摘要：專家稱今年穩(wěn)房?jī)r(jià)能取得一定成績(jī) 經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮表示——近來樓市成為熱點(diǎn)話題，相關(guān)政策先后出臺(tái)，多地樓市回暖。如何看待當(dāng)前樓市的新現(xiàn)象？在昨日舉辦的2016觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇上，專家提出：“今年的調(diào)控政策是綜合的，不會(huì)回到過去的路上，穩(wěn)定房?jī)r(jià)能夠取得一定的成績(jī)。

      觀點(diǎn)1穩(wěn)房?jī)r(jià)“能取得一定成績(jī)”

    目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化。一方面是一、二線城市的量?jī)r(jià)齊升，一方面是三、四線城市持續(xù)高庫(kù)存。昨日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2016觀點(diǎn)地產(chǎn)論壇上表示，分類指導(dǎo)因城施策、強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，是今年調(diào)控的主基調(diào)。

    朱中一指出，住建部部長(zhǎng)提出了進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的五項(xiàng)措施，包括了要嚴(yán)格限購(gòu)政策和稅收金融政策，增加土地供應(yīng)，增加中小套型商品房和保障房的供應(yīng)，打擊各種違法違規(guī)行為，政府要主動(dòng)引導(dǎo)輿論等，“地方政府特別是像深圳、上海、北京的領(lǐng)導(dǎo)，在會(huì)上也都發(fā)出了聲音，要進(jìn)一步采取穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。在中央政府、地方政府的共同努力下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)肯定能夠取得一定的成績(jī)。”

    觀點(diǎn)2存量房數(shù)據(jù)并不可怕

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，很多重要的地區(qū)存在著供大于求現(xiàn)象，包括省會(huì)級(jí)城市，這些地方加杠桿是消化去庫(kù)存重要的手段之一。

    “我們別動(dòng)不動(dòng)就說加杠桿推高房?jī)r(jià)，價(jià)格沒那么脆弱，把這個(gè)和加杠桿聯(lián)系起來，我看未必是準(zhǔn)確的�！标惢幢硎荆�加杠桿炒股和加杠桿買房子是兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)完全不同的投資方式，“只要按時(shí)付月供，銀行是不會(huì)像那些場(chǎng)外配資或者場(chǎng)內(nèi)配資的給你強(qiáng)行平倉(cāng)，把你房子收掉的。”

    陳淮稱，當(dāng)房?jī)r(jià)回升后，房子還在購(gòu)房人手里。

    陳淮表示，目前7.2億平方米的存量房數(shù)據(jù)并不可怕，因?yàn)槠渲兄挥?.2億平方米到4.5億平方米是住宅。

    “1億農(nóng)民工在城市中轉(zhuǎn)為戶籍人口，還有1億棚戶區(qū)改造，還有1億中西部農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就近城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在在城市中經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)民工有2.4億人，大約需要120億平方米的住房�！�

    陳淮認(rèn)為，中國(guó)住房報(bào)告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房，這個(gè)面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開發(fā)、二手房梯級(jí)消費(fèi)升級(jí)帶來的新的需求。

    觀點(diǎn)3一手房?jī)r(jià)格不敢大漲

    開發(fā)商代表、保利地產(chǎn)(9.83,0.010,0.10%)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長(zhǎng)余英表示，很多大的房地產(chǎn)公司在去年已經(jīng)把存貨能去的都去完了，沒去的也就基本去不掉了。

    “但是有些公司前年還盲目的猛生產(chǎn)，造成存貨增加�！庇嘤⒈硎�，存貨的產(chǎn)生首先是管理失控。

    對(duì)房?jī)r(jià)的問題，余英認(rèn)為，媒體說今年房?jī)r(jià)瘋漲，其實(shí)主要是二手房，一手房開發(fā)商還是比較冷靜的，還是不敢太漲的。

    業(yè)內(nèi)人士建議買家不要盲目追高

    二手樓成交量漲 學(xué)位房受寵

    3月前20天，廣州二手住宅網(wǎng)簽6431套。據(jù)了解，在本次成交量上漲的過程中，改善型客戶置換購(gòu)房在成交中占據(jù)較高的比例，樓齡新的大面積單位或?qū)W位房均受追捧，市場(chǎng)已出現(xiàn)幅度為5%左右的反價(jià)現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士建議買家可適當(dāng)“小房換大房”，但不要盲目追高。

