摘要：廣東房協(xié)發(fā)布前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告稱，前三季度商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷量屢創(chuàng)歷史同期新高；受改善型住房需求持續(xù)釋放影響，銷售均價(jià)有所上漲。其中，珠三角地區(qū)商品房銷售面積同比增速持續(xù)領(lǐng)先其他地區(qū)，所占市場(chǎng)份額接近75%，地區(qū)分化明顯。受益于銷售回籠資金加快，企業(yè)到位資金同比增速較上半年明顯提高，資金結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)健。房地產(chǎn)投資、商品房新開工面積等同比增速穩(wěn)中趨降，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。

    銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖 后市仍需加快消化庫存

    報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷量屢創(chuàng)歷史同期新高，市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)漲的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1-9月，全省商品房銷售面積和銷售金額分別為7817.94萬平方米和7654.83億元，同比分別大幅增長(zhǎng)31.9%和39.6%。與近年相比，今年第一季度商品房銷售面積僅低于2013年同期水平，為歷史次高；第二、第三季度則分別創(chuàng)下同期最高水平；前三季度銷售面積在創(chuàng)下同期歷史新高的同時(shí)，已接近2012年全年水平，超過了2011年及之前年份的全年銷售面積。

    從月度情況看，廣東商品房銷售量的同比增速總體上逐月提高，雖然1-9月銷售面積和銷售金額同比增速較1-8月雙雙回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于高速增長(zhǎng)區(qū)間。且自今年5月以來，廣東商品房銷售面積均在1000萬平方米左右，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出今年來銷售市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)健。

    房?jī)r(jià)總體運(yùn)行平穩(wěn) 城市同比漲跌數(shù)量各半

    從商品住宅價(jià)格看，1-9月全省銷售均價(jià)9470元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%。從走勢(shì)看，去年均價(jià)總體呈現(xiàn)小幅下調(diào)走勢(shì)，全年同比基本持平；隨著住房政策的不斷寬松有利，尤其是改善型住房消費(fèi)的持續(xù)釋放，今年均價(jià)逐漸回升，上半年同比上漲9.2%；進(jìn)入下半年，漲幅總體趨于平穩(wěn)，同比漲幅維持在10%左右。

    從今年1-9月各城市住宅銷售均價(jià)看，作為深莞惠、廣佛肇和珠中江3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，深圳、廣州及珠海超過全省平均水平，其他18個(gè)城市在全省均價(jià)之下。均價(jià)同比上漲的有11個(gè)城市，其中深圳、珠海、潮州及揭陽4市的同比增幅在10%以上，韶關(guān)等7市的漲幅在0.2%-5.9%之間；肇慶等10市同比下降1.6%-7.1%之間。廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈中，均價(jià)分別為14458元/平方米、8523元/平方米和4618元/平方米，同樣呈現(xiàn)階梯分布；但由于3個(gè)城市的供求關(guān)系總體均較寬松，均價(jià)同比分別下降1.8%、5.8%和1.6%。

    資金企業(yè)銷售回籠加快 行業(yè)資金結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

    1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金9921.59億元，同比增長(zhǎng)21.4%，同比增速比上半年提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款2069.93億元，占到位資金的20.9%；利用外資17.62億元，占0.2%；自籌資金2819.94億元，占28.4%；其他資金來源5014.09億元，占50.5%。對(duì)比上半年，前三季度自籌資金占比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，以銷售回籠為主的其他資金占比提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善；對(duì)比歷年同期，今年前三季度資金結(jié)構(gòu)處在較為穩(wěn)健的水平。

    從來自金融機(jī)構(gòu)的資金情況看，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善及商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款支持力度的加大，住房市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，個(gè)人按揭貸款增幅逐月擴(kuò)大，1-9月合計(jì)1548.01億元，同比大幅增長(zhǎng)44.1%，說明企業(yè)的銷售回籠資金較為順暢。與此同時(shí)，1-9月來自銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計(jì)1933.18億元，同比增長(zhǎng)15.1%，增速比1-8月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，同比增速總體平穩(wěn)；來自非銀行的金融機(jī)構(gòu)貸款136.75億元，同比下降18.3%，同比增速持續(xù)處于下降區(qū)間，一定程度上反映出企業(yè)向銀行的融資渠道總體暢通，對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資拓展有所萎縮。

    展望后市或?qū)⒂瓉硇乱惠喺{(diào)整期

    從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，今年前三季度全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.9%，增速創(chuàng)近6年新低，國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨更大的穩(wěn)增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重壓力。房地產(chǎn)作為人民生活和社會(huì)生產(chǎn)的重要載體，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)消費(fèi)和投資的重要性已再次得到中央認(rèn)可，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖仍是既定方向。

    就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前市場(chǎng)的回暖還未傳導(dǎo)至開發(fā)端。商品住房市場(chǎng)方面，當(dāng)前購房門檻已明顯降低，住房公積金和商業(yè)住房按揭貸款利率均處于歷史最低位水平，有利于消費(fèi)者入市。預(yù)計(jì)后市仍會(huì)保持一個(gè)較為可觀的成交量，全年銷售總量將再創(chuàng)歷史新高。但隨著住房建設(shè)的持續(xù)增加，多數(shù)城市的住房庫存普遍較高，市場(chǎng)總體供求關(guān)系已趨于平衡，銷量的短期高速增長(zhǎng)一定程度上也透支了未來的購買力，后市或?qū)⒂瓉硇乱惠喺{(diào)整期。

    綜上分析，預(yù)計(jì)第四季度乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境極有可能進(jìn)一步放寬，全年商品房銷售量將創(chuàng)歷史新高�；�于財(cái)政壓力，第四季度地方政府的土地出讓需求更為迫切，一定程度上將促使土地市場(chǎng)小幅升溫。至于房地產(chǎn)建設(shè)投資，一定程度上將取決于政府能否切實(shí)清理行政審批事項(xiàng)和簡(jiǎn)化審批程序，以及能否及時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的配套政策，消除企業(yè)投資顧慮。