摘要：年初，由易居中國發(fā)布的《2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》指出，樓市政策風暖，市場向上，引起市場廣泛關(guān)注。

    這一預(yù)測在惠州新年樓市發(fā)展過程中得到驗證。今年的樓市延續(xù)著去年四季度的翹尾行情，截至2月底，2016年惠州樓市已經(jīng)實現(xiàn)237.6萬平方米的成交數(shù)。在市場交易帶動下，沒有了年終業(yè)績壓力的開發(fā)商也悄然提價，樓市量價雙雙反彈。

    這是否意味著新一輪的樓市上漲周期即將到來？相關(guān)媒體就此與多名惠州行業(yè)專家進行探討。

    房價如何發(fā)展？ 穩(wěn)中有升，警惕虛高

    無論是2014年的低迷樓市，還是2015年的回暖市場，各式優(yōu)惠策略搭配下，市場的低價走量都讓置業(yè)市民印象深刻。但不同的是，隨著去年中以來，市場交易量的持續(xù)放大，樓市價值也得到一定程度上的恢復(fù)，房價也呈現(xiàn)出穩(wěn)中微增局面，在國家統(tǒng)計局去年的分月房價變動中，惠州表現(xiàn)穩(wěn)定。

    然而，隨著去年底中央密集發(fā)聲去庫存。以及年初以來，央行等部門活躍的刺激政策再度發(fā)力，樓市呈現(xiàn)出穩(wěn)漲的勢頭。以城區(qū)市場為例，剛剛過去的1、2月，惠城均價就達到6565元/平方米，盡管并非高位，但較之2013年的6392元/平方米的均價漲勢明顯。

    具體到市場，在相關(guān)媒體走訪過程中，多個項目的集中提價則尤為讓購房市民關(guān)注。

    房價將上升？北上廣深等一線城市的市場實況讓市場陷入迷霧。對此，市房產(chǎn)中介協(xié)會秘書長劉新群介紹，無論是就行業(yè)本身還是惠州的社會經(jīng)濟發(fā)展局面而言，惠州房價上漲的空間都較為有限。她說，盡管從去年開始市場需求變得旺盛，但具體到當前市場，存量依然明顯，這也確保了供需之間的關(guān)系。

    具體到當前市場看漲的聲音，惠州樓市專家、世聯(lián)行資源策略中心總經(jīng)理胡光宇則認為需要警惕。在密集的政策刺激下，市場確實面臨著眾多利好，但這與惠州房價是否會上漲并無必然關(guān)聯(lián)。供求關(guān)系還是最主要的，惠州總體而言還是存量市場，供需關(guān)系沒有變，房價自然難上漲。對于樓盤提價，胡光宇說，年初的市場，開發(fā)商沒有業(yè)績壓力，提高銷售價格也有利于購房者樹立信心，更多的還是為后續(xù)推貨蓄力。

    臨深片區(qū)熱銷能否持續(xù)？ 配套完善，吸引力持續(xù)

    在相關(guān)媒體采訪中，盡管專家們并不看好惠州房價會大漲，但他們對于大亞灣、惠陽等臨深區(qū)域市場則表示看好。部分企業(yè)因為去年底萬達進駐大亞灣的消息，就將樓盤均價大幅上漲至10000元/平方米左右，同樣受到市場的認可。

    2015年回暖的市場過程中，大亞灣市場近乎是神一般的存在。去年初惠州城區(qū)等地都延續(xù)著2014年淡市環(huán)境，而大亞灣隨著深圳市場的助力異軍突起，多個月份均超過惠城仲愷，坐上惠州區(qū)域樓市的頭把交椅，月度銷售突破3000套、4000套成為常事。直至今年初，區(qū)域市場呈現(xiàn)出局部供不應(yīng)求局面。

    對于這一勢頭，大亞灣房協(xié)會長譚建文直言屬必然。大亞灣的地緣優(yōu)勢很多年前就開始在說，但一直沒顯現(xiàn)出來。2015年，在深圳直轄傳聞、深莞惠一體化提速的情況下，深圳中低收入群體在高房價的加壓下流入大亞灣�！案�著深圳老大哥，它們吃肉，我們喝喝湯也夠了。”譚建文說，預(yù)計2016年這種趨勢還會延續(xù)，區(qū)域樓價也還有進一步上升的空間。

