摘要：經(jīng)過2015年貸款市場大幅寬松的環(huán)境后，購房人普遍關(guān)心明年個貸市場走勢情況。那么2016年的北京個貸市場走勢情況如何？“偉嘉安捷”預(yù)測提出八大看點如下：

    一、“樓市去庫存”基調(diào)下 貸款調(diào)控政策以寬松為主

    2015年和以往趨嚴的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。因此很多購房人都密切關(guān)注著明年的貸款政策走勢。“偉嘉安捷”指出，在近幾年房地產(chǎn)市場大力加快消化庫存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺整體仍將以寬松態(tài)勢為主。

    二、整體房貸利率水平保持平穩(wěn) 貸款需求仍將穩(wěn)中有升

    近年來，受到外資不斷撤資而三四線城市存壓力過大的影響，目前投資增速仍持續(xù)回落，國內(nèi)經(jīng)濟增速水平處在相對放緩階段，因此央行從2014年下半年開始便逐漸放寬貨幣政策，到2015年更是通過連續(xù)五次降息及多次降準為金融市場“注水”，通過抬高經(jīng)濟杠桿來拉動內(nèi)需。而近期頻被提及的“供給端改革”也預(yù)示著未來經(jīng)濟將從供給與需求兩側(cè)雙重發(fā)力，在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長仍然是調(diào)控的主基調(diào)，因此“偉嘉安捷”預(yù)測明年的整體利率水平將趨于平穩(wěn)，在寬松貨幣政策刺激下，房貸需求仍將穩(wěn)中有升。

    三、 2016年房貸市場成交量穩(wěn)步回升 房價總體水平企穩(wěn)

    2015年在降息降準等多項利好政策的拉動下，無論是購房人還是二手房業(yè)主對市場的預(yù)期都產(chǎn)生了變化，房貸市場的成交量也逐步企穩(wěn)回升，明年在樓市多重政策加上銀行批貸放款較為穩(wěn)定的環(huán)境下，房貸市場的成交量仍然將以企穩(wěn)為主。此外，今年樓市在央行多次降息、二套首付下調(diào)和“二胎”等政策的保駕護航下，房價也未出現(xiàn)明顯的大幅上漲，這也說明購房人對政策的敏感度有所降低，加上近年來實體經(jīng)濟萎靡下滑對房價帶來的消極影響，而商業(yè)地產(chǎn)的“退燒”也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)整體行業(yè)的成本壓力大，因此未來房價的走勢仍然將以企穩(wěn)為主，并不會出現(xiàn)大幅增長或回落的現(xiàn)象。

    四、公積金貸款使用率提高 或與商業(yè)貸款“平分秋色”

    以往公積金貸款低利率的優(yōu)勢是唯一最大的優(yōu)勢，但是申請門檻較高，而且額度上限較低， 因此用公積金貸款買房的人群并不多，而2015年公積金貸款在出臺例如上調(diào)最高貸款額度、降低二套房首付比例以及國管公積金放松五年限制等一系列政策紅利后，加上五次降息后公積金貸款利息已降低到3.25%，讓公積金貸款在今年的表現(xiàn)十分“搶眼”，從成交結(jié)構(gòu)來看，公積金貸款的占比有所回升�！皞ゼ伟步荨敝赋�，在一系列貸款政策的刺激下，明年公積金貸款的使用效率將大幅提升，將與商業(yè)貸款“平分秋色”，在房貸里占比將有所提高。此外，隨著異地貸款、公積金資產(chǎn)證券化及提取公積金范圍拓寬等政策的陸續(xù)出臺，公積金內(nèi)部資金的使用率將有望加大，購房人使用公積金將更加靈活。

    五、二次置業(yè)人群持續(xù)入市 首次與改善型人群占比約6:4

    從2015年信貸政策可以看出，在整體信貸差異化政策的基礎(chǔ)上，從2014年下半年開始，政策的側(cè)重點加大了對改善置業(yè)人群的扶持力度。無論是上半年的“3.30”政策或是下半年“二胎”政策的放開，寬松力度都直指改善型人群�！皞ゼ伟步荨敝赋�，受政策利好的影響，改善型人群在2015年集中入市，而明年這部分人群還將繼續(xù)發(fā)力，接力入市。除去改善型人群外，首次“剛需”置業(yè)的“剛需”群體的貸款需求依然十分龐大，這部分人群在陸續(xù)突破五年限購后，在各家銀行降息后利率空間相對寬松的情況下，明年入市的環(huán)境將更為優(yōu)越，預(yù)計明年首次與改善置業(yè)人群的入市比例約在6:4左右。

    六、銀行信貸投放側(cè)重“房貸” 傳統(tǒng)金融將降低審核門檻

    “偉嘉安捷”指出，隨著宏觀調(diào)控加大對房貸市場的扶持力度，銀行信貸投放板塊中“房貸”業(yè)務(wù)很可能再次成為“香餑餑”。以往受到房貸政策較為嚴格的影響，銀行普遍將更多目光投向中小企業(yè)貸款方面，而2015年隨著房貸政策的利好，從各家銀行的首套房利率大幅八五折優(yōu)惠及年底放貸的平穩(wěn)都可以看出，銀行投放資金的比重也逐漸向“房貸”方面轉(zhuǎn)移。隨著央行多次降準及銀行內(nèi)部流動性的增加，明年銀行首套房利率的優(yōu)惠力度和放款速度仍將保持平穩(wěn)。此外，隨著P2P網(wǎng)貸平臺的崛起，受到?jīng)_擊的傳統(tǒng)金融機構(gòu)將在放款和審批上放松門檻，明年的貸款環(huán)境仍然是比較良好的。

    七、明年稅收改革力度或加強 刺激房地產(chǎn)市場交易回溫

    在今年的宏觀調(diào)控政策中，稅收與信貸調(diào)控寬松可謂“雙管齊下”，今年上半年“營業(yè)稅5改2”與“3.30”政策配套出臺，將二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的免征年限從5年調(diào)整為2年，讓大量“二手次新房”在上半年房貸成交中快速消化。而今年下半年新一輪個稅改革方案基本思路基本敲定，提出房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，“偉嘉安捷”認為，房貸利息抵扣個稅可以為購房人節(jié)省大部分購房利息，因此可以看出在2016年購房契稅、營業(yè)稅、甚至個稅等方面都將很可能出現(xiàn)明顯的變化。購房稅收方面的變化將在一定程度上刺激交易量的上漲。

    八、P2P網(wǎng)貸平臺發(fā)展呈“井噴”之態(tài) 發(fā)展迅猛監(jiān)管細則尚待落地

    2015年是P2P網(wǎng)貸行業(yè)搶灘金融市場的井噴之年。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，全國P2P行業(yè)累計交易規(guī)模已達1.25萬億，2015年以來截至11月底，行業(yè)交易規(guī)模約在8400億元左右，依據(jù)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模及月均交易額數(shù)據(jù)估算，全年成交量已突破萬億大關(guān)，是金融行業(yè)名副其實殺出的一匹“黑馬”。“偉嘉安捷”預(yù)計明年的成交將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的態(tài)度，然而伴隨著頻頻被爆發(fā)的行業(yè)危機，因此P2P行業(yè)已經(jīng)被納入整體監(jiān)管系統(tǒng)，但是具體細則何時出臺還有待商榷，明年在P2P行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，監(jiān)管層面的力度也無疑是會不斷加大的。