摘要：12月3日，由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心聯(lián)合主辦的《中國住房發(fā)展報告2015-2016》發(fā)布會在京舉行。報告指出，今年以來商品住宅銷售面積持續(xù)回暖，房價總體止跌反彈，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍慣性下滑。與會專家學(xué)者認(rèn)為，銷售與開發(fā)投資逆向變動，表明當(dāng)前樓市形勢的復(fù)雜，預(yù)計明年年中房地產(chǎn)開發(fā)投資將會企穩(wěn)回升，調(diào)控政策應(yīng)兼顧短期和中長期，注重穩(wěn)增長。

　　2015年初，商品住宅市場延續(xù)2014年的下滑趨勢，至2月份累計銷售面積同比增速降至谷底，為-17.8%。此后該指標(biāo)下降幅度逐月收窄，并于6月份開始回正。1-10月份商品住宅銷售面積同比增長7.9%。價格方面，全國70個大中城市中，商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)由2014年逐月減少變?yōu)?015年逐月增加。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，近兩年我國商品住宅銷售行情經(jīng)歷了“V”字型走勢。

　　市場消費端的活躍，并未帶動供應(yīng)端的熱情。與銷售面積、價格持續(xù)回升相比，今年前10個月，商品住宅新開工面積、土地購置面積仍低位徘徊，施工面積同比增速持續(xù)下滑。使得房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速呈俯沖式回落，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速自2014年起，連續(xù)20多個月呈下滑趨勢，從之前將近20%降至2%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資與水泥、鋼材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，房地產(chǎn)投資的下降對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響較為明顯。

　　報告分析認(rèn)為，銷售與開發(fā)投資同比增速逆向變動主要有兩方面原因：一是金融機(jī)構(gòu)資金供給的結(jié)構(gòu)性分化，即更多地向住房需求方（購房者）加大抵押貸款，而給予供應(yīng)方（開發(fā)商）的貸款不增反降。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款同比下降3.6%，同期個人按揭貸款同比增長19.9%，增幅創(chuàng)2014年以來新高。這表明，今年以來降準(zhǔn)、降息等信貸政策利好下，金融機(jī)構(gòu)供給主要流向了住房消費等領(lǐng)域，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響相對有限。二是商品住宅庫存高企。數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，我國商品住宅待售面積為43654萬平方米，比9月末增加1180萬平方米，庫存總量創(chuàng)歷史新高。在高庫存壓力下，開發(fā)商對后市態(tài)度較為謹(jǐn)慎，新增開發(fā)意愿普遍不強。

　　值得一提的是當(dāng)前購房政策較為寬松，融資成本保持低水平。而且近期中央層面對樓市庫存問題高度重視，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議明確提出了“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求。與會專家表示，部分庫存較大的城市將進(jìn)一步出臺扶持住房消費的政策，2016年樓市政策環(huán)境保持寬松可期，銷售將延續(xù)回暖走勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望觸底回升。報告預(yù)測，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資有望在2015年年底改變快速下滑趨勢，并于2016年年中企穩(wěn)回升。