摘要：十二屆全國(guó)人大常委會(huì)將房地產(chǎn)稅立法納入立法規(guī)劃，這意味著房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程邁出了重要的一步。

    不過(guò)，當(dāng)前圍繞房地產(chǎn)稅該如何征、是否會(huì)有效抑制房?jī)r(jià)等問(wèn)題還存在諸多爭(zhēng)議。德國(guó)的房地產(chǎn)稅體系較為成熟，柏林樣本或可為我們提供一些參考。

    征稅一定能抑制房?jī)r(jià)嗎

    要談德國(guó)柏林怎么收房產(chǎn)稅，先講講我在比利時(shí)首都布魯塞爾的經(jīng)歷。

    在布魯塞爾，每年總會(huì)收到稅務(wù)部門(mén)寄來(lái)的房產(chǎn)稅催稅單，這讓我壓力很大。一套三居室的房子每年都要交幾千歐元的稅，讓本無(wú)房產(chǎn)稅概念的我覺(jué)得簡(jiǎn)直是在“割肉”。

    比利時(shí)的所有房屋都要征房產(chǎn)稅，而且征收的理念頗為獨(dú)特：所有住宅都被看做是有出租收入的房產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)收稅。也就是說(shuō)，只要是住宅，不管你是自住、空置還是出租給別人，都要對(duì)業(yè)主收取房產(chǎn)稅，稅率大致是房產(chǎn)價(jià)值的1.25%－2.5%。

    拿我所住的房子來(lái)說(shuō)，大約130平方米左右，每年要交2000多歐元的稅。按照當(dāng)時(shí)行情，這套房子月租金大約在1100歐元左右。也就是說(shuō)，若是出租，業(yè)主一年里要把兩個(gè)月的租金用來(lái)交房產(chǎn)稅。此外，買賣房子，則要收取其價(jià)格21%的增值稅，對(duì)交易盈利部分還要征收40%的差價(jià)盈利稅。

    后來(lái)，我到柏林工作，發(fā)現(xiàn)柏林關(guān)于房產(chǎn)稅的做法迥然不同。德國(guó)法律規(guī)定住宅只要不出租盈利，就不需要交納房產(chǎn)稅。但如果出售房地產(chǎn)，則要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅和交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利，還要交差價(jià)盈利稅。

    回過(guò)頭來(lái)，我開(kāi)始比較布魯塞爾和柏林的房產(chǎn)稅政策，布魯塞爾對(duì)房地產(chǎn)收取重稅，無(wú)論是在持有還是交易環(huán)節(jié)，而柏林僅對(duì)交易環(huán)節(jié)收稅，稅負(fù)更輕。

    然而，讓人意外的是，布魯塞爾的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，1985年至2009年，布魯塞爾的普通住房?jī)r(jià)格上漲了5.2倍。柏林則相反，從2000年到2010年，扣除物價(jià)因素，其房?jī)r(jià)以每年1%的速度縮水，許多借遷都柏林炒房的機(jī)構(gòu)和個(gè)人都鎩羽而歸。

    所以，在布魯塞爾，盡管人們?cè)嵅》慨a(chǎn)稅，但一提起房?jī)r(jià)，總是樂(lè)不可支；而在柏林，如果投資房產(chǎn)一般就“虧大了”。

    有人說(shuō)收取房產(chǎn)稅就一定能抑制房?jī)r(jià)上漲，但比較布魯塞爾和柏林可以看出：二者之間沒(méi)有必然的因果關(guān)系。

    通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)際通例，收取房產(chǎn)稅肯定能增加房產(chǎn)投機(jī)成本。然而，平抑房?jī)r(jià)單靠房產(chǎn)稅這一種杠桿遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要從供求關(guān)系、金融手段和租賃管理等多管齊下，才能讓房子問(wèn)題不再成為人們的“心病”。

    這些稅名你聽(tīng)說(shuō)過(guò)嗎

    在柏林買房，雖然稅負(fù)相對(duì)較輕，但和在我國(guó)買房比起來(lái)，要付的很多房產(chǎn)稅，你可能聽(tīng)都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

    柏林的房產(chǎn)稅被分得很細(xì)，稅收名目不少，主要包括土地購(gòu)置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等。

    在德國(guó)要購(gòu)置一棟房屋，首先要付的是不動(dòng)產(chǎn)稅，繳納的金額約為評(píng)估價(jià)值的1%至1.5%。接下來(lái)，要繳納3.5%的房屋買賣交易稅。購(gòu)房后，稅收還沒(méi)停，房屋所有人每年還要繳納土地稅。土地稅是地方稅種，與個(gè)人收入無(wú)關(guān)，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫ǎ�并由城�?zhèn)自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價(jià)值以及土地價(jià)值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價(jià)值。在柏林較好的住宅區(qū)，80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。

    如果你想在柏林多買幾套房子，還要更加小心，因?yàn)榘亓诌�有二套房稅。所謂二套房稅，是指第二套及第二套以上住房需要繳稅。在柏林，如果你擁有兩套房子，不管這第二套房是不是用于出租，每年都要繳納該套住房出租價(jià)格的5%，這就是柏林二套房征稅的標(biāo)準(zhǔn)。