    砍價(jià)空間相對(duì)較小

    根據(jù)相關(guān)媒體廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，3月1日~3月20日，廣州二手住宅共網(wǎng)簽6431套，同比上漲299.69%，預(yù)計(jì)3月全市網(wǎng)簽?zāi)芡黄?000宗。

    中原地產(chǎn)客戶研究主任熊小洪分析稱，3月份廣州二手市場(chǎng)成交持續(xù)回暖，在樓市環(huán)境持續(xù)寬松以及其他一線城市房?jī)r(jià)上漲背景下，3月第三周廣州成交宗數(shù)超過2500宗，甚至3月有3天單日成交超過500宗：“目前反價(jià)個(gè)案相對(duì)較多，業(yè)主心態(tài)也增強(qiáng)，砍價(jià)空間相對(duì)較小�？傮w來看一些成交活躍的板塊，尤其是物業(yè)綜合品質(zhì)較高的板塊，例如天河珠江新城、越秀的東風(fēng)東板塊，目前可售的優(yōu)質(zhì)盤源已經(jīng)去化差不多，業(yè)主惜售情緒濃厚，新增盤源量有所縮窄。”

    “買家的入市積極性確實(shí)提高了�！币粋�(gè)體育中心周邊的中介人士告訴相關(guān)媒體，尤其是大面積單位最受歡迎，“之前都是中小面積單位受寵，大面積單位‘出貨’比較難，最近的買家目標(biāo)都很明確，就是看樓齡比較新的大面積單位�！彼�告訴記者，體育西一帶比較新的樓盤價(jià)格都漲了5%~10%，但價(jià)格與天河北的一些樓齡較老的物業(yè)還有差距，因此也吸引一些投資加自住的買家入市。

    交易周期大大縮短

    “與以往不同的是，在本次成交量上漲的過程中，改善型客戶的置換占據(jù)較高的比例，不少客戶都需要先將手中樓齡較久，面積較小的房子賣掉，去換取樓齡更新、面積更大或者學(xué)位更好的房子。”相關(guān)媒體廣州二手房電商商圈經(jīng)理甄欣介紹，其所在的天河員村板塊看房量較2月提升了2~3倍，不僅是前來咨詢和看房的客戶增加了，許多去年還在觀望的客戶近期的態(tài)度也變得積極不少。

    他觀察到，由于換房需求強(qiáng)烈，這些客戶從看房到達(dá)成交易的時(shí)間較往年大大縮短：“原本改善型買家的交易周期普遍在1~2個(gè)月左右，最近有許多客戶在1~2個(gè)星期內(nèi)就達(dá)成交易了。”

　　
    市場(chǎng)現(xiàn)象：反價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)但幅度不算大

    合富置業(yè)天河廣場(chǎng)分行主管鄧雄才表示，目前部分業(yè)主在與買家溝通的過程中已出現(xiàn)反價(jià)，不過幅度還不算太大：“大致是總價(jià)約130萬元左右的物業(yè)返價(jià)5萬元左右的水平�！焙细恢脴I(yè)華陽(yáng)分行主管林志強(qiáng)表示，近期剛需型買家出手最積極，其中有部分是購(gòu)置名校周邊房源的買家。

    據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，天河區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)3周呈上漲態(tài)勢(shì)，其中以珠江新城二手房成交較為活躍。中原地產(chǎn)雋峰分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理郭亞鋒表示，目前珠江新城片區(qū)舊有盤源成交速度較快，但由于業(yè)主對(duì)后市預(yù)期較好，新增的盤源跟不上，業(yè)主惜售現(xiàn)象普遍存在：“目前在放房的盤源中有超過九成調(diào)高了放盤價(jià)，上調(diào)幅度超過10%，即使業(yè)主漲價(jià)，只要客戶看中盤源，追價(jià)意愿也較強(qiáng)，例如本月某樓盤一宗168平方米的物業(yè)，第一天業(yè)主要價(jià)753萬元，客戶沒簽，第二天業(yè)主返價(jià)，最終以772萬元成交�！� 郭亞鋒認(rèn)為目前業(yè)客雙方心態(tài)都不是很穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士稱買家不必盲目追高。