摘要：隨著上半年住宅需求集中釋放，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，商品住宅銷售面積增長放緩，熱點城市深圳房價出現(xiàn)見頂回落跡象。無論承認與否，住宅投資價值的趨勢性下降已經(jīng)不可阻擋，因而政策效應(yīng)的持續(xù)性不能高估。

    隨著上半年住宅需求集中釋放，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，商品住宅銷售面積增長放緩，熱點城市深圳房價出現(xiàn)見頂回落跡象。在此期間，政策暖風頻吹，近日非限購城市按揭貸款首付比下調(diào)。上周末人民幣存款基準利率和人民幣法定存款準備金率同時下調(diào)，可能會給房地產(chǎn)市場支撐。綜合各方面因素分析，近期樓市運行可能又臨近一個選擇方向的十字路口，需要引起高度關(guān)注。

    近期全國樓市增長

    勢頭放緩

　　年初穩(wěn)定住房消費政策的集中發(fā)力，有效激活了住宅市場人氣，全國商品房銷售逐月回暖。但由于住宅需求集中釋放，加上部分城市住宅交易價格回升過快，政策效應(yīng)透支較為明顯，影響未來需求。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，2015年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個百分點，住宅銷售回暖未能激發(fā)住宅投資增長。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地情況看，2015年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。住宅銷售增長勢頭放緩，熱點城市均出現(xiàn)銷售環(huán)比回落狀況。2015年9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.40，比上月下降0.06點。值得注意的是，領(lǐng)先全國房價上漲的深圳，近期住宅交易價格出現(xiàn)了見頂回落跡象。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，9月全市新建住宅成交均價達36191元/平方米，環(huán)比僅微漲0.1%；另據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月二手住宅均價為37633元/平方米，環(huán)比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房價，開始回調(diào)。9月份住宅市場銷售回落，據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計，2015年9月份北京成交住宅套數(shù)環(huán)比8月下降約三成。市場分析今年在多個政策刺激下，“金九銀十”勉強及格，未達預(yù)期目標。

    政策刺激效應(yīng)

    持續(xù)性有待觀察

    2015年9月30日，為支持住房消費，特別是支持非熱點城市住房消費，在不實施“限購”措施的城市，央行對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款降低最低首付款比例為25%。2015年10月23日，央行宣布分別降低人民幣法定存款準備金率和人民幣存款基準利率0.5個和0.25個百分點。此前，國家取消樓市“限外令”，改善公積金貸款政策，等等。在這些措施綜合作用下，可能將對當前略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場以新的支撐，促進剛性住房需求和改善性住房需求積極入市，加快二線、三線城市住宅去庫存化進程。但政策效應(yīng)持續(xù)性仍有待觀察。這主要是因為，一線城市住宅價格漲幅過高，已經(jīng)明顯超越城市中等收入家庭購買能力，利息成本下降難以實質(zhì)性改善或提高購買能力。而三線、四線城市本身住宅供應(yīng)已經(jīng)過剩，本地居民需求大體已基本滿足，而外來務(wù)工人員受限于低購買能力難以吸納城市過剩住宅。當然，較為寬松的貨幣環(huán)境可能會刺激市場投資性需求，但這種投資性需求應(yīng)該以被投資標的的稀缺性為前提。如果住宅已經(jīng)不是稀缺產(chǎn)品，那么擁有再多的房產(chǎn)，可能會實現(xiàn)不了預(yù)期的投資回報，反而“砸”在自己手中。這也是為什么當前一線城市土地市場異�；鸨�的根本原因。

    無論承認與否，住宅投資價值的趨勢性下降已經(jīng)不可阻擋，因而政策效應(yīng)的持續(xù)性不能高估。從房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長向質(zhì)量型增長轉(zhuǎn)變的過程中，需要發(fā)揮政策的引導(dǎo)和支撐作用，是一個值得深入研究的課題。房地產(chǎn)市場向常態(tài)回歸的過程，并不意味著住宅建設(shè)毫無意義。事實上，住宅更新改造仍有廣闊空間，精品住宅市場潛力較大，關(guān)鍵是要放棄舊的房地產(chǎn)開發(fā)模式，探索適合新常態(tài)穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)新模式。

    房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式

    已走到終點

    從住宅庫存分析，截至2015年9月末，全國商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。當前我國住宅供求關(guān)系基本平衡，即使在熱點城市，所謂供求矛盾實際上是住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾，中低收入人群沒可能接受城市住宅高價，導(dǎo)致住宅需求無法得到有效滿足。而中高收入群體則擁有不止一套房產(chǎn)，住宅需求多屬于投資性需求。雖然熱點城市豪宅可能具有一定需求基礎(chǔ)，但價格已經(jīng)明顯過高，很難用理性消費投資來描述。住宅租金收益率的趨勢性下降，將動搖熱點城市住宅高價運行的基礎(chǔ)。近期香港住宅價格已經(jīng)回落，而內(nèi)在調(diào)整動力是一線商鋪租金較2012年巔峰時期最多下跌達40%。

    今年樓市成交一個突出的結(jié)構(gòu)性變化是二手住宅交易規(guī)模大幅上升，并占據(jù)同期住宅交易量的絕對比重。這種交易結(jié)構(gòu)，一方面可能為“住宅置換”提供流動性基礎(chǔ)，間接支撐了熱點城市房價的高位運行；另一方面也表明當前存量住宅變現(xiàn)壓力增大，不僅影響到新建住宅的去庫存，而且反映出市場心態(tài)的不穩(wěn)固，將會削弱房價上漲預(yù)期。從經(jīng)濟增長動力轉(zhuǎn)換分析，房地產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式業(yè)已走到終點，新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)對房地產(chǎn)市場供求的沖擊將會逐步顯現(xiàn)。

    綜合來看，當前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到一個關(guān)鍵的十字路口。未來向左走或向右走，可能還需要時間與空間之間的轉(zhuǎn)換才能逐步清晰。但不管怎樣，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整對經(jīng)濟運行的波動干擾正趨向下降，無論是政府、市場，還是居民個人，都要面對一個相對平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場環(huán)境，這將涉及各種復(fù)雜經(jīng)濟利益關(guān)系的調(diào)整，不可能一蹴而就。