摘要：房主一夜跳漲50萬元，買家靠拿違約金“致富”，二手房業(yè)主坐地起價競拍選擇買房人……春節(jié)過后，北京二手房市場成交火爆，與之相伴的是價格同樣瘋狂上漲的消息。房價，又一次成為了人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題。

    然而，根據(jù)偉業(yè)我愛我家最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京全市二手住宅，2月份網(wǎng)簽成交均價為41586元/平方米，環(huán)比上漲為0.7%。0.7%，這一數(shù)據(jù)與流傳于街頭巷尾的房價瘋狂上漲相去甚遠(yuǎn)。《廣廈時代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本輪北京房價的上漲與區(qū)域、樓盤本身特質(zhì)的關(guān)系很大，一些傳統(tǒng)商圈二手房整體價格浮動并不大，而部分價格上漲迅速的商圈，一些樓盤的價格上漲緩慢，甚至掛牌價格還低于2013年高點(diǎn)時的價格。

    三年前為保值選擇東四環(huán)

    三年后買不回通州房

    2月22日起實(shí)施的契稅調(diào)整新規(guī)為近期本就大熱的樓市話題添了一劑猛料。房價，再次成為人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題，就連出租司機(jī)與乘客聊天的話頭，也多以房價開啟。

    聽到到處都在流傳的二手房業(yè)主不斷調(diào)價，一夜上漲幾十萬的消息，陳先生也跑到了自己的房子附近的中介，詢問最近的價格，看是否能夠出手換房。不過，陳先生獲得的消息依然讓他失望。

    陳先生的房子位于東四環(huán)慈云寺橋邊的晨曦園，購買于2013年，成交價格為2.6萬元/平方米左右。想起這次的買房經(jīng)驗(yàn)，陳先生就覺得后悔無比。陳先生工作在通州，購房時在通州和朝陽之間猶豫了很久。最后，為了保值選擇了東四環(huán)。陳先生告訴相關(guān)媒體，當(dāng)時在他看來，四環(huán)邊上的房子價值一定高于通州，雖然價格比通州略高一點(diǎn)，但從長期回報看，一定比通州好，未來即使要在通州置業(yè)，把東四環(huán)的房子賣了，一定可以置換通州一個更大的房子。

    三年過去了，陳先生當(dāng)初的投資計劃宣告徹底失敗。雖然他購房后，距房子步行五分鐘左右的地方連續(xù)開業(yè)了兩個大的購物中心，但晨曦園在售的房源價格仍有3萬元/平方米以內(nèi)的，而與他房子品質(zhì)差不多的，價格最多也就能賣到3.3萬元/平方米。而他當(dāng)時在通州看的差不多同年代的西上園小區(qū)，當(dāng)時價格不到2.2萬元/平方米，現(xiàn)在二手房價格已經(jīng)在3.5萬元/平方米左右。而當(dāng)時通州一些價格2萬元/平方米左右的新房，現(xiàn)在價格已經(jīng)接近4萬元/平方米。

    陳先生表示，現(xiàn)在他再想把東四環(huán)的房子賣掉置換成通州的大房子幾乎已經(jīng)不可能了，而且彼時通州并不限購，現(xiàn)在想在通州購房還要倒騰購房資格。他感慨道：“突然覺得四環(huán)對于通州和核心區(qū)都是郊區(qū)了，感覺價格也沒啥奔頭了。如果當(dāng)初買了通州，甚至買大廠、燕郊，都比現(xiàn)在要好�！�

    區(qū)域品質(zhì)整體抬升

    部分小區(qū)價格停滯不前

    陳先生口中的購房失敗經(jīng)歷，主要是由于板塊整體價格在近幾年的走弱，加上同期對比板塊價格快速上漲與其形成了鮮明的對比，像這樣的板塊僅在朝陽區(qū)就不止一處。而在整體價格快速提升的區(qū)域，也有部分樓盤的二手房成交價格停滯不前。

    以北苑板塊為例，由于多個中高端品質(zhì)小區(qū)的扎堆建設(shè)銷售，近幾年價格漲幅一直位居前列，而一些新入市的項目，更是劍指高端，成交價達(dá)3億元的潤澤御府獨(dú)棟別墅正是位于此板塊內(nèi)，而今年即將入市的頂豪項目天潤玖錫也同樣位于此板塊。

    不過，該板塊內(nèi)的樓盤卻不是每個都在漲漲漲。鏈家地產(chǎn)新北苑店的中介告訴相關(guān)媒體，北苑板塊內(nèi)各樓盤的漲幅區(qū)別很大，尤其是一些50年產(chǎn)權(quán)的商住項目，經(jīng)過去年一年整體市場上漲的洗禮，價格還未超過2013年時的高點(diǎn)價格。以位于5號線立水橋南站附近，2005年建成的旭輝奧都為例，雖然是民水民電、封閉式管理，但目前成交均價還在2.9萬元/平方米左右，部分戶型價格僅在2.2萬元/平方米左右。而2013年，該小區(qū)有一套房源簽約價格就達(dá)到了3.3萬元/平方米。目前，北苑板塊的成交均價在4萬元/平方米，一些2000年左右的住宅小區(qū)，價格也都在3.5萬元/平方米以上。

    除了旭輝奧都外，還有明天第一城、美立方等商住小區(qū)，價格大都還未回到2013年時的高位，一些當(dāng)時由于總價低而在此投資的業(yè)主，都尚未收到預(yù)期的回報。

    改善型是這一輪樓市爆發(fā)點(diǎn)

    跳漲，主要存在在報價上

    為何當(dāng)很多業(yè)主真正想要賣房時，卻發(fā)現(xiàn)房價的暴漲僅在傳說中呢？這一輪北京二手房價格的抬升并未如2009年時覆蓋面那么廣呢？

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這與這一輪市場的爆發(fā)點(diǎn)或者說北京市場目前的成交特征有關(guān)系。這一輪市場的爆發(fā)與前幾年以剛需為主導(dǎo)的市場不同，而是以改善型需求為主。一些老舊的項目、不適合改善性居住的項目甚至是一些老舊公房價格基本上沒有什么變動，而是一些五年到十年內(nèi)的次新房價格變動非常大。

    亞奧機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則分析認(rèn)為，目前市場上的漲價主要集中在一手樓盤中一些老項目在提升自己產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上的一個調(diào)價，另外就是區(qū)域價值提升，一些利好得到兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)價。例如一些老項目，前期是毛坯房，現(xiàn)在是精裝的，前期是高層產(chǎn)品，現(xiàn)在推低密產(chǎn)品。只有在品質(zhì)有了改善之后，價格的大幅度調(diào)整才能夠被市場所接受，才能夠最終實(shí)現(xiàn)成交。在無論是產(chǎn)品自身還是周邊環(huán)境都沒有什么大的突破和改善的情況下調(diào)價，在目前的市場情況看，并不能被購房者所認(rèn)可和接受。對于一些二手房，更多是個案中報價的跳漲，并不是成交價出現(xiàn)了多大的躍升。

    對于當(dāng)下的市場，郭毅表示，購房人如果出于自住需求，就應(yīng)選擇對自己來說最合適的項目，而投資需求就要謹(jǐn)慎了，選擇合適的區(qū)位以及合適的產(chǎn)品。張大偉則建議，由于信貸的寬松，改善型客戶可以選擇近期入市，剛需購房人入市還是要謹(jǐn)慎一些。