摘要：針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，2015年以來，標(biāo)桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價(jià)格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

  

    地王頻出

    79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價(jià)成功刷新了去年10月22日北京豐臺花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬/平方米的樓面價(jià)，成為2015年全國的樓面價(jià)地王。

    與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競得奉賢區(qū)南橋新城地塊，成交樓面價(jià)14597元/平方米，溢價(jià)率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價(jià)和周邊的二手房價(jià)相差無幾。

    在北京，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，住宅類土地樓面價(jià)超過3萬的地塊2015年高達(dá)22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價(jià)超過3萬的只有9宗，占比為17%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對相關(guān)媒體分析，目前北京樓面價(jià)超過房價(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價(jià)，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來房價(jià)很難不受到影響。隨著北京地價(jià)的攀升，未來新上市的商品房定價(jià)會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)�會供�?yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對市場定價(jià)有明顯影響。

    一線城市之外，南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新歷史紀(jì)錄。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍會上，經(jīng)過82輪拼搶，魯能集團(tuán)以總價(jià)32.3億元競得北三環(huán)外的五四北區(qū)域原天宇開關(guān)廠地塊，樓面價(jià)14926元/平方米，溢價(jià)率達(dá)134%，五四北區(qū)域“地王”誕生。

    風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，開發(fā)商更加謹(jǐn)慎

    一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場，另一方面卻是全國土地出讓金大幅下降的局面。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7個百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6409億元，下降26.0%，降幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)。

    為什么在土地出讓金大幅下降的同時，一二線核心城市的地價(jià)卻節(jié)節(jié)上揚(yáng)？這是因?yàn)�，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市不超過20個，占全國城市的比例相當(dāng)之小。

    對開發(fā)商而言，未來可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來越小。在這種情況下，土地市場的價(jià)格自然也就水漲船高。張大偉預(yù)計(jì)，房企拼搶一線城市土地，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2016年，一線城市土地競爭將依然白熱化。

    不過，在瘋狂的土地市場背后，未來一線城市的樓市也蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不少開發(fā)商都對此表示將更為謹(jǐn)慎。

    2013年和2014年上半年，來自福建的上市房企泰禾集團(tuán)曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發(fā)廣泛關(guān)注。泰禾集團(tuán)董事長黃其森日前在接受相關(guān)媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，未來泰禾仍堅(jiān)定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部位于北京、上海和深圳。一線城市的經(jīng)濟(jì)承載力仍很強(qiáng)。

    不過，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進(jìn)了，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊�！�

    融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產(chǎn)前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因?yàn)楸本�、上�！皼]法弄，一算就賠錢”。過去他覺得北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。

    張大偉認(rèn)為，在2015年以前，盡管也出現(xiàn)很多地王，但當(dāng)時的樓面價(jià)都沒有超過周圍在售房價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)相對要小很多。但2015年以來，由于三四線城市實(shí)在太差，大量資金都進(jìn)入到一二線城市。這種資金推動下的地價(jià)不冷靜，會導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個泛豪宅化的趨勢。因?yàn)檫@些地王要到2016年下半年后才會開始入市，到時候房價(jià)要達(dá)到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，但這樣的價(jià)格是很多區(qū)域所接受不了的�！耙虼诉@些問題將會在2016年下半年后爆發(fā)出來�！