摘要：在北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這廂是土地供應(yīng)愈加有限，那廂是舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。于是，一些房企紛紛抓住‘城市更新’這個(gè)機(jī)遇來(lái)擴(kuò)充規(guī)模。“舊改”儼然成為了行業(yè)的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

    城市更新需求量巨大

    春節(jié)剛過(guò)，北京市西城區(qū)2015年首個(gè)棚戶區(qū)改造工程——宣西北項(xiàng)目正式啟動(dòng)。居民除選擇安置房外，還可得到一定的補(bǔ)償金。據(jù)悉，今年西城區(qū)計(jì)劃改善全區(qū)1萬(wàn)戶居民的住房條件。

    不僅是北京，近幾年來(lái)北上廣深一線城市面臨城市戰(zhàn)略更新的全新任務(wù)。2月18日，深圳市規(guī)土委公布《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，共涉及20個(gè)單元更新項(xiàng)目，舊改面積達(dá)71.998公頃，其中改造方向?yàn)榫幼�、商業(yè)功能的更新單元有7項(xiàng)，涉及土地面積38.89公頃。

    在去年底的新聞通氣會(huì)上，上海市政府也披露，上海會(huì)重點(diǎn)在中心城區(qū)推開(kāi)“拆除重建”的舊城改造計(jì)劃，“十三五”期間，上海要實(shí)施5000萬(wàn)平方米的各類(lèi)舊住房修繕改造。

    眼下，國(guó)內(nèi)城市更新的潛在需求量十分驚人。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，現(xiàn)在一線城市多在劃定城市界限，控制人口，所以如何處理好存量土地成為重要問(wèn)題�！斑^(guò)去城市中工業(yè)用地占地太高，現(xiàn)在則通過(guò)盤(pán)活工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地來(lái)變成住宅用地，或者通過(guò)棚戶區(qū)改造、舊城改造來(lái)增加土地供應(yīng)量。在大城市控制人口的基礎(chǔ)上應(yīng)該好好分析怎么樣來(lái)增加土地供應(yīng)量，緩解市場(chǎng)供需矛盾�！�

    房企多元化參與舊改

    城市舊改背后自然少不了開(kāi)發(fā)商的身影。在宣西北項(xiàng)目中，居民定向安置的合順家園便是由北京市保障性住房建設(shè)投資中心和北京廣安置業(yè)投資公司共同出資組建的北京燕廣置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。而在深圳、上海，則有更多民營(yíng)企業(yè)參與到城市舊改項(xiàng)目中。

    在北京，首開(kāi)董事長(zhǎng)潘利群曾表示，棚戶區(qū)改造將成為首開(kāi)在北京的重要業(yè)務(wù)組成部分之一。同時(shí)首開(kāi)也希望在其他城市開(kāi)展類(lèi)似于棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目。

    去年底，富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 董事長(zhǎng)李思廉透露，公司可能會(huì)以收購(gòu)企業(yè)、項(xiàng)目的方式進(jìn)入深圳，已經(jīng)有三四個(gè)項(xiàng)目在談，包括總占地面積數(shù)十萬(wàn)平方米的舊城改造項(xiàng)目。

    無(wú)獨(dú)有偶，陽(yáng)光城集團(tuán)董事局主席林騰蛟也對(duì)外宣布，公司今年在收購(gòu)兼并方面做了大量工作，包括深圳的3個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)。年內(nèi)累計(jì)有1000億元貨值儲(chǔ)備，有一半是通過(guò)收購(gòu)兼并得來(lái)。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，目前舊改的合作方式有政府主導(dǎo)型和市場(chǎng)主導(dǎo)型兩種。由政府小組牽頭實(shí)施是目前的主流模式。而在具體工作上，除了上述的開(kāi)發(fā)安置項(xiàng)目、舊住宅區(qū)修繕外，現(xiàn)在也更多元化。

    克而瑞研究中心沈曉玲介紹，城市的舊商業(yè)區(qū)同樣面臨著改造�！霸谏虾＃�最成功的舊改案例非瑞安新天地莫屬�！鄙驎粤岜硎荆�瑞安發(fā)家于上海太平橋舊改項(xiàng)目，歷經(jīng)近20年的舊改歷程，打造了一個(gè)集商務(wù)、旅游、商業(yè)、住宅等物業(yè)于一體的多重物業(yè)組合，在運(yùn)營(yíng)上形成了“先盤(pán)活商業(yè)、后銷(xiāo)售物業(yè)”的獨(dú)特模式，并將新天地舊改模式成功復(fù)制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。

