摘要：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，今年的行情相比于數(shù)年前已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，去年年末廣州的一手住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期就超過(guò)14個(gè)月，部分區(qū)域更是超過(guò)16個(gè)月，可以說(shuō)去庫(kù)存是今年市場(chǎng)的主要目標(biāo)。隨著政策利好的不斷出臺(tái)，今年前三個(gè)季度一手住宅成交總體呈現(xiàn)出回暖跡象，特別是第三季度成交增速明顯，住宅庫(kù)存開(kāi)始減少。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，第四季度在開(kāi)發(fā)商全力攻市場(chǎng)的情況下，住宅銷(xiāo)售量將繼續(xù)上升。

    去庫(kù)存仍是主調(diào)

    今年8月，廣州社科院發(fā)布《廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2015）》。其中《2014年廣州住宅市場(chǎng)情況分析及2015年展望》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）指出，2014年，廣州一手、二手住宅市場(chǎng)成交明顯萎縮，至去年12月，廣州一手住宅市場(chǎng)庫(kù)存甚至創(chuàng)出近5年來(lái)的新高。從市場(chǎng)庫(kù)存的絕對(duì)量來(lái)看，番禺、花都、增城、南沙庫(kù)存量最大。今年上半年，受到貨幣政策放松的影響，樓市有所回暖，但外圍城區(qū)“去庫(kù)存”仍有一定壓力。報(bào)告建議，應(yīng)盡快優(yōu)化限購(gòu)政策，“因地施策”，考慮放開(kāi)大戶(hù)型和外圍區(qū)域的住宅限購(gòu)管制。

    報(bào)告指出，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和信貸環(huán)境偏緊以及市場(chǎng)預(yù)期的影響，過(guò)去一年一手市場(chǎng)成交明顯萎縮。2014年，全市一手住宅簽約7.27萬(wàn)套，同比減少21.9%；簽約面積835.95萬(wàn)平方米，同比減少21.0%；簽約金額1260.18億元，同比減少9.1%。其中，市轄10區(qū)簽約面積604.54萬(wàn)平方米，較2010-2013年平均水平減少10.2%。

    全市一手住宅市場(chǎng)消化率僅為69.7%，較2013年下降31.0個(gè)百分點(diǎn)；其中，市轄10區(qū)市場(chǎng)消化率創(chuàng)歷史新低。數(shù)據(jù)顯示，2014年全市一手住宅簽約均價(jià)15075元/平方米，同比上升15.1%。但分析認(rèn)為，均價(jià)上漲是結(jié)構(gòu)性因素所致�！耙皇�價(jià)格水平較高的中心6區(qū)簽約面積占全市總成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除區(qū)域因素影響，全市簽約均價(jià)升幅約為6.4%；二是2013年為落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)實(shí)施了嚴(yán)格的行政管控措施，造成2013年價(jià)格基數(shù)偏低；三是中高端項(xiàng)目成交占比有所增加�！闭n題組估計(jì)，2014年全市一手住宅實(shí)際價(jià)格與2013年相比應(yīng)基本相當(dāng)，部分區(qū)域甚至略有下降。數(shù)據(jù)還顯示，越秀和荔灣是拉動(dòng)價(jià)格上升的主要?jiǎng)恿�，簽約均價(jià)同比分別上升13.8%和12.7%。而外圍四區(qū)（花都、番禺、南沙、蘿崗）簽約均價(jià)升幅約為4.3%。

    報(bào)告還指出，以2014年月均銷(xiāo)售速度計(jì)算，12月末全市一手住宅市場(chǎng)去庫(kù)存周期為14.33個(gè)月，較2013年末的8.67個(gè)月大幅延長(zhǎng)。越秀、黃埔、番禺、花都和南沙庫(kù)存壓力較大，去庫(kù)存周期均超過(guò)16個(gè)月�？偟膩�(lái)說(shuō)，今年去庫(kù)存是房企的主要目標(biāo)。

    市場(chǎng)轉(zhuǎn)好成交增速

    今年，樓市政策環(huán)境相比去年顯得更寬松，早在“金九銀十”之前就已經(jīng)有眾多支撐市場(chǎng)成交的利好落地。而房貸利率的變化對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是最大的利好。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份全國(guó)房貸利率優(yōu)惠幅度逐漸擴(kuò)大，其中首套房貸利率突破5%的城市就達(dá)到了7個(gè)，北京和上海兩大一線(xiàn)城市上榜，而珠三角的佛山也名列其中。其中，北京首套房貸利率約為4.87%，上海為4.89%，佛山4.99%。

