摘要：央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開(kāi)等，2015年一連串的政策都為房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造了極為有利的條件。隨著庫(kù)存去化速度的加快，有專家認(rèn)為去年房地產(chǎn)有可能成為銷售面積最高的一年。而在2016年，樓市有可能進(jìn)一步發(fā)生改變，將出現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)。在北上廣深四大一線市場(chǎng)當(dāng)中,廣州市場(chǎng)供求始終保持相對(duì)平衡，價(jià)格也將相對(duì)穩(wěn)定。

    房?jī)r(jià)仍有上漲壓力

    中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，2015年12月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以來(lái)，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

    同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較2014年同期上漲4.15%，漲幅較去年11月擴(kuò)大1.22個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7037元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，同比上漲1.44%。

    另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20624元/平方米，環(huán)比上漲1.14%，漲幅較去年11月份擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲9.25%，漲幅較去年11月份擴(kuò)大1.62個(gè)百分點(diǎn)。

    中指院方面分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)階段，隨著中央層面去庫(kù)存、穩(wěn)樓市的相關(guān)部署在各地逐步落地實(shí)施，市場(chǎng)供求關(guān)系將得到有力調(diào)節(jié)，庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步緩解。因此，價(jià)格方面，百城住宅價(jià)格指數(shù)整體將繼續(xù)平穩(wěn)上漲，部分高庫(kù)存城市房企或?qū)⒃谡�府鼓�?lì)與政策支持下適度降價(jià)；而部分熱點(diǎn)城市受需求旺盛及地價(jià)高企等因素影響，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。

    針對(duì)2015年全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況以及2016年的發(fā)展趨勢(shì)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，全國(guó)樓市在2015年底出現(xiàn)了較為明顯的翹尾。從樓市政策基調(diào)來(lái)看，去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫(kù)存壓力，未來(lái)將有望繼續(xù)通過(guò)購(gòu)房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來(lái)擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點(diǎn)省會(huì)城市改善型購(gòu)房需求將持續(xù)釋放，“量增價(jià)漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房市場(chǎng)。

    庫(kù)存下降廣州供求已平衡

    在2015年，供求關(guān)系是房地產(chǎn)行業(yè)各方面都在論述的話題。從去年初被擔(dān)憂的高庫(kù)存，再到政府喊話要大力去庫(kù)存，樓市的供求在2016年如何走已經(jīng)至關(guān)重要。而作為國(guó)內(nèi)四大一線城市的北上廣深，更是關(guān)注的焦點(diǎn)。

    根據(jù)中原研究部監(jiān)測(cè)，同為一線城市的北上廣深，一手住宅成交量均有較大幅度的回升。廣州房?jī)r(jià)不但遠(yuǎn)低于其他一線城市，在其他三大城市量?jī)r(jià)齊升的大勢(shì)下，廣州的價(jià)格跟去年相比表現(xiàn)平穩(wěn)。而供求關(guān)系成為決定價(jià)格的關(guān)鍵。從成交量增幅而言，在去年，深圳高達(dá)8成，上海也接近6成，成交量都超過(guò)了2013年同期。需求的迅猛增長(zhǎng)必然刺激成交價(jià)上揚(yáng)，在深圳和上海也是四大一線城市中，價(jià)格上揚(yáng)幅度最大的，尤其是深圳，價(jià)格漲幅接近4成。

    據(jù)觀察，深圳房?jī)r(jià)暴漲發(fā)生在2015年下半年，保持較熱的成交氛圍是深圳房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α６�相較而言，北京和上海的價(jià)格上漲幅度比較平均，截至2015年11月，兩市全年價(jià)格上漲幅度分別為11%及19%。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年全年廣州全市十一區(qū)一手商品住宅網(wǎng)簽面積1077.04萬(wàn)平方米，比2014年增加241.14萬(wàn)平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。

    對(duì)于廣州的一手住宅市場(chǎng)而言，在四大一線城市當(dāng)中，是供求始終保持平衡的一個(gè)，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州市民消化了18萬(wàn)套一、二手房及公寓，市場(chǎng)的購(gòu)買力仍然非常強(qiáng)勁。而在2016年，預(yù)計(jì)廣州市新增及庫(kù)存商品住宅將有19萬(wàn)套應(yīng)市，供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充足，更為重要的是，這個(gè)新增供應(yīng)與2015年的18套消費(fèi)量而言也相差無(wú)幾。也就是說(shuō)，在2016年供求仍將達(dá)到平衡，市場(chǎng)仍然會(huì)出現(xiàn)供求兩旺的狀態(tài)。而據(jù)中原地產(chǎn)研究部分析，進(jìn)入2016年，廣州一手住宅市場(chǎng)隨著庫(kù)存消化周期進(jìn)一步縮短，價(jià)格上升將有可能繼續(xù)。

