摘要：面對樓市去庫存高壓，各地政府絞盡腦汁想對策。但面對“邊去邊增”的房地產(chǎn)庫存怪圈，不能只從一方面考慮。“租售并舉”的住房制度或成為房企銷售策略新模式。

　　樓市下半場，產(chǎn)業(yè)新模式正在形成。為打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“租售并舉”的住房制度成為房企銷售策略新模式。多位行業(yè)專家向相關媒體表示，租售并舉的住房制度，將成為2016年樓市的主要看點之一。

    最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月末全國商品房 待售面積6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，是2011年底待售面積的2.3倍。對于房地產(chǎn)這一巨大經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈來說，去庫存無疑成了2016年發(fā)展主基調，“租售并舉”也成為房企發(fā)展的主要方向。

    遲來的租售并舉

    早在2015年1月，住建部發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》就提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃；也可以與經(jīng)營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一 體化、專業(yè)化的運作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

    2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議再次提出要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

    再次將發(fā)展“租售并舉”推向了房地產(chǎn)風口，無疑證明了政府希望大力發(fā)展多元租賃市場這一態(tài)度。

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    雖然“租售并舉”提了快一年，但目前并沒有一個明顯的案例。唯一有點類似的是萬科在重慶的項目，不過萬科項目的運行，實際上是允許租賃一套房源，待條件成熟，可以購置另一套房源。但，萬科這樣一個模式和提倡的租售并舉的模式還是存在一定的差異。

    待終止的去庫存“怪圈”

    “我國房地產(chǎn)去庫存難以走出困境的主要原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側結構失衡,同時,這也是房地產(chǎn)去庫存陷入‘邊去邊增’怪圈的一個重要原因。顯然,僅靠刺激消費來解決去庫存問題,只能是治標不治本之舉�！敝袊�地方金融 研究院研究員莫開偉認為,當前房地產(chǎn)去庫存化,既要在刺激消費上用力,更要在供給側使勁, 推出一系列能夠改善房地產(chǎn)供給側的長效機制, 才能為房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。

    房產(chǎn)分析師張洪秋向《東地產(chǎn)》分析道，“租售并舉”這一模式的出現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場來說會有三個積極意義。第一是擴寬去庫存的思路，尤其能夠轉變房企從過去靠銷售為方式的去庫存思路。通過租賃一樣可以回籠資金。第二是改變市場的消費模式，鼓勵各類住房需求者通過租賃方式來解決住房問題。第三 是有利于構建中國第四級的住房市場，真正把購房環(huán)節(jié)和租房環(huán)節(jié)打通。

    較之買賣房產(chǎn)收益，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等，這也是影響當前住房租賃市場的規(guī)模化經(jīng)營的一個核心難點。

    對于房企來說，可能會擔心現(xiàn)金流回籠的問題。一直以來，房企都是通過一手房的銷售而非出租來回籠資金，尤其是部分通過住宅項目的銷售款來支持商業(yè)項目的持有行為，可能會因此受到?jīng)_擊。對于市場來說，也需要不斷探索，由于購房者背后的落戶需求等都需要繼續(xù)進行完善，若不充分做好此類配套工作，或 將受到各類沖擊和質疑。

    針對房企的租金制定問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進建議房企可參照同類房源的租金。目前在房源租賃方面缺乏一個完整的數(shù)據(jù)，因此可以通過具體的中介機構和門店進行租金調查。前期比較穩(wěn)妥的方式是，可以根據(jù)市區(qū)次新房（房齡在3年左右）的租賃價格進行推算，進而將套均租賃價格折算成每平方米的租賃價格，以此供房企租賃房源的基準定價做參考。同時可根據(jù)不同的地段（市區(qū)、郊區(qū)、內環(huán)、中環(huán)、外環(huán)等）、不同的時間段（寒暑假、畢業(yè)季、跳槽季、農(nóng)民工返鄉(xiāng)季等）制定有級差的租賃價格。

    漸變的市場格局

    在我國，由于住房租賃市場穩(wěn)定性差，以及受傳統(tǒng)自有產(chǎn)權觀念等影響，比起租房，居民一般更傾向于買房。對于消費者而言，若要在觀念上真正接受需要一定的時間，很多人還是希望通過持有住房的方式來解決住房問題。實際上，購租并舉是市場經(jīng)濟國家普遍實行的制度。

    相較國外房地產(chǎn)市場對租賃市場的認可程度，而中國的租賃市場似乎存在較大欠缺。在 “租售并舉”模式不斷推進時，是否有望改變我國市場運作模式，向國外市場靠攏。對此，嚴躍進對相關媒體表示，目前來看，還不可能完全照抄國外的做法，也不會出現(xiàn)類似國外的房地產(chǎn)市場。購房觀點根深蒂固，租賃市場 至少需要探索好多年，而且福利保障制度若不健全，購房市場依然會成為主導。

    從目前購房市場的火熱態(tài)勢看，租賃市場的建立還需要一定的過程。嚴躍進提到，從務實的角度看，對于部分市區(qū)的用地應該劃分為租賃房源的用地。唯有如此，才能夠創(chuàng)造一個更好的條件，進而讓部分愿意承受高租金的群體積極租房。而對于別的三四線城市來說，將此類制度和市民化的制度進行結合，也是一個 不錯的選擇。但這樣一個接受過程估計是需要一定時間的。

    不得不承認，房屋租賃層面或出現(xiàn)空置率等問題。房企后續(xù)可以嘗試類似分時度假、靈活的短租模式、城市之間換租等方式，從而真正解決空置率的問題。當然，從后續(xù)住房制度 改革和消費觀念轉變來看，此類制度的推進有 積極意義。

    業(yè)內人士坦言，“租售并舉”涉及各類利益面，需要斟酌再三，而不應該操之過急。應對部分房企和部分城市積極進行試點，只有這樣才能夠獲得一個較好的發(fā)展。