摘要：2015年我國一線城市“地王”現(xiàn)象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差，表明當(dāng)前全國房地產(chǎn)開發(fā)資金正向一線城市加速集中，充分反映出房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征和潛在運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

    在全國房地產(chǎn)化解庫存主線下，一線城市房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)一枝獨(dú)秀，走出獨(dú)立行情，存在極大不確定性，值得高度關(guān)注。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月20日，去年一線城市成交土地總宗數(shù)和規(guī)劃建筑總面積均為近六年新低，但平均樓面價(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。同時(shí)，全國百城中有10所城市土地流拍率達(dá)到或超過50％。這種明顯反差，反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)資金正加速從非熱點(diǎn)城市向一線城市集中。

　　當(dāng)前一線城市房價(jià)堅(jiān)挺存在一定合理性。一方面，社會財(cái)富向一線熱點(diǎn)城市集中，提高了房價(jià)可接受水平；另一方面，熱點(diǎn)城市完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施、包容創(chuàng)新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機(jī)會等是社會稀缺資源，內(nèi)在產(chǎn)生人口流入動力，可能會對房價(jià)形成強(qiáng)力支撐。但這并不意味著一線城市房地產(chǎn)市場在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下就可以走出獨(dú)立行情。一是當(dāng)前一線城市絕對房價(jià)水平與國際都市基本持平。日本東京房價(jià)過去經(jīng)常被視為北京等一線城市房價(jià)參考系。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬日元／平方米，折算成人民幣大約為4.6萬元／平方米，這與我國一線城市城區(qū)住宅均價(jià)基本持平。二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬人，面積約2189平方公里，與北京六環(huán)內(nèi)人口密度基本持平。一線城市環(huán)境資源承載力、社會綜合管理水平、非熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等，對人口流入的抑制作用正加快顯現(xiàn)。三是一線城市“被豪宅”提升了房地產(chǎn)市場運(yùn)行脆弱性�！氨缓勒�”或者說房價(jià)被動上漲，實(shí)際上提升了一線城市可交易住宅總價(jià)值。為維持住宅交易價(jià)格穩(wěn)中有漲，需要更多資金持續(xù)注入，否則便不可持續(xù)，這顯著增加了房價(jià)回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規(guī)模已經(jīng)非常龐大，導(dǎo)致“被豪宅”的市場價(jià)值容量幾近天文數(shù)字。四是高地價(jià)能否向房價(jià)順利傳導(dǎo)面臨龐大存量住宅的強(qiáng)力沖擊。2015年，一線城市存量住宅交易比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房交易。去年北京二手房交易量約為新房交易量的兩倍，新房入市正日益面臨龐大存量住宅的強(qiáng)有力競爭，導(dǎo)致高地價(jià)能否向高房價(jià)順利傳導(dǎo)存在不確定性。另據(jù)中介機(jī)構(gòu)分析，住房置換鏈條支撐了去年北京房價(jià)高位上漲。隨著一線城市房價(jià)對終端需求群體收入的繼續(xù)偏離，未來住宅置換鏈條支持豪宅交易量有效擴(kuò)大的空間也正日益縮小。

　　縱觀各國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，還沒有一個(gè)國家城市的房價(jià)在對居民收入和住房租金的比例過度偏離的基礎(chǔ)上仍能持續(xù)明顯上漲。上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，香港受亞洲金融危機(jī)沖擊，東京、香港住宅交易價(jià)格均出現(xiàn)大幅下跌。一線城市“被豪宅”對真實(shí)需求的進(jìn)一步抑制，對經(jīng)濟(jì)基本面的日益脫離，對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的明顯背離，決定了其繼續(xù)走出獨(dú)立行情的可能性已經(jīng)非常狹小。