摘要：盈利下行的房地產(chǎn)企業(yè)，開始關(guān)注起曾被視為“雞肋”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。

    近日，中國建筑工程總公司所屬中海集團將旗下的中海物業(yè)通過實物分派、介紹上市的方式正式于香港交易所主板掛牌。

    在此之前，彩生活作為國內(nèi)首個物業(yè)管理股從花樣年分拆上市后，逐漸受到資本市場的青睞。掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，市值甚至一度超越其母公司花樣年，今年上半年，彩生活總營收為2.78億元，毛利率達73.9%。

    在市場看來，物業(yè)管理業(yè)務(wù)無疑成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤增長點。而在此影響下，中海、萬科、碧桂園、保利、富力等5家房企也紛紛表示，計劃將旗下物業(yè)管理公司分拆上市，意圖在新興的物業(yè)市場分得一杯羹。

    由于人力成本的上漲以及來自政府方面對物業(yè)費定價的限制，物業(yè)行業(yè)曾一度面臨虧損，而開發(fā)商也不得不將其作為后勤部門給予補貼。然而，電商時代來臨，作為電商最后一公里的物業(yè)公司，在房地產(chǎn)企業(yè)的“白銀時代”卻收獲了價值重估。

    根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費將超萬億元，社區(qū)入口無疑將成為新的藍海。面對這個尚待開墾的藍海市場，房企拆分上市的轉(zhuǎn)型布局能否獲得預(yù)期成功？同時，物業(yè)管理公司又將如何進行資本化運營，在資本化市場獲得盈利？

    “拆分潮”將至

    在彩生活以及中海物業(yè)成功上市之時，其他大型房企也已著手分拆物業(yè)管理平臺，一陣房企拆分物管上市潮或?qū)⑾破稹?/p>

    早在今年上半年，萬科就為物業(yè)管理部門成立了專門的事業(yè)部，擬定出發(fā)展規(guī)劃：即向萬科以外的社區(qū)擴張，并謀求上市。

    同時，另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在其財報中也明確表示要將物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

    萬科也已經(jīng)著手將物業(yè)分拆提上日程，據(jù)萬科總裁郁亮透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。

    值得注意的是，此次中海物業(yè)采取了介紹上市的模式，而按照香港主板上市規(guī)則。介紹上市是指公司上市前不需要實質(zhì)上拿出股票向社會公眾銷售而直接申請上市，這也意味著中海物業(yè)此次在港上市將不涉及公開集資。

    在外界看來，中海物業(yè)此次采取的這種上市模式在當下“現(xiàn)金為王”的市場環(huán)境下顯得十分另類。然而從另一個側(cè)面反映出，融資或不是中海物業(yè)上市的主要目的。

    對于中海分拆物業(yè)平臺上市的目的所在，國金證券有限公司總經(jīng)理黃立沖認為，“一是市場對地產(chǎn)的估值本身就低，由于地產(chǎn)受制于周期性影響和政策影響，如果將中海物業(yè)和中海地產(chǎn)合并在一起，很難提升中海地產(chǎn)的估值；二是物業(yè)管理公司盈利較為穩(wěn)定，受政策影響也小，分拆上市能體現(xiàn)出物業(yè)的真實價值，也更方便做大�！�

    上海易居研究院研究員嚴躍進在接受相關(guān)媒體采訪時指出，中海在傳統(tǒng)物業(yè)管理的模式上積極上市，本質(zhì)上是為了在這樣一個改革的風口上做一個行業(yè)的領(lǐng)軍者，這也是提示此類企業(yè)競爭能力的重要途徑。

    “房企之所以對物業(yè)領(lǐng)域‘開刀’，實際上是希望在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，尋找新的業(yè)績增長點。通過上市，能夠快速在該領(lǐng)域獲得較高的行業(yè)地位。”嚴躍進說。

    “大型房企分拆物業(yè)公司單獨上市主要出于幾方面考慮，一是擴大房企融資規(guī)模；二是推動傳統(tǒng)物業(yè)公司改革，促進輕資產(chǎn)模式擴張，提高贏利點�！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對相關(guān)媒體表示。

    “自力更生”謀發(fā)展

    在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，房企跑馬圈地、日進斗金，物業(yè)作為服務(wù)部門，自身盈利能力與發(fā)展空間并沒有受到重視。然而當下房地產(chǎn)企業(yè)的白銀時代已至，任意貼錢給物業(yè)成為過去式，電商的發(fā)展又為社區(qū)服務(wù)開啟了另一扇盈利窗口，此時的物業(yè)公司也不得自力更生，謀求自己的生存路徑。

    而單獨拆分上市，走向資本市場，或許是物業(yè)公司在一定程度上“自立更生”發(fā)展的第一步。

    對此，曾在中海物業(yè)任職，現(xiàn)任彩生活服務(wù)集團CEO唐學斌表示，一個成熟的行業(yè)需要資本市場的檢驗，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標志�！案�多人群關(guān)注物業(yè)，說明物業(yè)行業(yè)離深化改革、蛻化涅槃的里程不遠了�！�

    同時，第一太平戴維斯物業(yè)顧問上海有限公司高級董事鄒應(yīng)龍曾指出，物業(yè)市場化將有利于物業(yè)行業(yè)內(nèi)百花齊放，促進行業(yè)競爭，尤其促進口碑較好的物業(yè)公司進一步良性發(fā)展。