    多元化的參與空間讓房企看到了城市更新項(xiàng)目背后隱藏的巨大潛力。這其中表現(xiàn)最突出的是深圳市場(chǎng)。2011年，深圳存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)，4年來(lái)，深圳本地開(kāi)發(fā)商通過(guò)城市更新項(xiàng)目拿地已經(jīng)成為主流。繼恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋等企業(yè)后，富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城也嘗試加入到深圳的城市更新中。

    房企為什么愛(ài)上舊改？

    房企參與城市更新的背后，是土地供應(yīng)縮減和價(jià)格增長(zhǎng)的無(wú)奈。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京共出讓109宗土地，同比減少了32宗，土地成交量創(chuàng)下近8年的新低。而另一方面，土地出讓金卻創(chuàng)下8年來(lái)新高。今年這種態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。2月23日，綠地在黃村以39億元拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率50%。

    “現(xiàn)在地價(jià)這么高，有錢(qián)才能任性。今年我們也計(jì)劃從城市舊改里邊尋找合作機(jī)會(huì)。畢竟僅憑招拍掛市場(chǎng)拿地，生存空間只能被進(jìn)一步擠壓�！币患以诒本┎季种T多項(xiàng)目的國(guó)資背景房企相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

    此外，潘利群曾多次公開(kāi)表示，位于大中型城市內(nèi)城的存量建筑的產(chǎn)品升級(jí)，既有廣闊的市場(chǎng)前景，又有國(guó)家棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略的背書(shū)。

    上述資金實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企都在對(duì)舊改這塊蛋糕躍躍欲試，一些外地房企更是將參與舊改作為躋身一線城市的蹊徑。

    去年12月底，湖北福星股份通過(guò)下屬公司，簽訂了參與到通州永順鎮(zhèn)小圣廟村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的合作意向書(shū)。

    而在去年10月，東華實(shí)業(yè)也宣布簽訂了收購(gòu)北京豐盛胡同舊改項(xiàng)目的意向書(shū)。通過(guò)收購(gòu)北京萬(wàn)聯(lián)中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，東華實(shí)業(yè)將獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)北京市西城區(qū)豐盛胡同危改（舊改）西區(qū)D、E地塊權(quán)利。該地塊臨近西城區(qū)金融界，地處北京核心商圈，開(kāi)發(fā)前景毋庸置疑。

    舊改業(yè)務(wù)只是看起來(lái)很美？

    然而，城市更新的業(yè)務(wù)或許只是看起來(lái)很美好。

    就在東華實(shí)業(yè)簽訂收購(gòu)意向書(shū)僅10天后，這筆高達(dá)77億元的北京舊改項(xiàng)目收購(gòu)案即宣告流產(chǎn)。

    11月1日晚間，東華實(shí)業(yè)公告宣布終止收購(gòu)北京豐盛胡同舊改項(xiàng)目。其理由是，“收購(gòu)項(xiàng)目金額較大，牽涉收購(gòu)難度較大，公司無(wú)法明確收購(gòu)具體時(shí)間及計(jì)劃安排”。

    在不少投資者看來(lái)，此次收購(gòu)失敗在意料之中。記者查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，東華實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)收入為4.5億元，凈利潤(rùn)2571萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.11億元。

    沈曉玲表示，參與舊改需要巨額的前期投入，如果是以長(zhǎng)期培育物業(yè)增值后再售賣(mài)來(lái)盈利，期間的資金沉淀十分厲害。對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，參與舊改時(shí)，必須先整合集團(tuán)資源，打通融資渠道，鋪好資金來(lái)源之路。

    而熟知舊改操作流程的業(yè)內(nèi)人士表示，舊改審批流程相對(duì)復(fù)雜，甚至要蓋上超過(guò)百個(gè)章才能完成。同時(shí)，由于多方利益糾纏，舊改項(xiàng)目的時(shí)間周期存在各種不確定性，開(kāi)發(fā)商甚至將面臨半途退場(chǎng)的可能。

    一位長(zhǎng)期從事土地市場(chǎng)研究規(guī)劃的資深人士也表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可以把資金用到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)或者非房地產(chǎn)領(lǐng)域上產(chǎn)生收益，利潤(rùn)率相對(duì)較低、操作周期較長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目或許不會(huì)成為房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。