摘要：全面二孩政策剛剛出臺幾天，二手房市場的30~40歲看樓客明顯增加，部分大戶型業(yè)主開始反價，其中帶學(xué)位房的更甚。記者同時發(fā)現(xiàn)，一手方面，部分樓盤也開始為其大戶型打上“二孩概念”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，三房大單位的投資價值一直被認(rèn)為不如小戶型單位，但市場實際需求將有助提高三房單位的升值空間。

    陳女士是僑怡苑一套大兩房單位的業(yè)主，本來將物業(yè)以288萬元放盤，“二孩政策”公布后立即反價到290萬元，后來追加到292萬元，如今非300萬元不肯出售。二孩政策出臺，在房地產(chǎn)市場掀起了一陣熱潮，而廣州部分大戶型一手樓盤也開始打“二孩概念”。

    一手：部分樓盤推“二孩概念”

    合富輝煌(中國)首席分析師黎文江表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需品。生了二孩，三房單位顯然是不夠住的。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，還是需要一定的個人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

    10月底，位于黃埔區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場開盤，主打四房復(fù)式產(chǎn)品，百套產(chǎn)品一開盤便被“秒殺”，并當(dāng)場加推了20套。

    據(jù)中地行統(tǒng)計，改善型戶型已紛紛推新，領(lǐng)江壹號、天韻湖璟、金地香山湖、碧桂園鳳凰城、雅居樂小院流溪5個項目均在10月底11月初開盤或加推，基本以中大戶型產(chǎn)品為主，當(dāng)周新增預(yù)售再添4000套，其中半數(shù)新增預(yù)售樓盤為110㎡或以上的改善型產(chǎn)品�！霸谡�策助力、市場認(rèn)可下，中大戶型的剛改產(chǎn)品或迎契機(jī)。”中地行研究人士表示。二孩政策剛出臺幾天，二手市場就有了明顯的反應(yīng)。據(jù)中原監(jiān)測的新增客戶情況發(fā)現(xiàn)，看樓客戶明顯增加了，其中最為明顯的是30~40歲的買家。部分業(yè)主開始反價，其中以大戶型和帶學(xué)位房買家為主，其理由是二孩政策放開后將促進(jìn)人口增加，房子一定會增值，部分業(yè)主出現(xiàn)惜售心理。

    二手：業(yè)主反價又惜售

    一直以來，房地產(chǎn)市場都有小戶型單位比大戶型單位更適合投資的觀點，原因是市面上大戶型的成交基本用于自住，而小戶型總價低，容易換手，因此被大部分投資型買家青睞。但中原研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，從今年國家對改善型置業(yè)的支持來看，大戶型成交在逐漸走高，受改善型買家歡迎，而二孩政策又給大戶型物業(yè)新的利好。

    三房單位在廣州二手房市場一直占據(jù)著重要的位置。根據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，90~120平方米單位的成交量已連續(xù)三周網(wǎng)簽量上漲，其中10月第三周更是環(huán)比上漲64%，且網(wǎng)簽占比逐步提高。截至10月25日，90~120平方米住宅網(wǎng)簽12397單，占2015年全年網(wǎng)簽住宅的29.82%。另外，三房單位連續(xù)3個月搜索占比接近45%，90~120平方米住宅搜索占比接近30%。

    市場表現(xiàn)

    學(xué)位房需求

    進(jìn)一步增多

    在海珠區(qū)工作的廖先生正準(zhǔn)備購置一套婚房，之前想要買套小三房的他最近接到的地產(chǎn)和中介電話都是向他推薦大三房和四房。廖先生表示，最近聽說“全面二孩”政策放開也挺感興趣，但是生二孩還是個長遠(yuǎn)的打算，再加上預(yù)算壓力，還不打算一步到位，目前還會按原計劃購買個小三房或者地段價格都合適的大兩房。

    合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，待“全面放開二孩”正式落地后，有可能對大戶型物業(yè)市場的成交產(chǎn)生利好，但大戶型物業(yè)成交量的進(jìn)一步放大仍將受限于樓價以及買家的購房預(yù)算，短時間內(nèi)二手市場上大戶型成交激增的可能性不大。不過，市場對優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的需求有可能進(jìn)一步增多，而家長持有學(xué)位房的時間亦有可能因“全面放開二孩” 政策的實行而相應(yīng)有所延長。建議對學(xué)位房有需求的買家宜趁早入市。

    數(shù)據(jù)

    “二孩”出臺一周樓市穩(wěn)定

    自10月29日，“全面二孩”政策的消息傳出，已有一周多的時間，先知先覺的房地產(chǎn)市場率先做出反應(yīng)，各大樓盤地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)都適時大力推廣宣傳“大三房”“四房”等“二孩精品戶型”。根據(jù)數(shù)據(jù)來看，一手房市場雷聲大雨點小，而廣州二手房網(wǎng)簽量這一周的數(shù)據(jù)顯示，市場反應(yīng)相對淡定，沒有出現(xiàn)大戶型熱銷的現(xiàn)象。

    根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月30日至11月5日全廣州住宅或別墅的網(wǎng)簽量為1431宗，其中120㎡以上的住宅或別墅網(wǎng)簽量為241宗，占比16.84%，10月全廣州120㎡以上的住宅或別墅網(wǎng)簽量占比16.28%，占比有所增長，整個市場的表現(xiàn)目前還比較穩(wěn)定。

    分析：三房單位成剛需主流戶型

    業(yè)內(nèi)人士分析，二孩政策將推動主流戶型需求由目前的兩房和三房逐步過渡到三房和四房：“雖然二孩政策看似會使四房逐漸變成真正的剛需住房，但政策真正產(chǎn)生效應(yīng)還需要比較長的時間，再加上成本的估算，未來幾年三房依然是最能滿足購房者需求的主流戶型�！�

    鐘新平指出，很多中年購房者偏愛120平方米左右的大三房，除了房子的戶型面積，他們還對外部環(huán)境有較高要求，因此，在番禺華南板塊，主推寬敞三房的廣州雅居樂、錦繡香江、華南碧桂園等中高端小區(qū)成為買家關(guān)注的對象。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這些樓盤點擊量位列樓盤搜索量的前二十名。

    熊小洪認(rèn)為，目前生二孩人群年齡段主要集中在30~40歲年齡段，而這部分是以改善型需求為主，二手物業(yè)居住的成熟度、生活配套和教育都相對一手物業(yè)成熟，更吸引這些改善型買家，因此長遠(yuǎn)來看二手物業(yè)3～4房戶型的需求量會增高，短期來看學(xué)位房的業(yè)主惜售或提高報價等現(xiàn)象會出現(xiàn)。

    另外，小戶型的學(xué)位房總價相對低，而且學(xué)位房可以同時被家庭2個孩子共同使用，這在一定程度上加劇了家長購買學(xué)位房的動力，擁有小戶型的業(yè)主心態(tài)則更為堅挺。“二孩政策再疊加擇校費的取消，學(xué)位房會變得越來越炙手可熱。”熊小洪認(rèn)為，目前二孩政策剛剛頒布，對業(yè)主的心態(tài)影響較為明顯，但客戶實際購房需求會在今后較長時間體現(xiàn)出來。