    上面提到的情況都是買房自住需要繳納的房產(chǎn)稅，如果你要把房屋用于出租，還需要繳納收入所得稅。在柏林，出租房屋的收益也會(huì)算入個(gè)人年收入，按照聯(lián)邦的個(gè)人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，納稅的比例也與個(gè)人的其他收入有關(guān)。個(gè)人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個(gè)人沒(méi)有其他任何收入，房屋出租收入也達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，那么租金就不會(huì)被征稅。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數(shù)字的部分繳納的所得稅的比例也會(huì)升至42%。

    為何柏林人納稅無(wú)怨言

    柏林控制房?jī)r(jià)還有一個(gè)殺手锏，為了防止利用房地產(chǎn)投機(jī)的行為，設(shè)有10年的投機(jī)期限。購(gòu)置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤(rùn)也將被納入個(gè)人收入，需依法繳納資本利得稅。購(gòu)置超過(guò)10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住，則10年之內(nèi)出售也不需要繳納。

    通常來(lái)講，個(gè)人出售住房不需要繳稅，但財(cái)政部門(mén)會(huì)根據(jù)具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業(yè)行為，如果5年之內(nèi)出售3套以上房產(chǎn)，則可能被視為商業(yè)的住宅交易行為而被征稅。

    在柏林，有一種情況可以幫你免除所有的房產(chǎn)稅費(fèi)。那就是如果你的房產(chǎn)是文物，且維護(hù)費(fèi)用超過(guò)房產(chǎn)收益時(shí)，可以提出免稅申請(qǐng)。

    需要繳納這么多種房產(chǎn)稅，柏林人會(huì)不會(huì)有怨言？這是我向朋友保羅提出的問(wèn)題。事實(shí)上，在大多數(shù)柏林人看來(lái)，有房產(chǎn)就要繳納房產(chǎn)稅已成了習(xí)慣，因?yàn)橹挥薪涣硕惒拍芤�求政府提供良好的公共服�?wù)，自己并不擔(dān)心因?yàn)榻坏亩惗喽�吃虧。這與德國(guó)的房產(chǎn)稅較好體現(xiàn)了“取之于民，用之于民”的理念有關(guān)，而且房產(chǎn)稅收上來(lái)怎么分?jǐn)偟礁骷?jí)政府，地方政府又如何使用都有明確公示。

    保羅說(shuō)，如果一個(gè)地方的房產(chǎn)稅收得太少，政府就沒(méi)有錢(qián)為公務(wù)員發(fā)工資，公路和下水道出了毛病也無(wú)法得到修繕，街心花園里的各種設(shè)施老舊不堪，就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒適，也會(huì)由于無(wú)法享受到高品質(zhì)的公共服務(wù)和良好的環(huán)境，而使自己的生活質(zhì)量下降，這是大多德國(guó)民眾所不愿看到的，所以沒(méi)有多少人會(huì)偷漏房產(chǎn)稅。

    亂漲房租或被追究刑責(zé)

    今年已經(jīng)41歲的埃里克已是一家新能源公司的中層經(jīng)理，他收入不菲，但一家四口仍租住在柏林市區(qū)的房子里。他說(shuō)：“長(zhǎng)期來(lái)看德國(guó)房?jī)r(jià)上漲潛力有限，房屋供需已達(dá)平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對(duì)住房的需求�！�

    是的，柏林人的買房意愿普遍不強(qiáng)，造成了柏林樓市經(jīng)歷了失落的十年。過(guò)去10年間，房?jī)r(jià)名義上每年上漲1%，但物價(jià)水平平均每年上漲2%，就是說(shuō)扣除物價(jià)因素，柏林的房?jī)r(jià)在以每年1%的速度縮水。目前，德國(guó)普通住宅每平方米均價(jià)在1000-2000歐元之間，即便在柏林，普通住宅每平方米的均價(jià)也僅約1700歐元。

    除了房產(chǎn)稅繳納體系，柏林還做了什么來(lái)抑制房?jī)r(jià)飛漲？

    首先，柏林靠供求平衡平抑房?jī)r(jià)。德國(guó)有8200多萬(wàn)人口，而住房總數(shù)約4000萬(wàn)套，總體上是供大于求。德國(guó)東部許多小城市，甚至出現(xiàn)房屋空置過(guò)多又不維修的衰敗之象。此外德國(guó)人口出生率連年下降，預(yù)計(jì)到2050年德國(guó)人口將比目前減少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展蒙上了陰影。

    另外，柏林的儲(chǔ)蓄房貸和商業(yè)房貸都實(shí)行固定利率制，基本消除了金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)房?jī)r(jià)的影響。埃里克表示，德國(guó)憲法明確規(guī)定德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這也是德國(guó)所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府都不敢通過(guò)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加稅收。

    此外，政府還嚴(yán)控房租水平，亂漲房租甚至?xí)�被追究刑�?zé)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，超過(guò)“合理房租”20%視為違法，超過(guò)50%構(gòu)成犯罪。難怪，德國(guó)自有住房率僅為42%，年輕人中77%是“租房族”。