摘要：受跨國公司預(yù)算緊縮、內(nèi)資企業(yè)開支監(jiān)管嚴(yán)格以及北京空氣質(zhì)量問題的影響，以服務(wù)式公寓為代表的北京高端住宅租賃市場，整體需求正不斷受到壓縮，受此影響，市場供應(yīng)持續(xù)縮水。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。不少項(xiàng)目不斷推遲入市時(shí)間，并通過改造為住宅或者寫字樓的方式，退出高端租賃市場。

    多個(gè)項(xiàng)目退市

    “從去年3月第一間公寓拆改成辦公區(qū)到現(xiàn)在，項(xiàng)目7棟樓中已經(jīng)有一半完成拆改或者正在進(jìn)行拆改中”。日前，位于金融街區(qū)域的北京金融街公寓的銷售負(fù)責(zé)人這樣告訴媒體。

    據(jù)其介紹，金融街公寓包括一居室、兩居室、三居室等多種戶型，承租用作辦公使用的客戶，會(huì)按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)有公寓的非承重墻打通進(jìn)行重新改造。

    在合理范圍內(nèi)追求收益的最大化，是該項(xiàng)目將公寓用途改造的主要原因。上述人士介紹，改造成辦公空間之后，租金按每平方米計(jì)算，這與公寓每月固定的幾萬元相比，收益更為可觀。據(jù)第一太平戴維斯最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，金融街區(qū)域?qū)懽謽瞧骄�租金高達(dá)每平方米每月人民幣535.2元，這一數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)超北京其他所有區(qū)域。

    進(jìn)行改造的公寓項(xiàng)目不止金融街公寓一家，據(jù)高力國際對市場的常年跟蹤研究，服務(wù)式公寓市場近幾年陸續(xù)有項(xiàng)目改造為其他形式的物業(yè)，譬如，位于望京的福泰酒店公寓改造成寫字樓、位于燕莎及朝陽公園區(qū)域的盛捷福景苑，也已經(jīng)改造為住宅進(jìn)行散售。

    除此之外，還有一些項(xiàng)目不斷推遲入市時(shí)間，如盛捷遠(yuǎn)洋望京服務(wù)公寓的計(jì)劃入市時(shí)間，由最初的2014年不斷推遲至2018年。

    分化加劇

    來自高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就服務(wù)式公寓市場而言，截至2015年末，服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。盡管去年服務(wù)式公寓市場需求較2014年小幅提升，但較前幾年仍明顯疲軟。

    高力國際統(tǒng)計(jì)顯示，許多服務(wù)式公寓運(yùn)營商正試圖通過吸引國內(nèi)租戶或簽訂更多短期租約，以獲得更高的出租率。

    除了服務(wù)式公寓市場低迷之外，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤認(rèn)為，高端別墅市場也受到需求萎縮的直接沖擊。去年第四季度，其入住率同比下跌3.5個(gè)百分點(diǎn)至84.2%，租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元。

    當(dāng)然，也有一部分服務(wù)式公寓維持長期穩(wěn)定的租賃需求并且空置率常年保持在低位，如位于燕莎及朝陽公園區(qū)域和CBD區(qū)域的某些公寓，由于其交通便利，運(yùn)營成熟，擁有穩(wěn)定的來自亞洲及歐美的租戶，長期需求穩(wěn)定。與此同時(shí)，小戶型公寓更受到市場青睞。

    據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)，2016年將有三個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中兩個(gè)位于非核心區(qū)域，不過，市場低迷狀況或?qū)⒅率共糠猪?xiàng)目推遲入市時(shí)間。經(jīng)濟(jì)放緩預(yù)計(jì)將對需求及租金水平施加下行壓力，李牧預(yù)計(jì)，或?qū)⒂懈�多服�?wù)式公寓項(xiàng)目通過改造而退出市場。

    需求加速疲軟

    一直被人們視作住宅、公寓中高端產(chǎn)品的服務(wù)式公寓，能夠?yàn)橹虚L期商住客人提供一個(gè)完整、獨(dú)立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個(gè)或多個(gè)臥室組成，并帶有獨(dú)立的起居室以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體，并提供低于酒店價(jià)格的中長期住宿服務(wù)。

    由于充分滿足了國外投資企業(yè)高級管理層在國內(nèi)的長期居住需求，在上世紀(jì)90年代中后期到本世紀(jì)初，服務(wù)式公寓在中國迎來發(fā)展黃金期。

    “不過，近幾年來，服務(wù)式公寓市場需求開始持續(xù)疲軟，市場存量不斷縮小”，高力國際華北區(qū)研究部副董事李牧告訴媒體，作為服務(wù)式公寓市場需求主力的外資企業(yè)來說，受其國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，跨國公司在華擴(kuò)張速度減緩，并緊縮給予外派人員的房屋津貼，削弱了國外租戶對服務(wù)式公寓的需求；另一方面，對于內(nèi)資企業(yè)來說，政府對開支監(jiān)管更加嚴(yán)格，抑制了國企對服務(wù)式公寓的需求，比如，金融街子市場服務(wù)式公寓的長期租賃需求的縮減。

    仲量聯(lián)行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴媒體，高端公寓租賃市場需求疲軟始于2008年全球金融危機(jī)之后，因傳統(tǒng)上高端公寓租賃市場的主力為外籍人士以及外資企業(yè)的中高層管理人員，隨著外資企業(yè)在中國業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩，對高端公寓租賃的需求也隨之增長乏力。

    “這種需求的減緩從2014年開始表現(xiàn)得更為明顯”，李牧告訴媒體，北京持續(xù)惡化的空氣質(zhì)量成為催化劑，越來越成為跨國外派人員在京工作的一個(gè)顧慮，一方面一部分外派人員離京，另一方面外派人員及其家庭來京意愿降低。