    改善型換房需求持續(xù)釋放

    自2016年1月1日起，全面兩孩政策正式落地，再加上自2015年初以來(lái)的多次降息，以及2015年廣州的公積金貸款新政，無(wú)論是對(duì)首次置業(yè)還是改善換房購(gòu)房者，都能受到降息及公積金貸款新政利好的惠及。其中，全面兩孩政策帶動(dòng)下的改善型換房需求釋放，值得關(guān)注。

    據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月1-5日錄得的二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，改善型換房需求約占48%，明顯高于首次置業(yè)剛需購(gòu)房比例。引爆改善型換房需求的釋放，并不僅僅是全面兩孩政策落地后的這幾天而已。

    自2014年三季度起，改善型換房需求已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步增加的態(tài)勢(shì)，到2015年二季度已升至37%。從一整年的情況分析，2015年改善型換房比例約35%。

    受改善型買家入市積極性提升影響，中大戶型物業(yè)的交投活躍度亦出現(xiàn)明顯增加。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比達(dá)26%，明顯高于2014年的19%。

    由于全面兩孩政策自1月1日起正式落地實(shí)施，在此帶動(dòng)下，改善型換房需求有望進(jìn)一步釋放。因此，根據(jù)2016年開(kāi)局以來(lái)的成交趨勢(shì)，大戶型將繼續(xù)在改善型買家中獲得青睞，主流戶型將更趨于四房及以上的物業(yè)單位。

    房地產(chǎn)仍有很大空間

    在政策全面寬松的大環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)一年，行業(yè)仍然充滿了信心。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)就認(rèn)為，隨著城市家庭戶數(shù)的成倍增加將帶來(lái)大量的住房需求，未來(lái)房地產(chǎn)仍將是支柱，仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。"

    任志強(qiáng)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)有可能成為銷售面積最高的一年。他分析，在投資收縮的情況下2015年的房地產(chǎn)銷售卻在回升。其中主要有三個(gè)原因:其一是房?jī)r(jià)的下降。開(kāi)發(fā)商今年為了跑量去庫(kù)存，大部分區(qū)域房?jī)r(jià)都有下降。第二個(gè)原因就是房貸利率的大幅降低。“即便是不降價(jià)，但利率下降，百萬(wàn)的貸款利息少了二十多萬(wàn)，這也相當(dāng)于價(jià)格下降。”銷量的上升還有一個(gè)因素就是股市原因?qū)е赂叨朔康匿N量上升。

    任志強(qiáng)以深圳為例，“深圳高價(jià)的住宅銷量就在急升，現(xiàn)在拍地的樓面地價(jià)都超過(guò)8萬(wàn)。”住房需求仍然很大近期，對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題深受關(guān)注。據(jù)任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)，在4萬(wàn)億投資以后房地產(chǎn)投資機(jī)遇增長(zhǎng)，從2011年以后庫(kù)存就已經(jīng)在1億平方米以上，往后幾年都是急劇上的過(guò)程。而至2015年已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億接近7萬(wàn)億平方米。庫(kù)存快速增長(zhǎng)，但任志強(qiáng)認(rèn)為，市場(chǎng)的住房需求仍然很大�！爸�前有媒體稱未來(lái)房子過(guò)剩，一個(gè)人可以繼承6到7套房，但他們卻忽略了一個(gè)重要的問(wèn)題，如果要繼承這么多房子，就必須老人全部死光，這樣中國(guó)人口要死一半。”

    任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)老齡化非常嚴(yán)重，60-70歲年齡段的人口很多�！袄淆g人增多對(duì)于住房的需求反而會(huì)大幅增加。”任志強(qiáng)認(rèn)為人口老齡化與二孩政策會(huì)改變家庭結(jié)構(gòu)，而城市家庭戶數(shù)成倍增加將帶來(lái)大量的住房需求�！拔磥�(lái)房地產(chǎn)仍將是支柱。”他分析稱，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是，人口將向活力的城市集中，人口向有權(quán)力的城市集中，向教育優(yōu)勢(shì)集中，也向環(huán)境集中。“房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間�！