    據(jù)了解，8月全國(guó)首套房?jī)?yōu)惠利率占比再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到56.44%，比上月的50.85%又增加了近6個(gè)百分點(diǎn)。而去年同期，全國(guó)優(yōu)惠利率占比僅為7.45%，提供優(yōu)惠利率的銀行數(shù)量也從去年同期的28家增長(zhǎng)到本月的298家，1年翻了10倍。8月全國(guó)提供首套房貸利率折扣的銀行數(shù)量基本與上個(gè)月持平，為495家，占比74.81%。其中，首套房貸利率發(fā)生變化的銀行多達(dá)133家，其中76家銀行利率折扣下調(diào)。

    廣州市房貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有多家銀行都開(kāi)始下調(diào)了首套房貸利率。目前，廣州4大行中除了中行維持9折利率折扣外，包括建行、工行、農(nóng)行首套房貸利率都在8.8折。而目前已經(jīng)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，廣州市內(nèi)的23家銀行首套房貸的平均利率已經(jīng)擊穿了9.2折，約為4.73%。按此測(cè)算，如果廣州繼續(xù)維持首套房貸利率下調(diào)的趨勢(shì)，廣州地區(qū)有望在9月份成為全國(guó)首套房貸利率最低的城市。

    在政策利好的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交明顯好轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布顯示，一手住宅銷(xiāo)量方面，今年1-8月，商品房銷(xiāo)售面積69675萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-7月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.0%。商品房銷(xiāo)售額48042億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)18.7%。

    8月末，商品房待售面積66324萬(wàn)平方米，比7月末增加65萬(wàn)平方米。但是，住宅待售面積出現(xiàn)下滑，減少194萬(wàn)平方米。這是房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)持續(xù)1年多明顯增加后首次出現(xiàn)明顯減少。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資放緩，成交繼續(xù)升溫，住宅庫(kù)存一年多以來(lái)首次減少。9月“小長(zhǎng)假”后，一手住宅成交已現(xiàn)低谷回升，業(yè)內(nèi)人士分析，金九銀十政策還有放寬的空間，銷(xiāo)售量上升依然可期。

    開(kāi)發(fā)商全力攻市場(chǎng)

    從9月底開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商明顯加快了推貨的節(jié)奏，開(kāi)始搶占旺季市場(chǎng)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，9月最后一周廣州住宅方面24個(gè)項(xiàng)目共獲得28張預(yù)售證6466套房源，環(huán)比前一周3838套房源上漲68%，創(chuàng)近3年以來(lái)單周新高。金九月末，廣州樓市延續(xù)上周熱度，火熱爆發(fā)，各開(kāi)發(fā)商也為備戰(zhàn)銀十持續(xù)發(fā)力。9月最后一周廣州十一區(qū)獲批的28張住宅預(yù)售證中市區(qū)拿下10張2639套房源，相比較前一周2412套，上漲近10%；郊區(qū)拿下18張3827，張相比較前一周1426套，暴漲168%�？傮w來(lái)看，相比較前一周的六成房源集中市區(qū)，上周郊區(qū)再度回歸，近六成房源集中在郊區(qū)。

    10月更是成為開(kāi)發(fā)商們火拼的重點(diǎn)時(shí)期。進(jìn)入10月以后，僅黃金周期間，全市就有7個(gè)區(qū)約11個(gè)樓盤(pán)推出逾1700套住宅新貨。不過(guò)，區(qū)域分布方面，外圍區(qū)域就完全占據(jù)主動(dòng)，套數(shù)分布上，增城、番禺推貨最多，占比分別達(dá)到37%和19%；推盤(pán)個(gè)數(shù)方面，從化、南沙、增城、花都都各有兩個(gè)樓盤(pán)推新。

    與9月廣州樓市網(wǎng)簽有中心城區(qū)廣鋼新城等大型項(xiàng)目占比不同，在10月外圍區(qū)域占據(jù)成交主導(dǎo)的情況下，網(wǎng)簽成交均價(jià)暫時(shí)有所回落。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月17日，廣州樓市一手網(wǎng)簽均價(jià)為13793元/平方米，環(huán)比下降約8%。

    網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至10月17日，廣州樓市10月的網(wǎng)簽成交量已經(jīng)達(dá)到3706套，超過(guò)上月同期3486套的水平。按照這一趨勢(shì)發(fā)展下去，全月成交量環(huán)比有望拉出“陽(yáng)線(xiàn)”。