摘要：近來,以上海為代表的并未受到去庫存政策“恩惠”的一線城市房價出現(xiàn)了明顯上漲,而今正在向部分二線城市蔓延,但是僅僅是部分二線城市,這些城市去庫存壓力較小,在信貸放量、政策推動下,自2015年下半年以來,房價已明顯上漲。

　　不過,僅僅靠一線和部分二線城市的樓市火爆,可能難以提振全國樓市。而且,調控出現(xiàn)了難題,一線城市的房價普遍非常高,決策層并不希望吹大這些城市的泡沫,但這些城市房價卻快速上漲。而三四線城市面臨的去庫存壓力,仍難化解。

　　正如本文所指出的,房地產去庫存不能簡單靠購房補貼等短期政策維系,需要一套系統(tǒng)性的長遠政策,推動城鎮(zhèn)化建設、培育地方有競爭力的產業(yè),增加公共服務投入以吸引人口流入,這才是根本之道。

　　包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內,一批位于核心經濟圈的二線城市,似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”;與此同時,樓市出現(xiàn)了分化中的分化,即二線城市陣營內部的分化,一些城市將淪為“垃圾二線”。

　　伴隨深圳、上海一線樓市的瘋狂,部分二線樓市也已在漲價通道中奔跑。

　　直接原因是,包括非限購城市首付下調至20%,契稅、營業(yè)稅減免等在內的高強度去庫存政策不斷推出,在二三線城市的反應更為顯著。

　　諸多業(yè)內人士及開發(fā)商分析,利好政策讓市場“統(tǒng)一吃藥”的結果,激發(fā)了熱點二線城市的做多熱情,推動這些城市房價的上漲,甚至可能大漲。

　　包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內,一批位于核心經濟圈的二線城市,似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”;與此同時,樓市出現(xiàn)了分化中的分化,即二線城市陣營內部的分化,一些城市將淪為“垃圾二線”。

　　對比政策出臺的堅定和大手筆,眾多的房地產從業(yè)者在政策驅動中惶惶然前行。籠罩在房地產業(yè)內人士心頭的一個疑問是,這一輪政策放松帶來的效果會否持續(xù)?它將是中國經濟刺激房地產消費“最后的晚餐”嗎?

　　南京領頭的樓市“黃金二線”

　　剛出臺不久的契稅、營業(yè)稅減免政策,在第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可看來,其帶來的市場反應,或多體現(xiàn)于二線城市。

　　2015年中至今,二線城市表現(xiàn)最亮眼的非南京莫屬。

　　2015年南京全年商品住宅成交量1278.7萬平方米,成交金額達到1934億元,均創(chuàng)下歷史新高,超過了一線城市中的廣州。

　　成交火爆推動南京樓市價格連續(xù)20個月環(huán)比上漲,中指院百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,南京新房均價已漲至15036元/平方米,環(huán)比上漲1.88%,同比上漲8.9%,在二線城市中僅次于廈門的22445元/平方米。

　　21世紀經濟報道了解到,目前南京市場多個項目已在提價,其中有河西地塊樓板價突破4萬元/平方米的刺激因素。

　　另一個二線城市(就經濟實力而言)樣本佛山,1月均價8800元/平方米,環(huán)比上漲0.84%,同比上漲2.17%。

　　春節(jié)后,佛山多個項目醞釀漲價。繼恒大2月18日拿下廣佛交界地王后,該地塊周邊及廣佛交界各大項目紛紛調價,每平米漲價1000-3000元不等。

　　據(jù)佛山中原公布的數(shù)據(jù)顯示,上周(2.15-2.21)佛山全市一手住宅成交1418套,成交面積達15.23萬平方米,成交均價為8198元/平米,環(huán)比上漲8%。

　　1月份,其他二線城市房價同比上漲超過10%的還有武漢、東莞、合肥等地。

　　與此同時,二線城市內部,卻出現(xiàn)了明顯的分化,百城價格數(shù)據(jù)顯示,1月份福州、長沙、重慶、成都、沈陽新房均價環(huán)比、同比都是下跌狀態(tài)。其中,福州環(huán)比下跌1.89%,同比更下跌11.72%。

　　經濟學家馬光遠指出,2016年全年房地產政策將維持寬松刺激,以南京、合肥、蘇州、杭州、廈門、三亞等為代表的重點二線城市,房價大漲的概率極大。同時,福州、鄭州、成都、溫州、天津等城市并不具備大漲的條件。

　　一家在全國布局廣泛的大型房企內部人士更對21世紀經濟報道透露,其公司內部已經決定逐漸退出部分二三線城市,尤其是那些“會下大雪”的地方,如東北三省和內蒙的大部分城市。在這些區(qū)域只是“存地去化,存量銷售”。

　　馬光遠認為,2016年房價分化的走勢會持續(xù),由于負利率和人民幣貶值的影響,一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段,這些地方的房價至少還有10%的漲幅。

　　信貸泡沫的溢出效應

　　面對2015年深圳暴漲、2016年開年的這一波一線二線共振的瘋狂行情,幾乎所有的參與方都沒有預料到,他們也都在思考,背后的驅動力是什么?