    韓長吉指出，拆分物業(yè)公司在為物業(yè)公司提供盈利空間的同時也在一定程度上將實現(xiàn)房企謀求擴張的意圖，一方面深挖產(chǎn)業(yè)鏈，通過線上線下為一體的商業(yè)品牌擴張物業(yè)服務(wù)范圍，增加企業(yè)盈利；另一方面社區(qū)O2O產(chǎn)業(yè)鏈上，許多生活端口獲得的盈利也將為企業(yè)帶來不菲的利潤。

    對于物業(yè)公司如何實現(xiàn)獨立的資本化運營，韓長吉指出：“物管公司單獨的資本化運營則是由其房企將附屬的物業(yè)集團分離出去，實現(xiàn)物業(yè)集團的獨立，然后物業(yè)集團通過對外并購、合作的形式不斷對外擴張，從而提高市場占有率，最終實現(xiàn)物業(yè)公司上市。物管公司獨立的資本化運營將會實現(xiàn)傳統(tǒng)物管企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)物管企業(yè)盈利�！�

    盡管資本化運營將為物業(yè)公司帶來發(fā)展新契機，但同時上市后的物管企業(yè)可能會面臨一些新的風險�！暗谝唬瑢τ谏鲜械奈飿I(yè)管理公司來說，經(jīng)營的策略可能會偏重對股價穩(wěn)定的維護上。這可能會使得物業(yè)管理本身的內(nèi)容被忽視。第二，物業(yè)管理背后的盈利機制并不確定，從這個角度看，這會使得后續(xù)上市后如何擴大贏利點依舊是個難題。第三，對于此類公司來說，如何把社區(qū)24小時增值服務(wù)等嵌入到后續(xù)的管理過程中，依舊是有一個很大的挑戰(zhàn)�！眹儡S進說。

    嚴躍進同時指出，物業(yè)公司單獨上市，從企業(yè)運營的角度看，能夠使得地產(chǎn)開發(fā)板塊和物業(yè)經(jīng)營板塊獨立運作，這對于后續(xù)地產(chǎn)類企業(yè)快馬加鞭等是有利好的。當然對于此列單獨上市的企業(yè)來說，后續(xù)應(yīng)該適當去并購其他物業(yè)管理公司和物業(yè)資產(chǎn)，規(guī)模做大才可以考慮盈利的問題。

    O2O模式待探索

    在韓長吉看來，打造O2O社區(qū)將成為未來物業(yè)公司的主要盈利模式�！拔飿I(yè)公司的盈利主要包括物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，對于未來物管公司應(yīng)大規(guī)模擴張其物業(yè)商業(yè)品牌，同時積極探索社區(qū)O2O產(chǎn)業(yè)鏈的新興盈利模式，通過多個社區(qū)服務(wù)端口實現(xiàn)盈利增值。此外，將社區(qū)管理與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，打造智能O2O社區(qū)，實現(xiàn)物管盈利�！�

    韓長吉指出，房企拆分物業(yè)上市的意圖中，也有很大一部分在于實現(xiàn)全生命產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型，打造社區(qū)O2O，建立標準化、可快速復(fù)制的商業(yè)社區(qū)模型，將來或向智能社區(qū)方向發(fā)展。

正基于此，O2O社區(qū)的概念在房企分拆物管時成為流行風潮。盡管目前，率先提出進入這一領(lǐng)域的彩生活，其社區(qū)增值服務(wù)也僅占一小部分，但社區(qū)O2O已被業(yè)內(nèi)視為一片藍海。

    中海物業(yè)就曾表示，此次上市后，公司將更好地把握行業(yè)整合，并運用社區(qū)O2O等“互聯(lián)網(wǎng)+”機遇，打造富有深度、廣度的多元化、商業(yè)化物業(yè)管理與服務(wù)平臺。

    盡管彩生活所打造的智能化社區(qū)取得較大的輻射范圍，但管理規(guī)模的增大并未帶來盈利的提升。去年其平均物業(yè)凈利潤只有0.7元/平方米/年，相比2013年還有所下滑，足見社區(qū)O2O當前還不足以成為物管企業(yè)大幅增收的來源。

    由于目前社區(qū)O2O的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來收益也引發(fā)部分業(yè)界人士的疑問。嚴躍進認為，物業(yè)管理背后的盈利機制尚未完全建立，上市后投資者是否認同具有不確定性，“未來前景如何，要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新”。

    而對于打造O2O社區(qū)的經(jīng)營模式，各家房企也都在繼續(xù)探索。10月26日恒大地產(chǎn)聯(lián)合騰訊控股認購馬斯葛公司股份的事項已完成，將整合恒大的社區(qū)資源與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，計劃打造全國最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

    在業(yè)內(nèi)看來，這此聯(lián)手也給予其他大型房企一些啟示�！霸诜慨a(chǎn)企業(yè)在自身技術(shù)水平并不很完善的條件下，可以聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)巨擘，依托他們成熟的技術(shù)條件及自身物業(yè)管理水平打造全新的O2O平臺，搶灘社區(qū)O2O市場�！眹儡S進說。