摘要：2015年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次將“去庫存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。

　　住建部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

　　如何有效、有序化解當(dāng)前住房存量？7日，業(yè)內(nèi)人士接受相關(guān)媒體采訪時表示，目前中國樓市去庫存壓力各地差異頗大，庫存壓力主要集中在三、四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，應(yīng)從控制土地供應(yīng)、引導(dǎo)庫存化解、釋放政策紅利等多方面入手。

　　去化艱難

　　2015年，一系列鼓勵市場合理需求的“樓市新政”已然發(fā)酵，而樓市自身的調(diào)整卻仍在繼續(xù)。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，全國商品房待售面積達(dá)69637萬平方米，比上月末增加1004萬平方米，比一年前增加了1億平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　實際上，2012年以來，房地產(chǎn)待售面積每隔12個月都以至少1億平方米的幅度增加。待售面積還只是顯性庫存，沒有包括全國大批在建項目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院最新發(fā)布的《中國住房報告（2015-2016）》顯示，截至2015年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

　　“盡管宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使2015年5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實，也再次說明了高庫存的嚴(yán)峻性�！敝袊�社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，三、四線城市庫存壓力依然很大，單純依靠宏觀政策，已經(jīng)難以刺激需求，更難達(dá)到綜合目標(biāo)。

　　在知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)看來，去庫存最終“療效”得看供需，中國一、二線城市不論是眼下還是未來，樓市供銷兩旺；相反一些三、四線城市庫存積累驚人，化解難度大。原因是，中國未來城鎮(zhèn)化輪廓，一定是以大城市為中心的城市群，未來60%的城市人口將向城市群聚攏，而非回流到小城市。

　　雙向發(fā)力

　　面對當(dāng)前房地產(chǎn)庫存形勢，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，主要從以下幾方面解決：首先應(yīng)主動控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng)；對已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；對正在開發(fā)建設(shè)的項目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。

　　“對已經(jīng)形成的庫存，加大去庫存的力度。對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項目，擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房�！敝熘幸槐硎�，還應(yīng)調(diào)整保障房的實現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，保障房的房源以盤活存量房為主；發(fā)展住房租賃市場，允許機(jī)構(gòu)和個人投資購房從事住房租賃經(jīng)營；繼續(xù)實施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購房需求；進(jìn)一步發(fā)揮公積金對住房消費(fèi)的支持。

　　“此外，通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，可以讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。”朱中一說。

　　對于農(nóng)民市民化的去庫存路徑，馬光遠(yuǎn)則表示，農(nóng)民工在城市中購房目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范、購買力有限等�！叭绻�真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，只有農(nóng)民工在一個城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對他們才有意義�！