    這一觀點也得到了惠州樓市評論人范忠洲的認同。他說，以大亞灣為代表的臨深區(qū)域，在深圳房價持續(xù)上漲背景下，價格差不斷引起關(guān)注，也進一步加快了該部分人群異地置業(yè)安家的步伐。而隨著萬達、燦邦等商業(yè)體、醫(yī)院和學(xué)校等配套的完善，該區(qū)域的吸引力也將進一步增強。

    土地市場會否回暖？ 市場仍在轉(zhuǎn)型，潛力地塊有限

    2015年惠州樓市交易不乏亮點，但在土地交易環(huán)節(jié)則難覓亮色。根據(jù)公共資源交易信息顯示，全年累計超過100宗地塊遭遇流拍，成交地塊則為117宗，總交易金額48.3億元，環(huán)比下跌44%。

    結(jié)合具體交易，下角梅湖多宗土地分時段連續(xù)兩次掛牌均遭遇流拍。直至年底德威集團耗資7.57億元拿下馬安大瀝片區(qū)組團地塊，惠城土地市場才迎來一抹亮色。

    進入2016年，隨著暖市行情進一步穩(wěn)定，交易量的攀升是否會刺激開發(fā)商的拿地熱情？對此，惠州市嘉盛美業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀公司首席分析師陳錦祥直言可能性不大。雖然現(xiàn)在的市場轉(zhuǎn)暖，但行業(yè)轉(zhuǎn)型還在持續(xù)，部分開發(fā)商仍處在自身布局的優(yōu)化進程中，不大可能貿(mào)然拿地，而是會精細化規(guī)劃既有土地儲備的開發(fā)。

    惠州樓市獨立評論人余鶴皋則認為，當前優(yōu)質(zhì)地塊有限也將制約企業(yè)的拿地熱情。在主城區(qū)范圍內(nèi)的地塊，基本進入開發(fā)流程中，余下的城郊地塊則由于交通和配套不便而難有吸引力。

    行業(yè)營銷能否改變單一模式？ 供需生態(tài)恢復(fù)，營銷多樣化

    毫不夸張地講，2015年的房地產(chǎn)市場除了屬于開發(fā)商，同時也屬于中介機構(gòu)。在互聯(lián)網(wǎng)+思維的推動下，電商平臺如雨后春筍，占據(jù)了惠州樓市營銷的大半壁江山。

    依托惠州近1000家分布于各個區(qū)域的中介門店，以及數(shù)以萬計的經(jīng)紀人，在電商搭建的行銷平臺下，全城范圍內(nèi)拓客。部分樓盤甚至推出全民經(jīng)紀人，用高額的成交傭金吸引線下拓客。

    不同于以往的行業(yè)營銷模式，中介拓客直面消費者，這也帶來了可觀的市場銷售。很長一段時間內(nèi)，開發(fā)商從試水電商逐步演變成依賴，直至完全離不開。樓盤一旦暫停電商拓客，項目銷售即陷入泥潭。

    有開發(fā)商負責人直言，電商拓客是無奈而為之，業(yè)績壓力在那里，但實際效果卻猶如飲鴆止渴。項目客戶被透支，正常的銷售生態(tài)被打破，且高傭金和高優(yōu)惠進一步攤低了企業(yè)利潤，拉低品牌形象。

    這一局面隨著市場回暖是否會改變？胡光宇認為這是必然。中介拓客不是不好，而是市場不應(yīng)該只有一種聲音。正常的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是百花齊放百家爭鳴，涉及到營銷環(huán)節(jié)則應(yīng)該是創(chuàng)意的比拼，吸引客戶的關(guān)注，塑造項目的價值。

    范忠洲則表示，電商平臺下的中介拓客本身就是階段性市場的權(quán)宜之計。為了階段性的銷售業(yè)績，無奈而為之。但隨著市場銷售好轉(zhuǎn)，供需生態(tài)的逐步恢復(fù)，自然就會被摒棄。