，自2016年5月1日開始征收增值稅，大概是11%，具體的政策5月1日出臺，希望要買二手房和賣房的同學(xué)們關(guān)注政策，抓緊辦理，免花冤枉錢�！�

    可以說，這些分析均存在不少錯(cuò)誤，你可別信。

    一個(gè)現(xiàn)象

    鄭州房屋交易開始放量

    就在3月5日李克強(qiáng)總理指出要從5月1日起擴(kuò)大營改增試點(diǎn)之后，鄭州的房屋交易就開始放量增長了。

    “說來也巧了，總理作報(bào)告是在周六，從他作報(bào)告后的周一（3月7日）開始，我們（鄭州）的房屋交易量有了很明顯上升�！编嵵菔蟹康禺a(chǎn)交易西區(qū)大廳的一位稅務(wù)負(fù)責(zé)人說，“截至目前，交易量已經(jīng)比之前增長40%�！�

    交易量的上升究竟與營改增有沒有關(guān)系？這位負(fù)責(zé)人也解釋不了。

    畢竟，春節(jié)前后，關(guān)于樓市去庫存的政策接連出臺。

    先是降低購房首付和提高公積金存款利率。接著，三部委又出臺房產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策。到3月1日，央行又降低存款準(zhǔn)備金率。

    “也許，交易量增加是因?yàn)榇汗?jié)已經(jīng)過完了，市場開始自然地恢復(fù)，自然地放量�！边@位負(fù)責(zé)人說。

    或許，是各種政策加上市場自身因素綜合作用的結(jié)果。

    這位負(fù)責(zé)人說，近期確實(shí)有一些人到交易大廳咨詢營改增的相關(guān)問題，但這類咨詢并不是很多。咨詢者中，最關(guān)心的還是到時(shí)候稅負(fù)會不會增加，尤其是現(xiàn)在的營業(yè)稅優(yōu)惠政策能不能繼續(xù)享受。

    稅負(fù)會不會增加？

    結(jié)論1：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房:稅負(fù)只會減不會增。

    營改增后，究竟稅負(fù)會不會增加？

    “我們作為稅務(wù)工作人員，在政策沒公布出來的情況下，無法明確回答�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人說，“但可以肯定，個(gè)人繳納增值稅的計(jì)算方法和一般納稅人是不一樣的，個(gè)人是按征收率計(jì)算的。征收率是多少？3%，明顯比5%的營業(yè)稅稅率低�！�

    這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，稅負(fù)增不增，就看目前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策到時(shí)候能不能延續(xù)下去，“我想，既然總理都已經(jīng)承諾了，要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，政策上應(yīng)該會做出合理安排的，國家也是希望房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)�！�

    這位負(fù)責(zé)人說的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是指三部委2月17日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，“個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。

    結(jié)論2：營業(yè)稅的優(yōu)惠會延續(xù)。

    可能有其他過渡性政策

    稅務(wù)師王國娜也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。她說，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上說的那些“按增值額乘以11%”計(jì)算，或者“銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅”，是一般納稅人用的計(jì)算方法，而個(gè)人不是一般納稅人，只適用用征收率簡易計(jì)算。

    據(jù)介紹，自2012年1月啟動營改增試點(diǎn)以來，所有行業(yè)小規(guī)模納稅人的征收率都是3%。她說：“如果按照3%計(jì)征，稅負(fù)直接下降41.67%�！�

    與此同時(shí)，王國娜注意到財(cái)政部和國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)提及：國務(wù)院已經(jīng)審議通過的營改增試點(diǎn)方案，已經(jīng)明確“原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過渡性措施”。

    這句話包含了兩層含義，一是國務(wù)院已經(jīng)明確，營業(yè)稅的優(yōu)惠政策會延續(xù)，對于個(gè)人二手房交易來說，那就是個(gè)人銷售2年以上住房的，將來免征營業(yè)稅。營改增后，那就是接著免征增值稅。第二層含義是：有可能還會安排其他過渡性政策。

    王國娜說，個(gè)人按簡易方式征收，加上購買2年以上的住房享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)，則個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的稅負(fù)只減不增！

    最新消息：征收率可能是5%

    從目前各方面的信息來看，二手住房交易中的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策都會延續(xù)下來。

    河南中興稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理、稅務(wù)師陳俊嶺說：“據(jù)我了解的有關(guān)政策，目前二手房交易的優(yōu)惠政策將會延續(xù)，即：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”

    據(jù)稅務(wù)行業(yè)部分業(yè)內(nèi)人士目前掌握的信息，王國娜分析的“有可能還會安排過渡性政策”，已經(jīng)被證實(shí)確實(shí)有。

    其中有一條：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房的征收率可能定為5%。這也就意味著，增值稅因此而多了一個(gè)征收率！

    近日，在國內(nèi)一家一向消息靈通的行業(yè)網(wǎng)站，相關(guān)媒體也見到了一份內(nèi)容一樣的文件：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》。該文件中明確：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率，全額繳納增值稅。但，文件沒有注明執(zhí)行日期和落款，疑似行業(yè)內(nèi)人士之前見到的草案。目前也只有這一家網(wǎng)站有此內(nèi)容。

    即便如此稅負(fù)也是降的，不過，即便是把征收率從3%提升至5%，如果營業(yè)稅的優(yōu)惠政策仍然延續(xù)，則營改增后，稅負(fù)仍然是下降的。

    營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率如果也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但為什么說稅負(fù)會下降？因?yàn)闋I業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。

    也就是說，在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，應(yīng)該將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率。

    怎么理解呢？舉個(gè)例子：個(gè)人將未滿2年的住房對外銷售，收到房款100萬元，5月1日前應(yīng)繳納營業(yè)稅就是100萬元*5%=5萬元；5月1日后，應(yīng)繳納增值稅就是100萬元/(1+5%)*5%=4.76萬元，這將比繳納營業(yè)稅少0.24萬元。

    為什么有可能不按3%而要調(diào)整到5%？業(yè)界一致的回應(yīng)是：不至于使國家的稅收突然下降太多。