摘要：上周，北京地王再現(xiàn)，經(jīng)過28輪的激烈競拍后，陽光城最終以18.73億元的價格競得通州臺湖地塊。自10月下旬以來北京地王頻出，即使面對著北京5萬元/平方米起的樓面價，開發(fā)商仍沒停下瘋狂搶地的腳步。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，明年售價預(yù)期超過10萬元/平方米的樓盤將接近50個，目前已入市的已接近25個，某豪宅營銷負責(zé)人表示，除了開發(fā)商戰(zhàn)略布局需要、繼續(xù)看好一線城市價值的顯性因素外，豪賭限購政策放開也是開發(fā)商敢于高價拿地的一個隱性因素。畢竟，最高層發(fā)聲去庫存之后，各種配套的政策也會相繼推出，而解開房產(chǎn)限購無疑是最有效的一個手段。那么，北京限購政策真能解開嗎？廣廈時代對有關(guān)各方面進行了采訪。

    地王兇猛與取消限購傳聞有關(guān)？

    近兩個月以來，豐臺成“瘋抬”，天價地王在這個所謂“北京最后的價格洼地”層出不窮，而這種效應(yīng)又推導(dǎo)至常營地區(qū)，7.5萬樓面價讓周邊平均房價在3萬-4萬元/平方米的樓盤都彈冠相慶。一些項目甚至采取封盤不售的做法，等待調(diào)整價格后再行開盤。

    而在另外一端，買房人紛紛出手也讓市場看到了“暖冬”的可能性。通州大盤保利大都匯開盤熱銷12億，西山某別墅一天售出18套，天恒公園懿府開盤破4億……北京性價比不錯的樓盤都得到了買房人的青睞。

    在目前市場看似活躍的背后，是不限購產(chǎn)品的沖擊、貨幣政策寬松、開發(fā)商以價換量的結(jié)果，跟取消不取消限購的預(yù)期并沒有太大關(guān)系。而且在北京高端市場，雖然限購四年，但很多開發(fā)商已經(jīng)找到了多種可以繞開政策的“渠道”。

    第一，用公司名義購買。這種方式是最普遍的，也比較簡單直接，有的開發(fā)商會將沒有公司的潛在購房人組織起來，為他們成立一個公司，大家都是股東，然后購買房產(chǎn)。第二，假離婚。據(jù)一位銷售總監(jiān)介紹，目前，北京凡是有三套房以上的夫妻，有相當(dāng)比例是離異狀態(tài)。有的為了換房，離了結(jié)，結(jié)了離。但這種方式很可能會被制止，比如類似一個“離婚三年后才能買房”的規(guī)定出臺。

    目前在市面上最常用的是第三種辦法，即賣房不網(wǎng)簽，等資格到手或者限購解除。具體做法是買房人交全款給開發(fā)商，直接辦理入住，但合同不在建委網(wǎng)簽，建委網(wǎng)站顯示這套房子未售出。然后買房人找渠道在京繳納社保，等五年后資格到手再進行網(wǎng)簽。這種做法的風(fēng)險就在于如果開發(fā)商卷款跑了業(yè)主將血本無歸。但由于這種做法多發(fā)生在豪宅市場，開發(fā)商有一定的品牌效應(yīng)，因此買房人也樂得如此。

    限購條件下開發(fā)商有很多辦法去庫存

    取消限購的“必要”有一種解釋，中國經(jīng)濟會出現(xiàn)較大波動，因此必須用房地產(chǎn)來拉動，一線城市尤其是北京放開限購就成為必須。但在專家眼里并不盡然。

    中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松近日表示，從宏觀來看，中國經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟的拖累作用會明顯改善。預(yù)計明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

    無論是開發(fā)商還是專業(yè)機構(gòu)，都在呼吁解除高端市場限購，其目的還是為了化解北京高端住宅的庫存。

    一位業(yè)內(nèi)人士說：“退一步講，即使放開限購，高端市場庫存就能一下子解決嗎？從歷史情況上來看，在出臺限購政策之前北京的樓市房價暴漲，在限購政策出臺后的四年里，高端市場的波動并不明顯，其中的原因顯而易見，高端住宅購買者在整個市場中占比并不大，即使高端市場限購取消，該買的還是那部分人群，不會對整體市場造成太大影響�！�

    一大型房企經(jīng)理人在接受廣廈時代采訪時表示，比起限購還有很多的手段來化解庫存。從政策上來說，放寬信貸，修改公積金貸款上限額度、減免購房稅費和增加購房補貼等政策都能有效地刺激市場消化庫存房。但一個健康的市場環(huán)境應(yīng)把供求關(guān)系作為主導(dǎo)因素，而不是指望政策托市，從這個角度來說，開發(fā)商還應(yīng)圍繞產(chǎn)品多做文章，如何調(diào)整產(chǎn)品布局、做足產(chǎn)品品質(zhì)、合理定價加快銷售，才是開發(fā)商最應(yīng)思考的問題。

    北京現(xiàn)階段不會取消限購

    對于放開限購，將買房權(quán)還給市場的聲音早已甚囂塵上，但年初北京市有關(guān)部門負責(zé)人表態(tài)，短期內(nèi)沒有放開限購的可能。甚至還使用了“北京市住房限購不會取消是永恒的”說法。

    北京房協(xié)副會長陳志接受廣廈時代采訪時表示，“首先，取消限購令是對已經(jīng)進入鎖定人群的一種不公平。除此之外，如今限購政策的意義已不再局限于房地產(chǎn)政策上了，它承載更多的是一種社會功能。北京的限購政策是作為一個調(diào)控人口、經(jīng)濟、城市功能的重要手段將不會松綁或取消�！�

    另一業(yè)內(nèi)人士告訴廣廈時代，“放眼全國，的確有一些二三線城市放開了高端市場限購，比如蘇州市在2014年就已取消了對90平方米以上住房的限購政策，類似的城市還有武漢和無錫。但北京作為一個特殊的一線城市，集中了大量的優(yōu)質(zhì)公共資源，對人口的吸引力很大，和一些二三線的城市不同，在北京無論是高端市場還是剛需市場，輕易解除限購可能會引發(fā)投資投機的需求增大導(dǎo)致房價上漲，更有可能加大房地產(chǎn)市場泡沫化的風(fēng)險�！币虼讼拶徴�策明年將繼續(xù)被嚴格執(zhí)行。

    而對于“解開高端市場限購”的傳言，業(yè)內(nèi)人士也給出了否定的答案。

    “北京高端市場解除限購有很大難度�！痹摌I(yè)內(nèi)人士在接受廣廈時代采訪時表示，即使放開部分市場的限購政策，如何制定這條分水嶺，將所謂的高端市場劃分出來，這也是一個難題。如果按項目的總價來劃分，因為項目的面積和容積率都會對總價造成影響，因此很難說是合理的。如果將項目的總面積作為區(qū)分豪宅的尺度，也不符合北京的實際情況，在北京一個樓盤所處的區(qū)位與地價是判別豪宅與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，如果拋開位置只談項目面積顯然是不科學(xué)的。