摘要：11月最后一天，廣州推出了今年截至目前最大規(guī)模的土地拍賣，拍賣包括最熱的廣鋼新城地塊、金融城起步區(qū)商業(yè)地、燕塘工業(yè)園商業(yè)用地以及荔灣百花香料廠宅地等10宗地塊。其中7宗地以底價成交，10宗地成交總額超過162億元。圍繞著此次拍賣結果，仍有多個謎團待解。放眼全國一線城市，最近愈發(fā)火熱的“土拍”結果是否預示著大城市項目將“集體豪宅化”？

　　拍地改網(wǎng)上

　　再無“表情帝”

　　隨著近日廣東省國土資源廳、廣東省公共資源交易中心發(fā)布通知，要求“全省全面實行土地使用權和礦業(yè)權網(wǎng)上交易”。很可能以后都無法再見到各路房企在土地拍賣現(xiàn)場的明爭暗斗，以及各個“表情帝”在拍賣現(xiàn)場所展現(xiàn)的心潮起伏。

　　據(jù)了解，最新的網(wǎng)上拍賣將在12月11日舉行，琶洲A區(qū)地塊有望在12月11日15時起進行限時競價。之后陸續(xù)推出的白云工業(yè)用地、天河智慧城商務設施用地、琶洲西區(qū)商務用地以及黃埔居住用地，都會采用網(wǎng)絡拍賣形式進行。

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　　廣鋼板塊眾大佬的地價成本總算扯平了，接下來斗什么？

　　廣鋼新城用地果然是競爭最激烈的地塊，保利和葛洲壩這對“小伙伴”雖然在廣鋼新城還有合作項目，但在11月30日卻“相愛相殺”，在AF040233地塊開拍后激烈爭奪，最終葛洲壩力壓保利拿下一地塊，折合樓面地價19410元/m2，但仍未到最高限制地價。而憋了一肚子氣的保利則不僅從旭輝手里搶到了另一宗廣鋼新城地塊，而且還獲得荔灣百花香料廠地塊，成為當天拍賣會的最大贏家。保利所獲得的廣鋼新城地塊，折合樓面地價19135元/m2，比葛洲壩所拿地塊便宜。

　　相關媒體查詢近期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣鋼新城最貴的一批樓面地價在1.97萬~2.2萬元/m2的地塊，在近幾個月正式銷售時，網(wǎng)簽價都不過3萬元/m2，利潤空間極其有限。

　　目前廣鋼新城的房企已形成以中海、保利、金融街、葛洲壩為主，多個小開發(fā)商為輔的割據(jù)局面。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，廣鋼這次兩個地塊，也只有在上一次土地拍賣中以低價拿了地的保利和葛洲壩有能力再出手。這次與上次地價平均后，保利與葛洲壩也跟中海、金融街這些房企的地價成本扯平，大家又處于同一起跑線上。據(jù)他分析，按照正常速度，售價從3萬元/m2漲到4萬元/m2需要三年，建議廣鋼板塊開發(fā)商不必急于開發(fā)，等2000億市政配套上馬了，見效了，才賣房，那時就可輕松賣出4萬元/m2了。

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　　保利啃下百花香料廠 饑不擇食？

　　遭到冷遇的荔灣百花香料廠，由于有“舊改”項目圍城、交通不太便利以及地塊不規(guī)整等原因，最終只有保利一家報名，以底價20.1億元拿下，樓面地價僅

為1.4萬元/m2。在地塊環(huán)境不佳的局面下，只有保利這種有實力、與政府溝通良好的央企才敢于破局。保利在芳村東漖村有城中村改造項目保利西悅灣，其布局荔灣的戰(zhàn)略思路相當清晰。

　　有消息人士透露，保利出手拿下這塊優(yōu)勢和劣勢都很明顯的地塊，或跟尚未完成今年拿地任務、趁年底增加土地儲備有關。中原研究部分析指出，保利在今年的一二季度在土地市場極為低調，直到9月底才開始拿了年內第一塊宅地，且絕大多數(shù)以底價成交，顯得有點“饑不擇食”。

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　　金融城“城字輩”買家一家親？

　　金融城地塊本次打包出讓，起拍總價709962萬元，這個價格僅次于廣州總價“地王”亞運城，由城瑞房地產(chǎn)、城祥房地產(chǎn)、城裕房地產(chǎn)、城隆房地產(chǎn)、廣州銀行、越秀金融城發(fā)展有限公司聯(lián)合以底價購得，折合樓面地價1.8萬元/m2。

　　相關媒體從廣州市工商管理局官網(wǎng)廣州紅盾信息網(wǎng)查詢的企業(yè)信息看到，四個“城字頭”房地產(chǎn)公司都是今年10月21日才注冊，注冊資本均為1000萬元，辦公地點都是天河區(qū)員村二橫路昌樂園65號，而且企業(yè)法人都是同一人，名字與廣州市城市建設投資集團有限公司全資子公司廣州市城投環(huán)境能源投資管理有限公司法人名字相同。而與廣州銀行合作則與地塊購買限定的條件有關。此次“越秀聯(lián)合體”能一次性拿下金融城5宗地塊開發(fā)應是對相關規(guī)劃和定位有了初步溝通，對于金融城的發(fā)展而言更有益處。

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　　廣墾置業(yè)捍衛(wèi)燕塘大本營，再貴都要趕走“外敵”？

　　燕塘工業(yè)園推出兩塊商業(yè)地塊，兩宗地交通便利，在梅花園地鐵站附近，周邊多生活小區(qū)以及商務中心駐扎，生活配套便利。其中AT020805地塊還引起保利出手與廣墾置業(yè)爭奪，最終以8.7億元的價格被廣東省廣墾置業(yè)有限公司競得，比底價7.8億元高出近9000萬元，折合樓面地價約1.21萬元/m2。而另一宗地也同樣被廣墾置業(yè)以底價13931萬元收入囊中。

　　業(yè)界認為，廣墾置業(yè)對燕塘工業(yè)園地塊是志在必得，因為這里就是廣墾地頭，開發(fā)起來更得心應手。廣墾置業(yè)的前身是廣州燕塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1995年，已成功開發(fā)燕塘廣場、金燕花苑等住宅小區(qū)及寫字樓，而這些小區(qū)或寫字樓項目均在燕塘工業(yè)園片區(qū)范圍內。

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　　京滬穗拍地高潮迭起，“豪宅化”趨勢無可避免？

　　廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，廣鋼新城地塊此次賣出的價格其實不算便宜，但相對來說是比較合理，證明開發(fā)商對廣鋼新城的前景還是樂觀的。與廣州拍地相比，北京、上海顯然更加熱烈。11月25日，上海新江灣巨型純住宅地塊迎來12家房企、數(shù)輪爭奪，最終由信達以72.99億元奪得，實際樓面地價超過6.1萬元/m2，成為上海新“地王”。在此前一天，北京房山兩地塊被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價68.63億元，樓面價已接近甚至超過區(qū)域在售樓房價格。

　　在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市為何迎來了熱火朝天的土地盛宴？分析認為，目前主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪市場，土地市場的價格自然水漲船高。從土地拍賣價格來看，上周拍出的番禺市橋新“地王”樓面地價16330元/m2。未來，番禺普通住宅價位可能會超過3萬元/m2；未來廣鋼新城成本價都將去到3.5萬元/m2，“豪宅化”趨勢已經(jīng)越來越明顯。