　　在眾多房地產業(yè)內人士看來,這一波上漲行情,與一系列樓市去庫存政策有關,其中最重要的是貨幣和信貸因素。

　　李迅雷指出,在2011年之前,中國房價上漲是人口驅動,2000-2011年存款利率從2.25%提高到了2.75%,同時,存準率則從8%大幅攀升至18.5%。從貨幣政策的大方向看,這10年是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升,這10年全國平均房價上漲4倍左右,可見這一時期的上漲主要是人口紅利所致。

　　而到2011年之后,房價更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象,自2009年開始,廣義貨幣M2規(guī)模超常增長,超過美日成為全球最大。2010-2015年5年間,貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%,存準率為18.5%,到2015年末,利率降至1.5%,存準率降至17%。

　　但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2010年年末至2015年11月,一線城市房價累計上漲45.53%,深圳上漲77.2%。二線城市的漲幅僅為10.73%,三、四線城市房價同比則不斷遞減,這5年整體房價漲幅遠遠低于此前的10年。

　　其中,2015年分別有5次降息和降準,故房價表現(xiàn)大大好于2014年。深圳樓市的瘋狂,激增的信貸也是重要推動因素。深圳銀行界人士預計,2015年深圳住房貸款余額超過了6000億,填平了深圳幾乎所有區(qū)域的房價洼地。

　　2016年1月,貨幣和信貸刺激繼續(xù)。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),當月人民幣貸款增加2.51萬億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中,住戶部門貸款增加6075億元,中長期貸款部分增加4783億元。這意味著,即便不算房地產開發(fā)貸款,1月新增貸款中,也有相當部分流入了房地產領域。

　　與此同時,伴隨深圳市場風險的上升,信貸泡沫開始溢出,來到了上海、南京等地,以及一線城市周邊,如北京附近的燕郊、深圳附近的東莞、惠州。

　　平安證券銀行業(yè)研究團隊(以下簡稱“平安證券”)研究指出,2月信貸仍可能一定程度上延續(xù)1月的強勁增長,但規(guī)模會有所收斂。

　　另一方面,客觀來看,部分二線城市確實也存在價值的上漲空間。

　　以南京為例,2015年南京產業(yè)結構中第三產業(yè)占據(jù)57%,比重位列國內第五,僅次于北上廣深。

　　從樓市基本面來看,2015年南京樓市庫存、供求比均大幅回落,年底消化周期降至3.8個月,是全國去化壓力最輕城市;2015年南京市房地產投資同比增長27%,新開工面積同比大增32%,在全國商品房投資滯漲、新開工面積回落的大環(huán)境下很罕見。

　　易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出,一方面受規(guī)劃利好帶動,另一方面受2015年土地價格快速上升影響,南京樓市走向依舊看好,二線城市領頭羊地位不可動搖,2016年房價還會繼續(xù)攀升。

　　下半年樓市整體或調整

　　今年年中之后,影響房價的最大因素信貸可能將出現(xiàn)緊縮。華融證券的調研顯示,1月貸款的大幅超預期也意味著只是原本“3322”的貸款投放向“4321”偏移(指“3322”和“4321”均是指季度投放占比)。市場人士預期,雖然央行今年未給予具體貸款額度,但銀行已上報的2016年全年的信貸計劃應在央行的“合意”范圍之內,全年的貸款額度可能略超市場預期,但并不會很多。

　　中原地產首席分析師張大偉指出,這么多年,其實買房主要看信貸價格,從資金成本看,4.16是個黃金利率點,信貸價格下調的空間越來越小,即使在1月天量信貸的釋放下,實際進入房地產的比例依然不高,在美元走強的大趨勢下,多大的資金量才能支撐房地產市場繼續(xù)爆發(fā)?如果在下半年控制了資金量,對市場很可能出現(xiàn)負面影響。

　　這頗像是2009年的重演。從2009年的信貸節(jié)奏可以看到,在上半年天量放水后,下半年明顯萎縮,最終導致了整體市場的調整。

　　另外影響房價的一大因素是供求關系的變化。目前,多個城市實際上已經出現(xiàn)了需求透支。以深圳為例,在2011-2014年,深圳每年的成交面積在400多萬平方米,2012年甚至低至366.74萬平方米。但在2015年,深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665.89萬平方米,漲幅高達65.2%。深圳中原分析師王飛指出,深圳樓市2015年已透支大量需求。

　　丁祖昱認為,另一熱點城市南京需求面也有出現(xiàn)變化的可能,在近兩年成交量快速放大之后,再加上房價的快速上升,下半年或許會出現(xiàn)需求斷層現(xiàn)象。

　　江蘇省房協(xié)房地產研究所所長李智也認為,南京今年“賣房”有量縮壓力。從2015-2016年看,南京樓市由快速增長轉入中慢速增長,“拐點可能出現(xiàn)在2016年第二季度”。

　　馬光遠表示,今年中國房地產的主題仍然是“去庫存”,而不是“漲價”,這一點,開發(fā)商一定要清醒。最清醒的開發(fā)商一定是在一線城市漲價,而在二線城市穩(wěn)住,在三四線利用政策紅利加速消滅庫存。