摘要：去庫(kù)存問題，無(wú)疑是2016年樓市面臨的首要困境。從2015年一直延續(xù)到2016年，去庫(kù)存一直是房地產(chǎn)所面臨的嚴(yán)峻問題。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，至2015年11月，全國(guó)商品房待售面積為69637萬(wàn)平方米。而待售面積僅僅是指已經(jīng)竣工的建筑面積，還有大量已經(jīng)開工尚未竣工的面積。2015年前11個(gè)月，中國(guó)新開工房屋140569萬(wàn)平方米，新房還在不斷涌入市場(chǎng)�；�于該數(shù)據(jù)，有專家測(cè)算，中國(guó)商品住房總庫(kù)存達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期23個(gè)月，期房庫(kù)存需4.5年來消化。

    正因?yàn)榧眲∩�高的�?kù)存量，任志強(qiáng)在一場(chǎng)媒體峰會(huì)上甚至表示，雖然2015年中國(guó)房地產(chǎn)銷售總量超過了2014年，甚至可能超過2013年，但樓市反而面對(duì)比2008年更糟糕的境地。

    樓市庫(kù)存的解決難點(diǎn)，不僅僅在于急劇升高的量上，還表現(xiàn)在極為不平衡的結(jié)構(gòu)上。這種不平衡首先是地域的不平衡，庫(kù)存主要集中在三四線城市和部分二線城市，而且增速很高，而四大一線城市和部分二線城市面臨的首要問題不是庫(kù)存而是供不應(yīng)求。其次是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不平衡，對(duì)于北京上海這樣的城市而言，普通商品住宅越來越難以尋覓，地價(jià)動(dòng)輒破紀(jì)錄的勢(shì)頭下，商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的泛豪宅化，千萬(wàn)元級(jí)別的住宅已經(jīng)只能算改善住宅，普通工薪階層置業(yè)要么寄希望于位置偏遠(yuǎn)的自住房搖號(hào)，要么只能耗費(fèi)心力在二手房市場(chǎng)尋覓，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)兩極化顯著。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，2015年，十大典型城市土地成交均價(jià)4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價(jià)居高不下，而且大型房企甚至是險(xiǎn)資類金融企業(yè)，涌入一線城市和重點(diǎn)二線城市拿地的步伐還在進(jìn)一步加快，土地價(jià)格加速上升，還將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

    很顯然，面對(duì)如此不均衡的市場(chǎng)格局，一刀切的政策很難立足，可以預(yù)見今年的房地產(chǎn)政策將給予地方更多的自主權(quán)，因地制宜推出適合本地市場(chǎng)特點(diǎn)的政策。

    一線城市和部分二線城市并不缺乏購(gòu)買力和購(gòu)買需求，缺乏的恰恰是適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)闹脴I(yè)門檻。以北京而言，2015年供應(yīng)的住宅用地，幾乎涇渭分明的去了兩邊，一邊是動(dòng)輒七八萬(wàn)元起的豪宅，一邊是自住房、公租房等政策房，目前市場(chǎng)上還能買到的單價(jià)在5萬(wàn)元以下的普通商品住宅幾乎都是兩年前成交的土地，如此趨勢(shì)，明后年的住宅市場(chǎng)會(huì)是怎樣？當(dāng)前土地供應(yīng)模式不改變，市場(chǎng)兩極化的趨勢(shì)會(huì)愈加明顯。受到普通商品房供應(yīng)迅速萎縮的影響，大量普通工薪層置業(yè)被逼進(jìn)二手房市場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了197407套，相比2014年的104772套，上漲幅度超過90%，而純商品房住宅簽約僅54616套，同比2014年增加了12.7%。顯然，在不能取消限購(gòu)政策的大前提下，要提高北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，只能從二手房市場(chǎng)著手，通過降低交易稅費(fèi)、放寬二套房貸款、有限度的個(gè)人所得稅減免、賣一套可以買一套等政策，讓房子流動(dòng)起來，也讓沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)起來。畢竟，一個(gè)適度活躍、良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才是經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定閥。