摘要：中國(guó)降低首付比例又降息的努力正在中小城市產(chǎn)生效果。中小城市的房?jī)r(jià)開始反彈。然而，更大的挑戰(zhàn)是出清高庫(kù)存，來刺激開發(fā)商進(jìn)行投資。

    央行多次降息后，住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇開始從北上廣深這四個(gè)一線城市蔓延至中小城市。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，但漲幅逐漸回落，絕大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲或持平，少數(shù)三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

    不過，過去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)潮造成了大量庫(kù)存。截至9月30日，全國(guó)未出售商品房面積達(dá)到 4.247億平方米。

    刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資對(duì)中國(guó)政府來說至關(guān)重要。周五，中國(guó)央行宣布“雙降”。這是年內(nèi)第六次降息。上月，中國(guó)政府下調(diào)了首次購(gòu)房者的首付比例，此舉旨在刺激中小城市的樓市，緩解供大于求的現(xiàn)象。

    交通銀行宏觀分析師Liu Xuezhi向彭博表示：“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中最大的下行因素是投資的放緩。盡管一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)反彈，但是一些二線、三線城市的房屋銷售和投資依然面臨壓力。”根據(jù)野村的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)30%。

    隨著建筑業(yè)和制造業(yè)放緩，中國(guó)當(dāng)局正努力提振經(jīng)濟(jì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在三季度同比上漲6.9%，創(chuàng)下2009年一季度以來最低經(jīng)濟(jì)增速。

    上周五，中國(guó)央行宣布，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；同時(shí)，對(duì)商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)等不再設(shè)置存款利率浮動(dòng)上限。

    現(xiàn)在，基準(zhǔn)存款利率已經(jīng)低于9月的通脹（1.6%），房地產(chǎn)銷售可能在4季度超預(yù)期。中金公司表示，從歷史上來看，負(fù)利率之后，房地產(chǎn)的銷售往往上漲20%-40%。在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)之前，寬松的房地產(chǎn)政策不太可能逆轉(zhuǎn)。

    除了降息，中國(guó)政府還在首付比例上放寬限制，刺激樓市。

    中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)9月30日聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此前，中國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激樓市的措施。其中包括將公積金貸款購(gòu)二套房最低首付比例降至二成。

    券商Mizuho Securities分析師Alan Jin向彭博表示，在開發(fā)商開始有動(dòng)力加大投資之前，政策可能需要進(jìn)一步寬松。2013年以來的投資高峰導(dǎo)致了房屋庫(kù)存的激增。截至9月30日，待售商品房的數(shù)量相較于2013年上漲了13%。